樓市庫存幾近翻倍 供求格局徹底逆轉(zhuǎn)

    9月13日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2014年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)。其中，截至8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個(gè)月左右。

    這一數(shù)據(jù)看似平淡無奇，但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來，上述指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月保持上漲。其中，與低點(diǎn)時(shí)（2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米）相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的口徑，“待售面積”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積。該指標(biāo)通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年來，全國商品房庫存增加了約190%。

    分析人士指出，庫存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在于過去多年來，全國房地產(chǎn)投資、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長，使得市場的新增供應(yīng)大幅增加。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應(yīng)增加的速度。

    今年以來，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，投資熱情有所減退。但在多年來的投資慣性作用下，庫存持續(xù)增長。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，最近5個(gè)月，全國商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著，如果市場銷售沒有出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，房屋庫存指標(biāo)有繼續(xù)攀高的可能。

    按照正常的邏輯，在一個(gè)城市中，庫存規(guī)模維持在8-12個(gè)月的去化周期，屬于正常水平。但在銷售低迷的當(dāng)下，很多熱點(diǎn)城市的去化周期遠(yuǎn)高于上述警戒線。

    根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)，截至8月底，全國35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個(gè)城市新房去化周期為17.5個(gè)月。

    其中，溫州新房去化周期達(dá)到47個(gè)月。貴陽、天津、西安、煙臺(tái)等城市，同樣面臨庫存難以消化的窘境。

    數(shù)據(jù)背后的真相

    庫存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場供需關(guān)系反轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)。但在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的背后，真實(shí)情況可能更為嚴(yán)峻。

    據(jù)悉，在對(duì)庫存的統(tǒng)計(jì)中，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出，不少城市的保障房建設(shè)規(guī)模較大，但由于未能較好對(duì)接需求，導(dǎo)致難以消化。該專家表示，若將一些地區(qū)兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計(jì)算在內(nèi)，樓市的庫存數(shù)據(jù)還會(huì)增加。

    與此同時(shí)，游離在政策法規(guī)之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，規(guī)模龐大難以估算，而且并不在官方的統(tǒng)計(jì)口徑中。若將這部分房屋計(jì)算在內(nèi)，則市場的真實(shí)庫存更為龐大。

    中國證券報(bào)記者在山東南部某市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤規(guī)模不小，且呈空置狀態(tài)。該市財(cái)政系統(tǒng)某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。

    該人士表示，這些小區(qū)由當(dāng)?shù)匾患覈箝_發(fā)商開發(fā)，去年曾連續(xù)兩期開盤，釋放近千套房源，但銷售情況十分慘淡。不僅如此，為規(guī)避監(jiān)管層對(duì)地方融資平臺(tái)的清查，這些房屋從立項(xiàng)開始，就被劃歸到保障房的序列中。因此，在統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)中，這部分房屋不在“商品房”之列，其銷售和待售情況均難以以數(shù)據(jù)的形式，作為市場的參考。

    “實(shí)際上，這些小區(qū)里面，只有部分回遷房屬于保障房性質(zhì)，其余大約80%的房屋都是要出售的。”該人士表示，當(dāng)?shù)氐亩鄠€(gè)商品房項(xiàng)目，均以這種情況來操作。

    在江蘇、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數(shù)據(jù)中，住宅竣工面積龐大（2013年江蘇建筑企業(yè)住宅竣工面積4.8億平方米），幾乎相當(dāng)于同期全國住宅竣工量的一半。這也說明，房地產(chǎn)市場的真實(shí)庫存，或許遠(yuǎn)超于外界預(yù)期。

    由于統(tǒng)計(jì)口徑和數(shù)據(jù)采集不夠透明，使得房地產(chǎn)市場中的真實(shí)庫存難以為外界所知。多數(shù)受訪者指出，房地產(chǎn)市場的真實(shí)庫存，至少要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮30%。

    今年6月，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布報(bào)告稱，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達(dá)22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。高于國際慣例中5%到10%的合理區(qū)間，存在嚴(yán)重供給過剩。從另一個(gè)角度佐證了“產(chǎn)能過剩”的現(xiàn)實(shí)。

    指望不上的剛需

    “整體市場供大于求的形勢(shì)已經(jīng)確立。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題。

    今年5-6月，住建部部長陳政高曾赴中西部多個(gè)省份調(diào)研并座談，其在座談中曾對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場做出“供大于求”的定性。7月11日，陳政高召開了其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)，再次提出“千方百計(jì)消化庫存”的要求。

    但經(jīng)過快速擴(kuò)張的“黃金時(shí)代”，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而言，去庫存并非易事。張大偉指出，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長空間有限。其中，部分二三線城市增長過快，需求已被透支。

    張大偉指出，一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變，但由于房價(jià)基數(shù)較高，一定程度上背離了市場購買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢(shì)明顯，不僅成交量難以回升，房價(jià)也停滯不前。

    近期，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性利好。一方面，在一些庫存壓力較大的城市，房企折扣力度加大；另一方面，非一線城市幾乎全面放松限購，部分城市的信貸政策也有所放松。但從市場成交來看，其對(duì)需求入市的拉動(dòng)并不明顯。

    中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，9月前14天，全國54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。

    張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有松動(dòng)趨勢(shì)，但顯然力度和速度均受到控制。漸進(jìn)式的放松對(duì)市場心理的恢復(fù)效果也是有限的，市場復(fù)蘇所持續(xù)的時(shí)間也依賴后繼信貸的支持。他強(qiáng)調(diào)，除非出現(xiàn)信貸政策的實(shí)質(zhì)性放松，或類似“四萬億”的投資政策出臺(tái)，否則房地產(chǎn)市場難以真正復(fù)蘇。

    專家認(rèn)為，盡管從長遠(yuǎn)來看，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當(dāng)前城市資源分配不均、產(chǎn)業(yè)支撐不足、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的，短期內(nèi)難以大規(guī)模釋放。

    國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房待售面積連續(xù)29個(gè)月保持上漲。近兩年以來，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，近乎翻倍。中國證券報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，有些地方的部分新建住宅和“小產(chǎn)權(quán)房”并未納入到統(tǒng)計(jì)范疇，加之各類保障性住房吸納了相當(dāng)部分需求，市場的真實(shí)庫存有可能更加龐大。

    分析人士指出，盡管房地產(chǎn)投資熱情不斷下滑，但在之前的投資慣性作用下，庫存正逼近歷史高點(diǎn)。即便市場成交量抬頭，但供大于求的格局已然確立。在這種背景下，房地產(chǎn)市場的回暖速度勢(shì)必有限，低速運(yùn)行將成常態(tài)。