昔日地王面臨開工難題 房企競拍熱情驟降

    土地市場之于樓市，既是樓市前期趨勢的傳導(dǎo)，又是房企對未來趨勢的預(yù)期。今年以來土地市場的走勢就是從火熱到平淡再到轉(zhuǎn)冷?；厥捉鼛啄晖恋厥袌龌馃釙r(shí)誕生的地王項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)不同地王命運(yùn)迥異，有順利入市者，有退地者，也有進(jìn)展緩慢的迷失者。地王對房企來說，儼然是一把“雙刃劍”。

    昔日地王

    2011年至2013年的樓市，呈現(xiàn)波動式上升的走勢。2011年延續(xù)2009年以來的反彈行情，然后在2012年遇到一輪調(diào)整周期，在2013年又迎來反彈行情，并創(chuàng)造近年來的成交高點(diǎn)。

    土地市場的走勢伴隨樓市一道，也走出一波上升行情，期間誕生了多個總價(jià)、單價(jià)地王。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)對2011年至2013年的55幅總價(jià)和單價(jià)地王進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，超80%的地王地塊來自一線城市，尤其是北京和上海。通過對這55幅地塊的現(xiàn)狀分析發(fā)現(xiàn)，2幅地王遭遇了退地，38%的地王尚未開工。而超過60%的地王開工在建，其中有8幅地塊已經(jīng)開始銷售。

    “地王最大的問題一是如何把握盈利空間、二是企業(yè)資金是否到位，二者缺一不可，在二者出現(xiàn)問題的情況下，及時(shí)抽身對企業(yè)而言未嘗不是一件好事。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師表示。2011至2013年的總價(jià)和單價(jià)地王中，有2幅地王地塊遭遇退地，分別是上海浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊和南京下關(guān)濱江2號地塊。

    2011年2月，景瑞以21362元/平方米的價(jià)格競得浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊，溢價(jià)47%，成為當(dāng)時(shí)的上海單價(jià)地王。但后來因?yàn)樵摰貕K周邊規(guī)劃有軌道交通穿過不利于立即開工，景瑞將地塊退還給政府。2012年11月，該地塊再次出讓，被嘉華以21682元/平方米價(jià)格競得，溢價(jià)40%。

    另一幅則是中冶以56.2億元競得南京2012年總價(jià)地王下關(guān)濱江2號地塊，是256億元下關(guān)濱江地王的一部分。2013年7月份，南京國土局表示由于規(guī)劃建設(shè)條件發(fā)生重大變化以及地塊內(nèi)鐵路西站貨場遷建時(shí)間調(diào)整等原因，終止了2號地塊的掛牌出讓程序。中冶地王的規(guī)模之大、所需資金投入之巨，即使政府不收回2號地塊，從中冶持續(xù)分拆1號地塊的舉動來看，2號地塊也極有可能遭遇企業(yè)退地或分拆轉(zhuǎn)讓的境地。

    開工難題

    在統(tǒng)計(jì)的55幅地王中，有21幅地塊尚未動工，占比達(dá)38%。在房地產(chǎn)行業(yè)融資成本高企，普遍追求高周轉(zhuǎn)的當(dāng)下，這個比例遠(yuǎn)高于一般地塊。拿地成本壓力較大的單價(jià)地王，開工率則更低，只有50%，2011、2012和2013年成交地塊的開工率分別達(dá)到70%、70%和10%。

    “地王的誕生往往和其所在區(qū)位、配套、市政規(guī)劃等等都有著密不可分的聯(lián)系，能夠成為地王也充分說明了該地塊所蘊(yùn)含的潛在價(jià)值，地王的頻繁產(chǎn)生，更表明當(dāng)年良好的市場環(huán)境。”上述中房信分析師表示，摘得地王自然是占得先機(jī)，但是高額的土地出讓金也為開發(fā)帶來了種種隱患。建安、稅收等等費(fèi)用進(jìn)一步推高了成本，隨之而來的是產(chǎn)品選擇面寬度的降低，后期市場的接納程度，以及較長回款期等一系列問題。

    值得關(guān)注的是，一些項(xiàng)目一開始遲遲不肯開工，勉強(qiáng)開工后，工期卻又是一拖再拖。此類項(xiàng)目高額的土地成本和較長的資金周轉(zhuǎn)周期，使得房企往往不愿輕易開工，但是迫于外界壓力又不能不有所表示，出現(xiàn)敷衍開工的現(xiàn)象。

    整體趨冷

    8月20日，曾經(jīng)中止出讓的北京華嘉胡同地塊出讓，被華融基礎(chǔ)以74.6億元總價(jià)拿下，樓板價(jià)6.34萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)110%，不僅成為北京今年的單價(jià)地王，也刷新了北京有史以來的總價(jià)地王紀(jì)錄。9月3日晚間，上海土地市場發(fā)布了2014年第2號預(yù)申請公告，定名為黃浦區(qū)“小東門街道616、735街坊”地塊的董家渡超級地王于9月3日正式開始接受預(yù)申請，公告將于9月30日截止。據(jù)此前測算，該地塊總價(jià)將輕松超過300億元，如果順利成交將成為“全國總價(jià)地王”。

    縱觀上述兩塊地王和“準(zhǔn)地王”項(xiàng)目，雖然依然引發(fā)不小關(guān)注，但與當(dāng)下整體趨冷的土地市場大勢相比，只能被稱為極個別的特例。拿下北京華嘉胡同地塊的是具有國資背景的華融基礎(chǔ)，而上海董家渡地王的潛在買家則是資金雄厚、長于資產(chǎn)運(yùn)營的港資房企。

    與北京、上海零星誕生的地王項(xiàng)目相比，近期土地市場迅速轉(zhuǎn)冷。2014年以來土地市場呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的走勢，市場低迷從三四線城市逐步向二線城市蔓延，至六七月份一線城市市場也開始走冷。六七月份一線城市土地成交建筑面積同比分別大幅下降73%和50%，成交規(guī)模的縮水一方面固然與政府的推地節(jié)奏有關(guān)，另一方面則源于市場觀望情緒的擴(kuò)大，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊推出也激不起浪花，企業(yè)競拍熱情驟降。

    20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4至8月連續(xù)5個月不足200億元，最近3個月在百億元周圍徘徊。9月首周，20大房企更是零拿地，預(yù)計(jì)全月成交土地額度繼續(xù)徘徊在低位。目前，前8個月20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地1829億元，相比2013年同期的2946.2億元，同比降幅高達(dá)38%。

    業(yè)內(nèi)人士表示，從目前的市場走勢來看，下半年仍是市場反復(fù)筑底的過程，地方政府可能會加大土地供應(yīng)，但是底價(jià)成交和流拍現(xiàn)象將會繼續(xù)擴(kuò)大，企業(yè)拿地態(tài)度也會更加謹(jǐn)慎，除了像北京華嘉胡同地塊這種位于核心城市核心地區(qū)的地塊，土地市場預(yù)計(jì)難有地王出現(xiàn)。