“金九銀十“開(kāi)局不利開(kāi) 發(fā)商迎償債高峰期

    房企對(duì)資金的渴望，與金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資謹(jǐn)慎態(tài)度正形成一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。

　　“目前金九銀十的去化壓力很大，依靠銷(xiāo)售快速回籠資金的難度增大，融資已經(jīng)成為房企的‘救命口糧’。”某香港上市的內(nèi)地房企資產(chǎn)管理部門(mén)人士肖華（化名）告訴記者，這就是目前他所在房企的現(xiàn)狀。

　　然而，記者從多家房企了解到，不少提供融資的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企下半年的業(yè)績(jī)依然謹(jǐn)慎，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的情緒加大，房企的融資難度進(jìn)一步提升。

　　對(duì)于房企、金融機(jī)構(gòu)與市場(chǎng)正在進(jìn)行的博弈，某知名房企總部的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)人李興（化名）透露，在資金和市場(chǎng)的兩重壓力下，博弈的影響已經(jīng)傳導(dǎo)到市場(chǎng)銷(xiāo)售層面。

    “如果不快速地去化，銷(xiāo)售資金難及時(shí)回籠，這影響到負(fù)債情況，但現(xiàn)在的問(wèn)題是，房企不愿意依靠降價(jià)來(lái)完成任務(wù)，畢竟行業(yè)對(duì)市場(chǎng)逐漸回暖還是保持信心。”李興分析。

　　償債高峰期到來(lái)

　　“目前多數(shù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)下半年的市場(chǎng)情況仍然信心不足，為了能夠順利融資，我們?cè)阡N(xiāo)售等方面的量化指標(biāo)上，也作出了一些具體的承諾。”肖華所在的房企曾在8月跟一些融資機(jī)構(gòu)談過(guò)合作，他稱，“金九銀十”的銷(xiāo)售表現(xiàn)是很重要的量化指標(biāo)，將會(huì)影響其他貸款項(xiàng)目的額度、成本等。

　　肖華解釋?zhuān)谢蚨嗷蛏僖灿龅竭@類(lèi)的窘?jīng)r。在6、7月，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款相對(duì)寬松，部分貸款項(xiàng)目以3個(gè)月、半年為期限，有一些以每個(gè)月為單位結(jié)算，剛好集中在9月至12月需要還款。雖然上半年整體信貸環(huán)境較為平穩(wěn)，但銷(xiāo)售回款速度減慢，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，到了下半年必須要解決這些問(wèn)題。

　　“這幾個(gè)月，開(kāi)發(fā)商不僅需要通過(guò)銷(xiāo)售回款，快速改善自身現(xiàn)金流緊缺的問(wèn)題，同時(shí)也迫切需要償還短期債務(wù)。”肖華說(shuō)，幾個(gè)月前的集中融資將在今年年底或者明年中旬出現(xiàn)償還高峰。

　　公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年房企融資規(guī)模最高的為6月，融資總額達(dá)到735億元，其次則是7月，融資規(guī)模為616億元。

　　金融機(jī)構(gòu)相關(guān)人士分析，6、7月貸款較為寬松的局面除了受到政策的影響外，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)8月能成為樓市回暖的分界點(diǎn)表現(xiàn)出信心。

　　然而，在剛過(guò)去的8月，樓市成交的表現(xiàn)并沒(méi)有達(dá)到融資機(jī)構(gòu)的預(yù)期。

　　在一家融資機(jī)構(gòu)人士黃銘（化名）看來(lái)，一些房企迫切加快銷(xiāo)售步伐，早在8月中上旬就開(kāi)始啟動(dòng)大力推盤(pán)的促銷(xiāo)大戰(zhàn)，在近一個(gè)月的時(shí)間里，效果并非十分理想。

　　某機(jī)構(gòu)分析師分析，盡管8月全國(guó)取消或松綁限購(gòu)城市繼續(xù)增加，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提振作用有限，主要城市住宅用地市場(chǎng)受樓市下行影響低溫持續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊頻頻遇冷，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市“金九銀十”或繼續(xù)低位運(yùn)行。

　　“如果9、10兩個(gè)月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，回款能力、現(xiàn)金流表現(xiàn)不太理想，那直接會(huì)考慮縮小貸款合作的規(guī)模，對(duì)于一些高杠桿運(yùn)營(yíng)的房企，甚至?xí)紤]提前處理一些過(guò)往的貸款合作。”肖華從數(shù)家融資機(jī)構(gòu)了解到提供融資的政策變化。

　　渣打銀行對(duì)30家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調(diào)研顯示，有87%聲稱較此前3個(gè)月申請(qǐng)銀行貸款更為艱難；認(rèn)為信托貸款方面獲取難度增大的占比為64%。

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)主流融資渠道之一，過(guò)去兩年一直保持旺盛的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模也出現(xiàn)縮減。

　　據(jù)用益信托最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模僅為121.2億元，創(chuàng)30個(gè)月以來(lái)新低。與7月發(fā)行規(guī)模相比，環(huán)比大幅下降了45.5%，同比則下降71%。

　　用益信托分析師帥國(guó)讓表示，信托公司對(duì)于成立房地產(chǎn)信托計(jì)劃越來(lái)越謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模目前處于下滑期，加上信托兌付高峰期的逐步來(lái)臨以及經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)處于調(diào)整期，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)信托融資規(guī)模會(huì)繼續(xù)下降。

　　據(jù)黃銘了解，市場(chǎng)上多處出現(xiàn)的房企因資金壓力過(guò)大，違約風(fēng)險(xiǎn)凸顯的現(xiàn)象有增無(wú)減，“這也加大了房企與資金方的博弈力度。”

　　房企資金承壓增強(qiáng)

　　“急需資金‘解渴’，可現(xiàn)在又不敢多借錢(qián)。”面對(duì)來(lái)自資金和市場(chǎng)的兩重壓力，某中型房企項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人王全（化名）如此形容目前的尷尬心態(tài)。

　　某機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，在前兩個(gè)月企業(yè)大幅通過(guò)融資補(bǔ)充現(xiàn)金流，調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)后，8月房企資金充裕度改善，加上企業(yè)下半年仍處觀望狀態(tài)，投資欲望不強(qiáng)，造成8月融資需求量不大。

　　王全解釋?zhuān)袌?chǎng)回暖的局面并未明朗，還無(wú)法準(zhǔn)確判斷“金九銀十”等下半年傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的效果，去化的壓力很大等多種因素疊加，如果按照高周轉(zhuǎn)期間的融資進(jìn)度和強(qiáng)度，很容易會(huì)累積債務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。

　　“融資成本繼續(xù)攀升，也加大了房企的資金壓力。”王全分析，“受到融資方對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目謹(jǐn)慎心態(tài)影響，對(duì)項(xiàng)目的貸款審查資質(zhì)從嚴(yán)處理，有些抵押項(xiàng)目在評(píng)估階段就打了折扣，加大了貸款難度的同時(shí)，融資的成本也水漲船高。”

　　據(jù)悉，銀行目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行總量控制，基本上不會(huì)擴(kuò)大貸款規(guī)模；定向增發(fā)要求嚴(yán)格且審核較為復(fù)雜，公司債又有繁雜的審批程序。

　　渣打銀行一份研究報(bào)告顯示，當(dāng)前銀行開(kāi)發(fā)貸款利率行業(yè)水平約為12.3%，較此前調(diào)研的8.7%顯著上升；而信托貸款成本則更高，約為17.6%。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，下半年信貸總體不會(huì)收緊，會(huì)處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。然而，處于調(diào)整態(tài)勢(shì)的房地產(chǎn)短期內(nèi)并不會(huì)太樂(lè)觀，而在這種情況下，商業(yè)銀行從定價(jià)上來(lái)說(shuō)，會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。即銀行可以貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，但考慮到風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，貸款利率可能會(huì)稍微提高一些。

　　記者從多家大型房企了解到，由于對(duì)境內(nèi)外融資環(huán)境以及內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景保持謹(jǐn)慎，這些房企在下半年開(kāi)始花費(fèi)較大功夫調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

　　碧桂園財(cái)務(wù)總監(jiān)吳建斌在該公司的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，鑒于公司的負(fù)債率有所上升，下半年將積極降低杠桿，使得凈負(fù)債比率低于70%的安全線。因此，該集團(tuán)在供股公告中表示，所融得的資金將償還部分債務(wù)。