觀察：樓市已顯回調(diào)跡象 買房抗通脹需三思

如果只想今年購房、明年或后年就賣出，以此來抵抗預(yù)期中的通脹，那么結(jié)果不一定會(huì)盡如人意。當(dāng)前我國樓市已顯露回調(diào)跡象，房價(jià)則有些高處不勝寒，目前已有樓盤開始小幅降價(jià)促銷，第四季度打折樓盤必然越來越多

    通脹快來了，搶房去！這似乎是很多國人的一致觀念。然而，買房子能夠抵御通脹么？筆者認(rèn)為，對(duì)這個(gè)問題需三思而后行，當(dāng)下如果不考慮中長期情況，只想今年購房、明年或后年就賣出，以此來抵御預(yù)期要到來的通脹，那么結(jié)果不一定會(huì)讓人滿意。

    一思：房子的保值功能究竟如何

    今年以來，在寬松的貨幣政策下，前8月新增信貸超過8萬億元，遠(yuǎn)超去年全年和今年預(yù)定的5萬億目標(biāo)。實(shí)際上，今年一季度貨幣供應(yīng)與信貸數(shù)據(jù)甫一出籠，便引起經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的關(guān)注與擔(dān)憂，再經(jīng)過媒體放大效應(yīng)后，從4月開始，投資者便開始向樓市進(jìn)軍，且愈演愈烈，投機(jī)客也有所跟進(jìn)，7月以來更是形成了豪宅搶購潮。

    按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，流動(dòng)性過剩必然導(dǎo)致通貨膨脹，消費(fèi)品價(jià)格、尤其是資產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)是一種貨幣現(xiàn)象。而事實(shí)證明，資產(chǎn)價(jià)格的上漲領(lǐng)先于消費(fèi)品價(jià)格，根據(jù)筆者的研究，M1、股市、樓市、消費(fèi)品，四者之間依次呈領(lǐng)先關(guān)系。近期的實(shí)證是：M1去年四季度觸底后快速回升，股市是從今年初反彈的，房價(jià)是由今年3月止跌上漲的，而CPI到8月仍是同比下降。

    那么，購房到底能否抵御通脹？不妨做一個(gè)大跨度的數(shù)據(jù)對(duì)比。2000年-2008年，我國CPI增幅依次為：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全國房價(jià)指數(shù)增幅依次為：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。對(duì)比結(jié)果一目了然：每年的房價(jià)漲幅都大于CPI增幅。

    如此看來，單以房屋增值率衡量，購房肯定是保值的，若再算上租金回報(bào)率，則更劃算了?？墒虑闆]這么簡單，還得深入探究一番。

    2000年以來，我國樓市走了一輪波瀾壯闊的大行情，房價(jià)持續(xù)快速上漲，這是由我國1998年取消福利分房、經(jīng)濟(jì)高速成長、城市快速推進(jìn)等多種利好因素共同作用的。這種情況在一國房地產(chǎn)發(fā)展史上，只能特定的存在，不可能長久如此。

    不妨舉三個(gè)最壞的例子。1990年日本樓市泡沫破滅后，東京的地價(jià)和房價(jià)至今都沒能回到當(dāng)初的水平；1997年香港樓市泡沫破滅后，住宅價(jià)格至今沒能超過1997年三季度的高點(diǎn)；2006年6月美國房價(jià)到達(dá)頂點(diǎn)，然后持續(xù)下跌，并導(dǎo)致次貸危機(jī)，引爆金融危機(jī)。如果投資者在上述三個(gè)房價(jià)高點(diǎn)購入房產(chǎn)，則不僅沒有跑贏CPI，而且會(huì)賠得一塌糊涂。

    當(dāng)然，上述事情近幾年不可能在中國發(fā)生，不過這也不代表永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生。做個(gè)簡單推理，目前我國城鎮(zhèn)住房私有率約為84%，如果加上農(nóng)村則約為92%，這可能是全球最高的。就算考慮到目前城鎮(zhèn)存量房中占比最大的是房改以前的老公房，需要升級(jí)換代，但我國居民的傳統(tǒng)是“居者有其屋”為榮，投資投機(jī)風(fēng)氣遠(yuǎn)超歐美國家，多年后勢必出現(xiàn)很多空置房，必然降低房子的保值功能。
 

    二思：房租增幅遠(yuǎn)滯后于房價(jià)說明什么

    很多人只知道近些年我國房價(jià)漲得快，卻忽視了房租增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房價(jià)的事實(shí)。這固然與民眾“重購輕租”的傳統(tǒng)觀念有關(guān)，卻能在一定程度上反映出房價(jià)上漲的根基不穩(wěn)，因?yàn)樽≌瑑r(jià)格是價(jià)值的反映，而商品價(jià)值的基礎(chǔ)是實(shí)用價(jià)值，房子的使用價(jià)值集中體現(xiàn)在房租水平上。

    2004年～2008年，我國租金漲幅維持在2%上下，但房價(jià)增幅卻高達(dá)6%-10%。2009年一季度，7城市的普通住宅租金回報(bào)率除北京外均小于4%，其中上海、杭州均低于3%，明顯低于發(fā)達(dá)國家5%-8%水平。如果拉開時(shí)間跨度來看，近12年我國房產(chǎn)復(fù)合租金回報(bào)只有5.05%，明顯低于法國近9年的6.00%，英國近26年的7.90%、澳大利亞近22年的9.50%。

    不過長期來看，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，購房抵御通脹的功效還是很明顯的。算上房屋增值和租金雙重收益，再把通脹因素考慮進(jìn)去，香港近18年私人住宅的年均復(fù)合回報(bào)率為6.65%，澳大利亞近22年寫字樓的年均復(fù)合回報(bào)率為7.5%，英國近26年零售物業(yè)的年均復(fù)合回報(bào)率為9.9%。

    三思：投資股票與投資房產(chǎn)回報(bào)率孰高

    各種物業(yè)的投資回報(bào)率有所不同，因此，想要通過中長期投資房產(chǎn)賺錢的人應(yīng)對(duì)這點(diǎn)有所了解。以香港近18年數(shù)據(jù)為例，住宅、寫字樓、零售物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)的年均復(fù)合投資回報(bào)率依次為6.65%、6.57%、9.88%、9.23%，后兩者明顯優(yōu)于前兩者。當(dāng)然，住宅投資的門檻和風(fēng)險(xiǎn)要低于其它物業(yè)，即使不愿租，也能用于自住。

    1998年-2007年，我國寫字樓與商業(yè)用房實(shí)際年均復(fù)合投資回報(bào)率大致相同，在10%左右，高出住宅1.5個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)來看，其中，住宅年均復(fù)合增值率為4.51%，明顯高于商業(yè)用房及寫字樓，但其租金回報(bào)率卻要比寫字樓及商業(yè)用房低許多，這使得住宅投資回報(bào)率反而低于寫字樓及商業(yè)用房。由此證明，短期來看，投資住宅回報(bào)率更高，長期而言，投資商辦物業(yè)更劃算。

    值得關(guān)注的是，任何投資都有機(jī)會(huì)成本。一個(gè)簡單的問題是，同樣一筆錢，你若投資股票，回報(bào)率是高于還是低于投資房產(chǎn)？1929年-2002年，美國道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)的平均年收益率(加上分紅)為11.31%，略低于澳大利亞的近22年的12.5%、英國近26年的13%的房產(chǎn)投資回報(bào)率(不剔除CPI)。長期而言，投資股市和投資樓市的回報(bào)率差別不大，房產(chǎn)保值、增值的穩(wěn)定性優(yōu)于股票，而股票的流動(dòng)性更佳、交易成本低于樓市，僅從投資角度分析，二者并無本質(zhì)的區(qū)別。

    總之，筆者認(rèn)為，如果不考慮中長期情況，只想今年購房、明年或后年就賣出，以此來抵抗預(yù)期要到來的通脹，那么，結(jié)果不一定會(huì)盡如人意。因?yàn)楫?dāng)前我國樓市已顯露回調(diào)跡象，自7月開始，全國商品房成交量持續(xù)下滑，開發(fā)商期盼的“金九”已成為鏡中花。至于房價(jià)，則有些高處不勝寒，目前已有樓盤開始小幅降價(jià)促銷，第四季度打折樓盤必然越來越多