專(zhuān)家談房地產(chǎn)市場(chǎng)誤區(qū):支柱產(chǎn)業(yè)并非越大越好

    ●房?jī)r(jià)長(zhǎng)期與短期走勢(shì)不能混淆

    ●價(jià)格漲跌讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮作用

    ●支柱產(chǎn)業(yè)也并非做得越大越好

    ●貸款購(gòu)房消費(fèi)需要把握好“度”

    關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論，是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域討論中問(wèn)題最多、意見(jiàn)最不易統(tǒng)一的領(lǐng)域。需要澄清一些似是而非的觀點(diǎn)。

    首先是討論房?jī)r(jià)問(wèn)題要防止輿論上將長(zhǎng)期與短期問(wèn)題的混淆。確實(shí)，如果看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)和再過(guò)20年經(jīng)濟(jì)總量將逼近美國(guó)、中國(guó)人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)在進(jìn)一步提高全球化水平過(guò)程中城市化進(jìn)程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然，由于土地資源有限，從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)會(huì)呈上漲的趨勢(shì)。但是，也應(yīng)該看到，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期調(diào)整的原因，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟、政策尚需不斷完善的因素，因?yàn)槿丝诶淆g化、城市獨(dú)身子女家庭繼承雙方父輩房產(chǎn)逐漸增多的因素，或是宏觀政策出現(xiàn)重大失誤后的調(diào)整因素等等。在某個(gè)歷史時(shí)期，房?jī)r(jià)未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢(shì)根本不是現(xiàn)在人們所預(yù)期的走勢(shì)。因此，投資房市特別是借錢(qián)進(jìn)行投資，也許就會(huì)遭到嚴(yán)重?fù)p失，甚至是傾家蕩產(chǎn)。

    第二，關(guān)于民生與市場(chǎng)的問(wèn)題。調(diào)控房市，首先必須基本保障每個(gè)公民有最起碼的居住權(quán)，需要對(duì)一部分收入水平較低的家庭，以非市場(chǎng)化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對(duì)除廉租房性質(zhì)之外的一切住房，從宏觀經(jīng)濟(jì)變量間平衡的角度出發(fā)予以市場(chǎng)化調(diào)控。因此，基于中國(guó)人均收入水平仍處于較低階段的特點(diǎn)，基于國(guó)民福利水平的提高是個(gè)漸進(jìn)過(guò)程的特點(diǎn)，在調(diào)控中，只要是確保了宏觀經(jīng)濟(jì)的基本平衡，即使面對(duì)居民改善性住房及其他房?jī)r(jià)的上升，輿論上的引導(dǎo)也要冷靜。同樣，在調(diào)控中，面對(duì)改善性住房及其他房?jī)r(jià)的下跌，也不必驚慌失措，應(yīng)盡量由市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生作用。

    第三，關(guān)于支柱產(chǎn)業(yè)與虛擬資產(chǎn)問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)業(yè)已是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。盡管如此，我們也應(yīng)承認(rèn)，當(dāng)前的中國(guó)，買(mǎi)房既可作為消費(fèi)，又可作為投資，這也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。因此，基于宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期政策思考，其一，應(yīng)想盡辦法消除房市中虛擬資產(chǎn)因素對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的負(fù)面影響；其二，即使作為支柱產(chǎn)業(yè)也不是鼓勵(lì)其做得越大越好。因此，對(duì)一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)同樣應(yīng)在宏觀經(jīng)濟(jì)總量保持平衡的前提下，考慮其在增長(zhǎng)與物價(jià)諸多平衡間的取舍問(wèn)題。特別是在當(dāng)今流動(dòng)性過(guò)多、存在資產(chǎn)價(jià)格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調(diào)控房市的政策尚處摸索階段時(shí)，更要關(guān)注其虛擬資產(chǎn)因素對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。

    第四，關(guān)于跨期消費(fèi)與信用膨脹的問(wèn)題。擴(kuò)大消費(fèi)是當(dāng)今宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整中的核心內(nèi)容。由此出發(fā)，鼓勵(lì)居民利用金融功能進(jìn)行跨期消費(fèi)是題中之義。但是，跨期消費(fèi)應(yīng)該有個(gè)“度”。這同樣又必須從居民可支配收入的增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的平衡角度進(jìn)行思考。相對(duì)于房?jī)r(jià)的持續(xù)、快速上漲，如果居民可支配收入增長(zhǎng)較慢，此時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)較大而出現(xiàn)利率水平的頻繁調(diào)整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現(xiàn)貸款償付風(fēng)險(xiǎn)，或者出現(xiàn)信用膨脹的宏觀風(fēng)險(xiǎn)。

    基于以上四點(diǎn)宏觀思考，有些調(diào)控政策在短期內(nèi)加以糾偏、調(diào)整有一定的難度，但從中長(zhǎng)期看，必須毫不動(dòng)搖予以明確堅(jiān)持的原則是：對(duì)民生與市場(chǎng)問(wèn)題，要有清晰的區(qū)別政策，不能含糊不清。在保民生的廉租房建設(shè)上，要把政策用足；必須長(zhǎng)期運(yùn)用稅收、金融等手段，減弱房地產(chǎn)市場(chǎng)中的虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)因素；只要是涉及金融放大功能的，一定要堅(jiān)持一定的監(jiān)管限制政策。對(duì)居民改善性住房和第二套住房，要堅(jiān)持嚴(yán)格的首付按揭制度。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要堅(jiān)持嚴(yán)格的自有資本金制度。

    總之，只要解決好房市中的民生問(wèn)題，并將房市按消費(fèi)品市場(chǎng)進(jìn)行一定風(fēng)險(xiǎn)度控制的制度約束，中國(guó)的房市自然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的走勢(shì)，政府的宏觀調(diào)控也不會(huì)因房市過(guò)度波動(dòng)而帶來(lái)煩惱與被動(dòng)。