學(xué)者稱經(jīng)適房制度先天不足 取消呼聲占壓倒優(yōu)勢

    經(jīng)濟(jì)適用房適用中等收入家庭，卻不保障低收入人群；廉租房保障極端困難戶，卻不惠及一般困難戶

　　我國的住房保障制度急需厘清各條邊界，并進(jìn)行格局調(diào)整

　　上周至今，經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)波成為廣州最引人關(guān)注的新聞。據(jù)本埠媒體的連續(xù)報(bào)道，有經(jīng)適房的業(yè)主開轎車帶客看房，還有業(yè)主在社區(qū)內(nèi)溜名狗……經(jīng)濟(jì)適用房里住著一批“假困難戶”。

　　從現(xiàn)行的經(jīng)適房和廉租房，到正在醞釀的“經(jīng)租房”和住房貨幣補(bǔ)貼，政府在住房保障工作中開拓了多種政策工具。然而，亂花漸欲迷人眼，取各種政策之所長，構(gòu)建一個科學(xué)且能合理覆蓋相關(guān)人群的政策體系，卻并非易事。在經(jīng)濟(jì)學(xué)界，經(jīng)適房被普遍認(rèn)定為“在理論上站不住腳”，建議叫停的呼聲由來已久。

　　經(jīng)適房到底怎么了？如今的困局，似乎從它誕生的那天起，就早已注定。

　　文/本報(bào)記者 張強(qiáng)

　　“你好，我是記者，請問你住在經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房？”——“我現(xiàn)在很忙，你去問別人吧。”本埠媒體的連續(xù)報(bào)道讓金沙洲新社區(qū)的居民們“人人自危”，一見有記者，趕忙躲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，記者的采訪進(jìn)展并不順利。這些居民中有多少人是“假困難戶”？——這是個問題。

　　年近不惑：

　　經(jīng)適房房主不敢生孩子

　　“沒房子的時候，我們不敢要孩子。排了3年的隊(duì)，好不容易住上了經(jīng)適房，沒想到卻更不敢要孩子了。”

　　王芳（化名）踩著一對拖鞋，手里拎著一袋藥，走進(jìn)了金沙洲新社區(qū)的大門，她爽快地接受了記者的采訪。去年12月份，她家搬到了這里，38歲的她人生中第一次擁有屬于自己的房子，她曾為之興奮不已，但興奮勁很快就過去了，轉(zhuǎn)而陷入了日復(fù)一日的無助的嘆息。

　　王芳是一家酒店的服務(wù)員，月入1000多元。她的丈夫是個沒有任何技術(shù)專長的體力勞動者，“三天打魚兩天曬網(wǎng)”，偶爾能夠得到一些給人打散工的機(jī)會。她粗略地估算了一下，兩口子平均月收入約為2000元。

　　這對年近不惑之年的夫妻受夠了沒房子的苦。在搬到金沙洲新社區(qū)之前，兩口子一直租住在男方姐姐在老城區(qū)的一間舊宅里，面積約20平方米。她告訴記者：“我們之所以沒要孩子，就是因?yàn)橐恢币詠矶紱]有屬于自己的房子。寄人籬下，哪里敢要孩子？”

　　哪個女人不想當(dāng)媽媽？王芳也不例外，但她認(rèn)為“居有定所了，才能要孩子，否則就是對孩子的不負(fù)責(zé)任”。2005年，王芳和丈夫開始關(guān)注經(jīng)濟(jì)適用房政策，他們高興地得知自己符合申請條件，便辦理了各種手續(xù)，開始排隊(duì)等房。有房的夢想離自己越來越近了，王芳開始幻想搬進(jìn)新家、生孩子、一家三口其樂融融的美妙場景。

　　等啊等，這一等就是3年，去年12月份，他們終于拿到了金沙洲新社區(qū)一套63平方米的兩居室的鑰匙。當(dāng)時的兩口子，對房子的感性渴望完全壓倒了經(jīng)濟(jì)預(yù)算應(yīng)有的理性。他們把舊家具一一搬進(jìn)了真正屬于自己的“家”，“這房子真大，結(jié)構(gòu)真好”，王芳沉醉在圓夢的強(qiáng)烈幸福感中。

　　但這份幸福感并沒有持續(xù)太久。王芳是以3500元/平方米的價格購入這套房的，總價22萬余元。兩口子掏出了全部家當(dāng)——約5萬元的存款，并向親朋好友借了2萬多元；其余房款，皆按揭貸款。“現(xiàn)在每個月需要還1000多元的債。”王芳嘆息道。

　　可悲的是，王芳的“母親夢”在搬進(jìn)經(jīng)適房后很快就煙消云散了。她對記者說：“你想想看，一個月2000元的收入，1000多元用來還債了，剩下1000元怎么養(yǎng)得起孩子？而且，一旦懷上了孩子，我就沒工打了，這房子就得斷供，孕期怎么熬得過去？就算把孩子生下來了，家里的老人都已經(jīng)去世了，孩子誰來帶？我?guī)?？那誰來供房？”一個沒有孩子的家庭注定要缺少許多歡樂，但王芳說：“生活很現(xiàn)實(shí)，要樂趣還是要生活？”

　　王芳家?guī)资组_外，是幾棟廉租房。在令她窒息的還貸壓力下，王芳對廉租房充滿了向往。她說：“我這幾天身體不好，坐了半個多小時的車到市人民醫(yī)院看病，花了不少錢，很心疼。即使不存一分錢，我們兩個人一個月能夠用在吃穿上的錢也就1000元，看病之后這個月就不能吃肉了，生活質(zhì)量比住到這里之前下降了很多。如果能住廉租房就好了，一平方米月租才1元，住進(jìn)去之后政府也不會無緣無故趕你走，跟住在自己家沒什么兩樣?？墒俏覀儣l件夠不到，那些住在廉租房里的人絕大部分的確比我們更困難，我知道有幾戶是殘疾人。希望政府以后能多蓋廉租房，把條件放寬，好讓我們這些困難戶也有資格租住。”

    “假困難戶”疑云：

　　經(jīng)適房社區(qū)建了車庫

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，金沙洲新社區(qū)也的確應(yīng)該存在不合申請條件的“作假戶”和“關(guān)系戶”。

　　王芳的家庭條件的確很不寬裕，根據(jù)現(xiàn)行的政策，她和丈夫得以入住經(jīng)適房無可厚非。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，金沙洲新社區(qū)也的確應(yīng)該存在不合申請條件的“作假戶”和“關(guān)系戶”。

　　作為一個經(jīng)適房和廉租房的集中點(diǎn)，該社區(qū)竟然建造了車庫，且不時有中檔車出入——按理說，該保障性社區(qū)根本就不應(yīng)該設(shè)計(jì)專門的車庫，符合申購條件的住房困難戶怎么可能買得起、養(yǎng)得起車呢？偶爾有住戶的親朋好友來訪，把車臨時停放在路邊不就可以了？面對記者的質(zhì)疑，車主不耐煩地對記者說：“我不住這兒，我是來找人的。”記者還看到幾位一身名牌穿著的年輕女子進(jìn)出各棟樓房，她們同樣回答記者：“我是來找人的。”真真假假，誰能道清？

　　記者知道有一位“月入5位數(shù)”的青年才俊，幾年前申購了一套面積百余平方米的經(jīng)適房。當(dāng)問到申購程序時，他諱莫如深，三緘其口，稱“不可說”。他是個體戶，政府主管部門是否能夠準(zhǔn)確掌握個體戶的收入水平？廣州乃至全國又有多少類似的“假困難戶”拿到了經(jīng)適房的鑰匙？

　　轉(zhuǎn)租戶無奈：

　　有了房子，卻沒了可支配收入

　　對于這些低收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用房在給予他們住房保障的同時，卻奪去了他們最基本的日常可支配收入。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，并非所有違規(guī)的經(jīng)適房業(yè)主都是“假困難戶”，其中不乏迫不得已違規(guī)轉(zhuǎn)租經(jīng)適房的“真困難戶”，此次廣州房管局通報(bào)的個案中便有幾例。原省直單位編外合同工黃某在今年7月份拿到經(jīng)適房鑰匙后，迫于超出家庭承受能力的還貸壓力，他不得不找中介幫忙放租還貸，結(jié)果“不幸”被有關(guān)部門查中，經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)被注銷。

　　據(jù)了解，身為電工的黃某月收入1000余元；他的妻子是一名清潔工，月工資也是1000余元。兩口子辛勤打工近十年，費(fèi)力攢下了10萬元存款。他們用這筆錢支付了金沙洲新社區(qū)經(jīng)適房的首期，其余房款按月還貸，每月還款1329元。這是一個三口之家，兩人育有一女，今年剛上小學(xué)一年級，每月的教育支出700余元。除去吃喝拉撒、積少成多的生活開支，黃某一家每月僅按揭與教育支出兩項(xiàng)固定支出，就已超過2000元。

　　在接受記者采訪時，黃某和他的妻子表示，家庭收支的現(xiàn)實(shí)壓力，是他們?yōu)樾沦I的經(jīng)適房尋求租客的主要原因。而他們一家三口，則繼續(xù)居住在東風(fēng)中路那間不到20平方米的小舊房里。

　　經(jīng)適房對黃某一家而言，只是過眼云煙，在得知因違規(guī)而被注銷產(chǎn)權(quán)后，夫妻倆痛哭流涕。但基于這個家庭的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，從積極的方面看，在經(jīng)適房夢碎之后，他們也將告別“不開電扇、不看電視”的極端拮據(jù)的生活，他們不必再在房貸與日常支出之間顧此失彼，這也未嘗不是一種解脫。

　　從黃某一家的遭遇看王芳的內(nèi)心世界，我們或許可以理解并同情38歲的王芳住進(jìn)經(jīng)適房后“更不敢要孩子”的悲劇性想法。

　　風(fēng)波不斷：

　　經(jīng)適房制度設(shè)計(jì)先天不足？

　　有學(xué)者指出：在住房困難戶當(dāng)中真正需要幫助的是那些低收入家庭。可是，經(jīng)適房的服務(wù)對象中并不包括低收入家庭。如果經(jīng)適房在基本理論上站不住腳，在操作層面上是想不出什么好辦法的。

　　不僅是廣州，經(jīng)適房制度已經(jīng)在遍及全國的一浪接一浪的風(fēng)波中飽受質(zhì)疑。今年6月，重慶市渝中區(qū)某大廈，322套經(jīng)適房交房才8個月，就已有一半左右被出租。當(dāng)?shù)亟ㄎ_發(fā)辦表示：“出租違反規(guī)定，但相關(guān)處罰制度還沒成型。”且不論如何追究與處罰，有一點(diǎn)是可以肯定的：如果把這些經(jīng)適房面積合理、且都交到了真正的住房困難戶手里，他們可能把房子租出去嗎？若出租經(jīng)適房，困難戶自己住哪里？

　　同樣是今年6月，武漢市5141名困難家庭市民參與余家頭經(jīng)適房小區(qū)公開搖號，在搖中的124名市民中，有6人的購房資格證明編號是連號，而在概率學(xué)上，出現(xiàn)這種“巧合”的幾率低于千萬分之一。經(jīng)查，這6人的申請材料系造假，購房資格被取消。

　　還是今年6月，鄭州市須水鎮(zhèn)西崗村一塊原本用于規(guī)劃建設(shè)經(jīng)適房的項(xiàng)目用地，開發(fā)商卻建起了聯(lián)排別墅和兩幢樓中樓。此事在當(dāng)?shù)匾鹈駪?，但?dāng)?shù)卮迕裣蛴嘘P(guān)部門申訴上訪一年多，卻一直沒有結(jié)果。這起事件最終因?yàn)楫?dāng)?shù)匾幻本珠L的“雷人雷語”而聞名全國：“你（記者）是準(zhǔn)備替黨說話？還是準(zhǔn)備替老百姓說話？”

　　經(jīng)適房到底怎么了？在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界，“取消經(jīng)適房”的呼聲長期占壓倒性優(yōu)勢。經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶曾熱切呼吁“叫停經(jīng)適房”，他指出：在住房困難戶當(dāng)中真正需要幫助的是那些低收入家庭。可是，經(jīng)適房的服務(wù)對象中并不包括低收入家庭。買套經(jīng)適房至少需要幾十萬元，拿得出首期并且能夠通過銀行審查得到房貸的人肯定不屬于低收入家庭。

　　既然低收入家庭得不到經(jīng)適房，那么補(bǔ)貼中等收入的市民是否合理？按照規(guī)定，凡是年收入低于6萬元的北京市居民都可以申請經(jīng)適房。如果以工資單上的數(shù)字為準(zhǔn)，北京市90%以上的居民符合條件。補(bǔ)貼大部分人等于增發(fā)貨幣，除了惡性通貨膨脹之外什么也得不到。給所有中等收入家庭以政府補(bǔ)貼是完全錯誤的。

　　如果試圖在中等收入家庭中圈出一部分人作為補(bǔ)貼對象，那么標(biāo)準(zhǔn)何在？——誰都提不出恰當(dāng)?shù)霓k法，于是只好寄托于“排隊(duì)”。凡是看到排隊(duì)長了，就意味著分配制度出了問題。排隊(duì)不僅不能創(chuàng)造任何社會財(cái)富，反而會導(dǎo)致腐敗。有人把改進(jìn)經(jīng)適房分配制度的希望寄托在購房者資格審查上。這實(shí)際上是舍本求末，沒有抓住要害，斷定解決不了問題。顯然，如果經(jīng)適房在基本理論上站不住腳，在操作層面上是想不出什么好辦法的。

　　相比之下，發(fā)展廉租房更為穩(wěn)妥，也更能解決最迫切需要政府提供扶持的群體——低收入家庭的住房問題。

     真身難辨：

　　經(jīng)適房是保障房還是商品房？

　　從1998年到2003年再到2007年，中國住房保障制度在彷徨中走上了正確的道路，但短期內(nèi)面臨“歷史欠債”多和經(jīng)驗(yàn)不足的問題。

　　近10年來，中國的住房制度經(jīng)歷了兩次深刻的變革。1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，提出：“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。”

　　但到了2003年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，上述目標(biāo)被修正為讓“多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供應(yīng)，提高其在市場供應(yīng)中的比例。”與此同時，將經(jīng)適房的性質(zhì)定位為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。從此，中國房地產(chǎn)開始了瘋狂的市場化之旅。

　　從語義上看，應(yīng)當(dāng)把經(jīng)適房“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”的定位濃縮地理解為“商品房”。但“商品房”三字之前還綴有“政策性”三字，這便讓經(jīng)適房的真實(shí)性質(zhì)顯得撲朔迷離。龍斌認(rèn)為經(jīng)適房的本質(zhì)是保障房，但亦有不少學(xué)者認(rèn)為經(jīng)適房只是特殊的商品房而已。因?yàn)樾藿ń?jīng)適房的開發(fā)商可以獲得一定的利潤。

　　經(jīng)適房的性質(zhì)認(rèn)定事關(guān)重大：如果經(jīng)適房不是保障房，那么，像王芳和黃某這樣的家庭根本就沒有被納入住房保障體系；或者說，他們并未獲得真正意義上的住房保障。如果經(jīng)適房不是保障房，而社會各界又用保障房的標(biāo)準(zhǔn)看待住在經(jīng)適房里的人，那么，社會整體的評判標(biāo)準(zhǔn)就會出現(xiàn)偏差。

　　中國掀起建設(shè)經(jīng)適房和廉租房的高潮，還是近在眼前的2007年的事。隨著樓價的飆升，老百姓、尤其是低收入家庭“住房難”問題日益凸顯，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》當(dāng)年出臺，首次明確提出“把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能”。

　　廉租房供應(yīng)量過少，是全國各大城市普遍存在的問題。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這主要是因?yàn)榈褪杖肴后w最迫切需要的廉租房建設(shè)量，尚未納入現(xiàn)行的政府官員政績考核機(jī)制，“多蓋，不算政績；少蓋，也不會拿官員怎么樣”，更何況發(fā)展廉租房注定是“虧本買賣”，而修建經(jīng)適房至少不會虧本，導(dǎo)致財(cái)政投入明顯偏少。

　　當(dāng)然，廉租房的機(jī)制性奇缺正在得到一定程度的改善。今年年初，廣州市住房保障辦有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，廣州市2009年、2010年計(jì)劃開工建設(shè)408萬平方米保障性住房，其中廉租住房與經(jīng)適房的比例為2：1，將適當(dāng)減少經(jīng)適房建設(shè)，加快廉租住房建設(shè)。為加快解決低收入群體住房難題，廣州市還將在市場上收購50平方米以下、價格合適的二手房以補(bǔ)充保障性住房的房源。根據(jù)規(guī)劃，廣州將在2012年內(nèi)解決今年“廣州住房困難調(diào)查”中統(tǒng)計(jì)出的77177戶低收入住房困難戶的住房問題。

　　對癥下藥：

　　補(bǔ)“磚頭”，還是補(bǔ)“人頭”？

　　在實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼之間，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場的波動情況，審時度勢地對癥下藥。

　　今年6月29日，廣州市委常委、常務(wù)副市長蘇澤群表示：符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的市民，可以拿政府的補(bǔ)貼自己去購房。目前，該政策正在研究之中。

　　政府直接補(bǔ)貼市民，即“補(bǔ)人頭”，明顯地區(qū)別于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度下補(bǔ)貼開發(fā)商利潤的“補(bǔ)磚頭”政策。

　　中山大學(xué)社會保障與社會政策研究所研究員朱亞鵬認(rèn)為，采用實(shí)物(按房)補(bǔ)貼或貨幣補(bǔ)貼，在特定的時間選擇不同的補(bǔ)貼方式，效果大不一樣。實(shí)物補(bǔ)貼，是補(bǔ)供方(開發(fā)商)；貨幣補(bǔ)貼，是補(bǔ)需方(購房者)。實(shí)物補(bǔ)貼將解決一部分低收入者的住房問題，同時也可以有效地穩(wěn)定房價；但限制了買房者和租房者的選擇權(quán)——比如區(qū)位、朝向等。而貨幣補(bǔ)貼可以彌補(bǔ)實(shí)物補(bǔ)貼的不足——賦予買房者選擇權(quán)。但是補(bǔ)貼的規(guī)則制定有難度，比如發(fā)了補(bǔ)貼能不能買到房、補(bǔ)多少才算公平、在補(bǔ)貼過程中如何保證初衷的實(shí)現(xiàn)等，都需慎重考慮。

　　另外，在房價高時，應(yīng)該補(bǔ)實(shí)物(按房)，這不僅可以抑制房價，同時也能有效地對買不起房的購房者進(jìn)行補(bǔ)助；而在房價低時，尤其是樓市供大于求的情況下，則可以考慮貨幣補(bǔ)貼。

　　龍斌認(rèn)為，與實(shí)物補(bǔ)貼一樣，貨幣補(bǔ)貼同樣面臨監(jiān)管風(fēng)險。

　　“夾心層”群體擴(kuò)大，

　　經(jīng)濟(jì)租用房何日面世？

　　有人不屬于超低收入人群，不滿足住廉租房的條件，但購買經(jīng)濟(jì)適用房，又讓他們生活質(zhì)量嚴(yán)重滑坡。于是，經(jīng)濟(jì)租用房，能否成為一種有益的嘗試？

　　“廉價房源的減少，讓大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的租房壓力增大，應(yīng)當(dāng)考慮為他們提供幾年時間的經(jīng)租房，等他們在社會上站穩(wěn)了腳跟、收入水平提高了之后，再收回房源。”

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為，現(xiàn)行廉租房制度的主要不足之處在于門檻過高：人均年可支配收入低于7680元；無自有住房；人均居住面積少于10平方米；5年內(nèi)沒有進(jìn)行過房屋買賣。人均年可支配收入低于7680元，意味著月均可支配收入低于640元；而廣州最新的失業(yè)保險金標(biāo)準(zhǔn)是791元/月。“這樣的條件，未免過于苛刻，全廣州能有多少這樣的家庭？”龍斌說。

　　過高的門檻導(dǎo)致為數(shù)眾多的像王芳這樣的人群“望廉租房興嘆”，從而不得不忍受償還經(jīng)適房貸款而帶來的生活質(zhì)量的滑坡。“王芳們”的存在，甚至讓經(jīng)濟(jì)學(xué)界盛行這樣的呼聲：“經(jīng)適房應(yīng)該取消，因?yàn)橘I得起房的都不是真正的窮人；多蓋廉租房才是正道。”

　　龍斌分析認(rèn)為，如果目前正在醞釀的“經(jīng)濟(jì)租用房”政策能夠順利推出并推廣，廉租房門檻過高、經(jīng)濟(jì)適用房負(fù)擔(dān)過重的缺陷有望得到彌補(bǔ)，從而真正起到保障困難群體住房的作用。住建部政策研究中心副主任王玨林早前解釋，“經(jīng)濟(jì)租用房”是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定的價格出租給特定人群。

　　經(jīng)租房應(yīng)面向

　　農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生？

　　這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為特定人群解決居住問題所設(shè)定的。“經(jīng)租房”與“經(jīng)適房”的區(qū)別在于，前者是一種住房消費(fèi)方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。另外，經(jīng)適房以新建設(shè)的房屋為主，而經(jīng)租房的房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。

　　今年以來，廣州嚴(yán)厲整頓“房中房”，致使房屋租賃市場上的低價房源大量減少；并且，隨著廣州城中村改造步伐的加快，廉價房源的數(shù)量將進(jìn)一步暴減，屆時，在“王芳們”之外，收入水平較之稍高、但住房仍面臨困難的“夾心層”群體人數(shù)將大幅增多。

　　經(jīng)租房應(yīng)保障哪些人？龍斌認(rèn)為，經(jīng)租房應(yīng)有別于廉租房，門檻應(yīng)當(dāng)調(diào)低。應(yīng)該考慮那些長期在廣州務(wù)工的農(nóng)民工，還應(yīng)該考慮剛剛走上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生。“廉價房源的減少，讓大學(xué)畢業(yè)生的租房壓力增大，應(yīng)當(dāng)考慮為他們提供幾年時間的經(jīng)租房，等他們在社會上站穩(wěn)腳跟、收入水平提高了之后，再收回房源。”