“脆歪”聲一片 僅靠賠償無法解決房屋質(zhì)量問題

     3個月前，5歲半的女童小叮當在北京納帕溪谷的家中玩耍時，因壁爐大理石裝飾板坍塌被砸身亡。事發(fā)3個月后，直到有媒體報道，開發(fā)商才發(fā)出了遲來的道歉。原來，沉重的壁爐竟然是用膠水粘在石膏板上。

　　8月底，北京首個限價房項目旗勝家園被曝存在質(zhì)量問題，有業(yè)主家的陽臺墻用手一抹就成粉末；而根據(jù)最近的信息，經(jīng)過一周左右時間的排查，瑞旗家園入戶154戶，檢查出25戶陽臺隔斷板欄板存在質(zhì)量問題。北京住總相關(guān)負責人表示，約有500戶可能存在質(zhì)量問題。

　　從上海“樓脆脆”到成都的“墻歪歪”、從北京的“墻脆脆”到別墅“膠水門”，今年以來，房價一路走猛的同時，一系列有關(guān)房屋質(zhì)量問題的報道不斷見諸媒體。

　　為什么現(xiàn)在建的房子會出現(xiàn)這些令人不可思議的事情？對于開發(fā)商，難道僅僅是賠償就能解決的嗎？在房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管方面，相關(guān)政府部門的職責體現(xiàn)在哪里？

　　開發(fā)商：道歉會損害公司的聲譽

　　納帕溪谷別墅“膠水門”的悲劇發(fā)生后，小叮當?shù)母赣H龔先生在博客中記載了事情的處理進程：

　　5月17日，在自己家里，開發(fā)商只用膠水粘在石膏板上的壁爐大理石突然坍塌，砸死了我年僅5歲的女兒。

　　5月25日，開發(fā)商北京翰宏基業(yè)房地產(chǎn)有限責任公司下屬的物業(yè)公司，送來了以“物業(yè)公司項目管理中心”名義的“十分遺憾”的“慰問信”。既不道歉，也不談責任和事故原因。

　　8月10日，開發(fā)商的常年法律顧問通知我：“不用談了，因為發(fā)生事故的時候我們不在現(xiàn)場。你們告我們?nèi)グ伞?rdquo;

　　8月17日，開發(fā)商仍然拒絕和受害者家屬談，連開發(fā)商負責人的電話也不給。而且聲稱“我們已經(jīng)送了水果，已經(jīng)仁至義盡了”。

　　就這樣，3個月過去了，除事發(fā)后的那封慰問信外，物業(yè)和開發(fā)商并無絲毫道歉表示，更不用說賠償；開發(fā)商法律顧問則稱，在責任鑒定未出來之前不能道歉，否則會損害到公司的聲譽。

　　直至該事件被相關(guān)媒體報道，迫于壓力，開發(fā)商方面才對此事件作出了回應(yīng)，向事故家屬表示道歉。幾天后，開發(fā)商總裁李威聲淚俱下向所有業(yè)主道歉，同時向小叮當家人致第二封致歉信，整封致歉信的重點是對沒有做好后續(xù)工作的自責。9月初，納帕溪谷開發(fā)商已向小叮當家人發(fā)出第三封致歉信，愿以現(xiàn)在市價回購事發(fā)別墅，并準備好了人民幣200萬元作為精神撫慰。

　　僅靠賠償無法解決房屋質(zhì)量問題

　　盡管此次“膠水門”事件帶有一定的極端性，但是其中反映出的很多問題卻很具有普遍性。對于老百姓來講，房屋是一生當中最大的消費品，可在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，往往被動的卻是掏錢買房的消費者。而細心觀察也不難發(fā)現(xiàn)，每當有房屋質(zhì)量問題見諸媒體，基本伴隨而來的都是開發(fā)商的拖延、推諉、沉默、避重就輕。

　　對此，知名房地產(chǎn)維權(quán)律師秦兵指出：“現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量檢測管理辦法》當中，關(guān)于開發(fā)商的房屋質(zhì)量問題，僅僅規(guī)定了民事賠償和行政處罰的措施，而且賠償和處罰的標準我們認為確實有些過低。就女孩死于別墅家中的事件，難道僅僅是民事賠償就夠了嗎？我們認為應(yīng)當從立法上加大開發(fā)商的責任，包括不限于加重開發(fā)商的舉證責任、加重開發(fā)商的事先處罰責任、建立明確的刑事懲罰制度，并追究相關(guān)人員的刑事責任。”

　　據(jù)最新了解，小叮當之父龔先生已向北京市昌平公安分局和建委分別提交“刑事控告書”，要求對開發(fā)商負責人李威等人觸犯“工程重大安全事故罪”刑事立案，并對納帕溪谷的房屋質(zhì)量進行徹查。但截至目前，調(diào)查組并未承諾給予答復的具體時間。該事件最后究竟由建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位誰來負責，仍需要政府部門來認定。

　　政府安全監(jiān)管職能仍未到位

　　有業(yè)內(nèi)人士曾透露，這兩年是中國房地產(chǎn)建設(shè)較為混亂時期。房地產(chǎn)商往往以各種手段盡量壓低建筑成本。為了節(jié)省成本，大部分開發(fā)商招標采購中都傾向于價格較低的產(chǎn)品。而中標企業(yè)又往往層層轉(zhuǎn)包，每轉(zhuǎn)包一層都會從中抽取費用“扒皮”，到了真正的施工層面，費用已經(jīng)有限，工程質(zhì)量可想而知。

　　此外據(jù)了解，目前政府對于工程的規(guī)劃、設(shè)計和驗收部分管得比較嚴，但是對房屋建設(shè)過程中的監(jiān)控以及事后房屋安全質(zhì)量的監(jiān)管仍很缺乏。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前政府對房屋的管理，主要體現(xiàn)在對房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、房屋交易、房屋租賃等的管理上，對于房屋安全的監(jiān)管力度很匱乏。

　　秦兵指出：“現(xiàn)實中，政府部門的相關(guān)規(guī)定雖然是輕處罰、重賠償，而操作當中，卻是重處罰、輕賠償，而且處罰缺少力度。政府部門應(yīng)當在行政法規(guī)、部門規(guī)章當中，加大開發(fā)商的損失賠償標準，對于出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)加重行政處罰措施，建立市場引導機制，以杜絕房屋質(zhì)量問題的再次出現(xiàn)。”

　　業(yè)主“監(jiān)管”作用不可小覷

　　那么，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，最大的受害方業(yè)主該如何維護自己的權(quán)益呢？

　　“我們防范這一法律風險的必要措施，就是要簽定一個嚴密的房屋買賣合同，而且要參考204條來規(guī)范合同的內(nèi)容。”秦兵接受記者采訪時強調(diào)：“一旦發(fā)生了房屋質(zhì)量問題，所有業(yè)主一定要團結(jié)一致，啟動集團訴訟來維護大家的權(quán)益。”

　　此外，秦兵還針對不同情形，給業(yè)主維權(quán)支了幾招。首先，對于一般的房屋質(zhì)量問題，如果不影響居住，建議業(yè)主與開發(fā)商進行協(xié)商，要求其及時進行修復，并承擔業(yè)主的實際損失；其次，如果是嚴重的質(zhì)量問題，已經(jīng)影響到了買受人的實際使用，房屋就算怎么修也沒法住或者就像“樓脆脆”、“樓歪歪”似的了，那么作為買受人，完全可以要求解除合同，返還購房款，賠償房屋溢價款及其他實際損失。但買受人一定要注意收集固定證據(jù)材料，以便能夠?qū)p失盡力減小，最大限度地維護自己的利益。

　　就眼下北京出現(xiàn)問題的西三旗限價房，秦兵認為有以下幾種方案可供選擇：一是由政府指導，開發(fā)商進行全面修復，修復費用由開發(fā)商買單；二是無法修復的由開發(fā)商另行調(diào)換相同地段、相同價值、相同樓型的保障性房屋；三是購買人退房，開發(fā)商退還房款，賠償損失，購房人另行購買商品房