多城市開始二次松綁限購：政策重塑樓市新常態(tài)

    各地的限購堤壩正被陸續(xù)削平。有些城市已經(jīng)是第二輪調(diào)整限購政策。

    住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受記者采訪時(shí)表示，在新的市場常態(tài)下，特別是有部分地區(qū)已出現(xiàn)階段性的供給過剩，政策必然會(huì)做出調(diào)整。

    如果說2009年政策放松后，迎來的是房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的局面，顧云昌并不認(rèn)為今年再度放松限購后，房地產(chǎn)市場還會(huì)重回舊軌道。

    全面解禁限購前夜

    以無錫為例。無錫市住保房管局宣布：從8月30日起，無錫市區(qū)暫停執(zhí)行住房限購的政策。這是繼7月26日起90平方米以上住房的限購取消之后，無錫樓市迎來的二次松綁，也意味著無錫全面取消限購。

    中信建投證券4月份曾對無錫進(jìn)行了深度調(diào)研，并與當(dāng)?shù)刈〗◤d專家進(jìn)行了溝通。數(shù)據(jù)顯示，無錫2013年底市區(qū)（不包括江陰和宜興）商品住宅可售面積900萬平方米，商業(yè)900萬平方米，2013年出讓土地可建商品房面積947萬平方米，年底還未開發(fā)完畢的存量土地超過2000萬平方米。未來商品房供應(yīng)巨大。

    需求方面，無錫本地人有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，需求主力是首改和婚房，偏好120-144平方米的中等戶型，住宅年成交量維持在500萬-600萬平方米。受常州、杭州降價(jià)傳聞的影響，彼時(shí)無錫市場觀望情緒較濃，購房者預(yù)期房價(jià)會(huì)有所調(diào)整，開發(fā)商則對政府放松政策有所期待，降價(jià)去庫存動(dòng)力不足。

    中信建投發(fā)現(xiàn)，2013年底無錫市區(qū)960萬平的住宅庫存中，144平以上戶型占總量的46.6%，這些大都是長期未能去化的老項(xiàng)目，迫切需要政策刺激來加速去化。很顯然，無錫二次松綁限購，正是意在幫助這些大戶型加速去化。

    顧云昌指出，過去幾年，人們已經(jīng)習(xí)慣了這樣的狀態(tài)：調(diào)控是為了控制房價(jià)上漲過快。但現(xiàn)在，樓市已經(jīng)從抑制房價(jià)上漲過快階段，過渡到各地主要是去庫存的階段。

    對于全面取消限購，國金證券認(rèn)為，地方在其權(quán)力范圍內(nèi)將政策放松用到極致。截至目前，全國僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京7個(gè)城市尚未取消限購。

    擺脫舊的慣性

    限購取消之后，成交已有所回升。國金證券分析稱，二手房市場觸覺敏銳，能相對真實(shí)地反映成交情況。

    以北京為例。北京雖然仍處于限購狀態(tài)中，但其他城市限購解禁也對北京的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響。8月份，北京無論是新房還是二手房，成交量均有所回升。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍分析，北京樓市已基本走出上半年的最低谷。“金九銀十”臨近，二線城市已全部取消限購，部分購房者害怕樓市突然反轉(zhuǎn)，試探性入市購房。雖然二手房業(yè)主仍有一定的議價(jià)空間，但大幅降價(jià)的可能性幾乎沒有，消費(fèi)者不得不放棄房價(jià)大跌的幻想。自住型商品房批次供應(yīng)，但位置不理想，部分剛需客戶轉(zhuǎn)投二手房。

    但國金證券稱，各地方的刺激政策不會(huì)令樓市基本面反轉(zhuǎn)。杭州某開發(fā)商對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，現(xiàn)在影響樓市最大的因素是限貸政策。顧云昌認(rèn)為，從政策層面來看，限貸已有所放松，只是商業(yè)銀行出于利益和利差的考慮，執(zhí)行并不到位。整體的貨幣環(huán)境決定了今年不可能像2009年那么寬松，但房貸政策也需要作出相應(yīng)調(diào)整。

    據(jù)了解，一線城市的房貸利率不約而同地出現(xiàn)小幅下調(diào)，其中廣州和深圳降幅較大。一線城市暫時(shí)無法沖破限購的桎梏，但它們也需要面對成交量持續(xù)低迷、庫存量居高不下的現(xiàn)實(shí)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼上海、廣州、深圳先后步入下跌通道后，北京也出現(xiàn)了新房房價(jià)環(huán)比下跌的態(tài)勢，這是北京房價(jià)自2012年6月以來首現(xiàn)下跌。

    此外，今年是地方政府債償還高峰期，而土地財(cái)政吃緊使得地方債還債壓力陡增，在強(qiáng)烈救市意愿的驅(qū)使下，地方政府除放開限購?fù)猓瑒荼貢?huì)對銀行放松信貸政策施加壓力。在線搜索平臺(tái)融360預(yù)計(jì)，未來幾個(gè)月二線城市房貸利率下行的趨勢將更加明顯。融360摸底全國23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行調(diào)查顯示，8月房貸市場出現(xiàn)了利率松動(dòng)的跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折。

    顧云昌認(rèn)為，樓市不會(huì)出現(xiàn)2009年政策放松后的暴漲狀態(tài)。他進(jìn)一步分析，自1998 年房改喚醒市場萌芽，到2013 年行業(yè)年銷售額達(dá)8 萬億規(guī)模，其間盡管有波動(dòng)，但行業(yè)處于高速發(fā)展期。主要是受到住房改革紅利釋放的影響，需求井噴。當(dāng)下的中國房地產(chǎn)市場仍然有新型城鎮(zhèn)化的紅利，但已步入平穩(wěn)階段。

    此外，房地產(chǎn)屬于周期性行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響巨大。而宏觀經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入新的常態(tài)，增速放緩，貨幣政策也從寬松過渡到適度從緊。而受2009年“四萬億”影響，地方政府出讓了大量土地。如果說2009年以前樓市是嚴(yán)重供不應(yīng)求，到2009年以后，市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)已發(fā)生明顯變化，不再支持暴漲局面的出現(xiàn)。