眾多樓盤“虧本銷售”? 江西公布房價成本引爭議

    13日下午，為期6日的“2009貴陽房交會”閉幕。在這次貴陽歷史上持續(xù)時間最長、參展面積最大的房交會期間，商品房銷售總成交額達(dá)2.5億元。共有517套商品房現(xiàn)場交易成功，交易面積達(dá)7萬余平方米。新華社記者歐東衢攝

    房價之高，成本幾何？雖然公眾熱切關(guān)注，開發(fā)商卻諱莫如深。江西省從9月1日起，首創(chuàng)全省范圍內(nèi)房價成本公示制度，要求全省各設(shè)區(qū)市的樓盤“曬”成本。時至今日，半月有余，開發(fā)商公布的商品房成本價依然是“霧里看花”，有的成交價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本價，有的與銷售量相差無幾。外界盛傳房價暴利，難道“子虛烏有”？

    房價公示內(nèi)容真真假假、虛虛實(shí)實(shí)究竟有幾分？公示房價成本意義何在？究竟如何公示才能理清房價“糊涂賬”？江西省在全國率先要求開發(fā)商公布成本的舉報引發(fā)無數(shù)爭議。

    公示樓盤“虧本銷售”與外界盛傳房價暴利不相符

    今年7月23日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳聯(lián)合發(fā)出“關(guān)于建立健全房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度”的通知，其中規(guī)定：9月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房銷售場所醒目位置和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門網(wǎng)站上分別公示各項(xiàng)商品房開發(fā)銷售信息。其中包括，每平方米建筑面積商品住房平均成本，含土地使用權(quán)取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)等。

    江西省監(jiān)察廳有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，老百姓對房地產(chǎn)業(yè)存在諸多抱怨，一個重要原因就是信息不公開、不透明和不對稱，要求開發(fā)商公示商品房成本，江西推出這個舉報實(shí)際上是在回應(yīng)老百姓的需求。同時，此舉有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

    8月31日，南昌市65個在售樓盤率先公示了相關(guān)信息。目前已有約百家樓盤公布了成本價。然而，令人們感到奇怪的是，根據(jù)公示信息，有約兩成的樓盤在“虧本銷售”，其公示的房價成本高于累計(jì)成交均價，讓老百姓有些“霧里看花”。

    據(jù)南昌市樓盤公示的信息顯示，出現(xiàn)價格“虧損”的樓盤約兩成，既有剛剛開盤不久的新樓盤，也有開發(fā)時間前后長達(dá)八年、即將售罄的老樓盤，而且不乏總建筑面積達(dá)幾十萬平方米的大型樓盤。恒茂國際華城、玉河明珠、豐和新城、萬科四季花城等樓盤，成本價均高過累計(jì)成交均價。

    位于市中心的恒茂國際華城公示的信息顯示，累計(jì)成交均價為5803元，成本價為8778元。平均每平方米虧本近3000元；位于南昌市重點(diǎn)開發(fā)新城區(qū)紅谷灘的樓盤香域尚城，公布的成本價為5148元，累計(jì)成交均價3899元，平均每平方米虧1000元以上。

    信息顯示，開發(fā)商的利潤水平多在10%至20%之間；土地成本約占總成本的20%至30%，稅費(fèi)成本約占開發(fā)成本的10%。似乎與外界盛傳的房價暴利不太相符。

    “數(shù)據(jù)文章”看不懂房價仍是糊涂賬

    一項(xiàng)揭開房地產(chǎn)開發(fā)成本神秘面紗的創(chuàng)新制度，引起人們熱議。多數(shù)人對公示成本的真實(shí)性產(chǎn)生懷疑。

    記者采訪發(fā)現(xiàn)，公示的數(shù)據(jù)缺乏專業(yè)審核，主要由開發(fā)商自己上報，從目前的情況看，各開發(fā)商上報給房管局的數(shù)據(jù)比較混亂，難以判斷其真實(shí)性。位于紅谷灘新區(qū)的樓盤地中海陽光公布的成本價為2862元、累計(jì)成交均價為4713元的信息內(nèi)容，其有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時說，“數(shù)據(jù)有誤，我們的成本價絕對不止這個數(shù)，2862元的成本數(shù)據(jù)報出去前沒有經(jīng)過我審。”

    據(jù)了解，在需要公示的房價成本項(xiàng)目中，除土地使用權(quán)取得費(fèi)用政府部門可以較直接的監(jiān)督外，其他費(fèi)用都可能存在“摻水嫌疑”。建筑安裝成本價就是其中一項(xiàng)。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，目前建筑安裝成本價格雖然有差異，但在省內(nèi)的差異應(yīng)該不會很大，一般多層建筑的建安成本約為每平方米1200元，小高層為1600元，高層建筑為2000元左右。但此次各樓盤公布的建安成本則有較大差距，有的樓盤甚至報出了400多元的低價，令人“奇怪”。

    同時，在各樓盤公示成本構(gòu)成中的稅費(fèi)成本差異也非常大，樓盤公示數(shù)據(jù)顯示，有的樓盤稅費(fèi)成本達(dá)到了1500元每平方米，有的樓盤公示的不到200元，其他樓盤都在每平方米300元至900元不等。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管各樓盤所銷售的產(chǎn)品類型不同，稅費(fèi)可能存在一定差異，但1500元的稅費(fèi)成本占到了項(xiàng)目成本的約1/3，“不太可能”。

    南昌市后期公布的一些樓盤價中，“虧本樓盤”較少，一些開發(fā)商表示，剛開始公布，沒有經(jīng)驗(yàn)“工作邊做邊看”。

    采訪中，有不少群眾認(rèn)為，開發(fā)商對公示成本的誠意不夠，隨意性太大，有“應(yīng)付”之嫌，這樣的數(shù)據(jù)公布于眾，群眾根本看不懂。開發(fā)企業(yè)之間有可能搞“數(shù)據(jù)聯(lián)盟”，購房者還是“霧里看花”。

    好政策要用好配套細(xì)則要跟上

    從8月31日起至目前，南昌市已有近百家樓盤按規(guī)定公示房價成本信息，這項(xiàng)原本是“利市、利民”的政策，最終因所公示的樓盤許多存在成本“倒掛”而受到非議。9月11日，針對公示政策執(zhí)行以來的情況，南昌市房管局召集多個大型房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)和專家，聽取各方的意見和建議。與會人員普遍認(rèn)為該項(xiàng)政策有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但坦言目前執(zhí)行過程中需要一些改進(jìn)，應(yīng)該盡快出臺配套實(shí)施細(xì)則。

    針對公示信息中的“虧本數(shù)據(jù)”，有開發(fā)商表示有客觀原因：“如一個420畝的樓盤，早在兩年前已經(jīng)開發(fā)了300畝，銷售結(jié)束后現(xiàn)在只有100畝在開發(fā)，但公示出來的是整個420畝項(xiàng)目銷售均價，而成本則是按目前在建的房源計(jì)算，肯定會出現(xiàn)倒掛。而且精裝修和普通住宅、高層和多層住宅的成本是不一樣的。”據(jù)了解，各開發(fā)商上報給房管局的數(shù)據(jù)也比較混亂，有的是上報整個樓盤的成本和銷售均價，有的則是上報目前正開發(fā)中部分房源的成本，沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)上報標(biāo)準(zhǔn)。

    有開發(fā)商坦言：“現(xiàn)在公示的成本可以說都不是準(zhǔn)確的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的成本是動態(tài)變化的，很難完全真實(shí)反映出來。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，如建材等成本是隨市場而變化的，只有等到項(xiàng)目決算完成了才知道真實(shí)的成本。”

    江西師范大學(xué)城建學(xué)院陶滿德教授認(rèn)為，“作為一項(xiàng)新制度，能夠引起房地產(chǎn)業(yè)和老百姓的廣泛關(guān)注是好事情，房價成本公示對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場能夠起到重要的積極意義，對于抑制房價非理性上漲能發(fā)揮一定的作用。”

    他認(rèn)為，開發(fā)商都公示樓盤成本和售價，老百姓就有一個比較、選擇的依據(jù)，開發(fā)商也會根據(jù)老百姓的反應(yīng)來考慮定價問題，這也促進(jìn)了開發(fā)商理性賣房。同時，對政府制定、調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策也能夠起到一定參考作用。