銀行房企貌離神合：上市銀行半年增涉房貸逾萬億

    銀行與房企的關(guān)系，在2014年的上半年顯得有所撲朔迷離。

    從銀行的態(tài)度來看，一切似乎已經(jīng)降至了冰點(diǎn)，有關(guān)銀行“開發(fā)貸停貸、住房按揭惜貸”的傳言不時(shí)會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)偷襲房地產(chǎn)股的估值；然而，半年報(bào)的數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)出了另一個(gè)版本：上半年，16家上市銀行新增的涉房貸款高達(dá)1.09萬億元，其中住房按揭的增長(zhǎng)超過了8000億元。

    “對(duì)于銀行 涉房貸款 的風(fēng)險(xiǎn)并不能一概而論，不同區(qū)域的差異還是非常大的”，一位總部位于北京的股份制銀行有關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“未來這種區(qū)域分化還可能加深”。“從整體來看，涉房貸款的規(guī)模和占比確實(shí)都在提升，不過增速確實(shí)有所放緩；而且，從銀行的個(gè)體來看，還是可以看出來差異化的選擇”，一位銀行業(yè)分析師對(duì)記者表示。

    停貸傳言屢次來襲

    涉房貸款增勢(shì)不減

    2月24日，有關(guān)“多家銀行暫停地產(chǎn)開發(fā)貸”的傳言在二級(jí)市場(chǎng)引發(fā)恐慌，當(dāng)日地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤：板塊指數(shù)跌幅超過5%，格力地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展、華夏幸福等跌停，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)大跌逾8%，金地集團(tuán)重挫7%，萬科A跌逾6%。

    銀行方面也不得不紛紛對(duì)傳言進(jìn)行回應(yīng)。2月24日晚，最先被爆出疑似停貸的興業(yè)銀行正式發(fā)布公告稱，“為進(jìn)一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，本行于春節(jié)后要求各分支機(jī)構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺(tái)新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策。在此之前，本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對(duì)本行經(jīng)營(yíng)沒有實(shí)質(zhì)性影響”。

    2月25日，招商銀行最先在其官網(wǎng)發(fā)布公告稱，招商銀行一貫嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)政策，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)相關(guān)融資業(yè)務(wù)，近期未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。民生、交行、建行、中行、農(nóng)行等網(wǎng)站隨之公告稱，房貸業(yè)務(wù)一直正常開展，從未停止相關(guān)業(yè)務(wù)。此外，中信銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行、平安銀行均作出回應(yīng)，表示并未出臺(tái)新的房地產(chǎn)貸款調(diào)整政策。

    商業(yè)銀行的集體發(fā)聲雖然平息了開發(fā)貸停貸傳言，但隨后住房按揭“房貸荒”的傳言再次襲來，雖為傳言但言之鑿鑿，以至于監(jiān)管部門不得不窗口指導(dǎo)銀行要求銀行支持房貸個(gè)貸業(yè)務(wù)。

    然而，從占據(jù)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)銀行業(yè)規(guī)模和利潤(rùn)逾八成的上市銀行的中報(bào)數(shù)據(jù)來看，所謂的停貸不過是單個(gè)銀行自行調(diào)整的舉動(dòng)，從全行業(yè)來看，涉房貸款的各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，截至今年中期，16家上市銀行“涉房貸款”的合計(jì)金額（均采用集團(tuán)或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù)）為12.88萬億元，較上年同期的11.06萬億元增長(zhǎng)了16.46%；較去年年底的11.79億元增長(zhǎng)了9.25%。

    此外，上市銀行“涉房貸款”各自的占比（占各行貸款和墊款總額）分別在14%-30%之間。其中，建設(shè)銀行對(duì)公和對(duì)個(gè)人相關(guān)的房地產(chǎn)貸款合計(jì)占比最高，為29.07%；民生銀行的合計(jì)占比最低，僅為建設(shè)銀行的一半左右，為14.63%。

    6家銀行開發(fā)貸占比下降

    興業(yè)降幅最大

    據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至今年中期，16家上市銀行合計(jì)的房地產(chǎn)對(duì)公貸款規(guī)模為3.82萬億元，較去年年底的3.55萬億元增加了7.6%。

    16家上市銀行中，只有交通銀行和興業(yè)銀行的對(duì)公業(yè)務(wù)領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模上的下降：交通銀行由去年年底的2013億元降至今年中期的1975億元，占比（占上市銀行貸款和墊款總額的比例）也由6.16%降至5.75%；興業(yè)銀行由去年年底的1851億元降至1549億元，占比由13.64%大幅度下降至10.82%。

    此外，包括交行和興業(yè)在內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)貸款占比出現(xiàn)下降的銀行共有6家，另4家分別是華夏銀行、寧波銀行、建設(shè)銀行、工商銀行。

    其余10家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款的規(guī)模和占比“雙升”，其中，中國(guó)銀行余額最高，達(dá)到7002億元，占其貸款和墊款總額的百分比為8.31%；工商銀行和建設(shè)銀行的余額同樣超過了5000億元，但是占比并不突出，分別僅為5.04%和6.22%，在上市銀行中位居倒數(shù)第一和倒數(shù)第三；而房地產(chǎn)業(yè)貸款額并不突出（768億元）的北京銀行，在占比指標(biāo)的排名中位列第一，占比接近12%，且與去年年底基本持平。

    股份制銀行中，招商銀行的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)公貸款突然發(fā)力，不僅規(guī)模從去年年底的1311億元迅速增至今年中期的1609億元，占比更是從5.97%猛增至7%。不過，就規(guī)模而言，民生銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款額仍然在股份制銀行中排名第一位，為1885億元，占比由去年年底的10.52%增至11.11%；排在其后的是浦發(fā)銀行，貸款額為1740億元，占比為9.16%。

    相對(duì)而言，部分主打“一線城市”的商業(yè)銀行確實(shí)并未急于調(diào)整信貸政策。

    “我們銀行過去對(duì)于涉房貸款的審核一直就比較嚴(yán)格，因此目前并沒有明顯變化”，某上市銀行的相關(guān)人士在回答記者關(guān)于近期該行涉房貸款的門檻是否加高的問題時(shí)做出上述表述，該行的對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款在其貸款結(jié)構(gòu)中的占比不算低，不過，該行的不良貸款率在同業(yè)中并不算高。上述人士也承認(rèn)，該行的主要業(yè)務(wù)集中在一線城市，因此面臨的不良貸款壓力較小。

    “多數(shù)銀行早已經(jīng)實(shí)施了名單制管理，”另一位股份制上市銀行的區(qū)域支行行長(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者表示，“因此房地產(chǎn)行業(yè)貸款的不良貸款率通常是遠(yuǎn)低于各行業(yè)平均數(shù)的”。

    8家銀行按揭貸占比上升

    建行占比最高

    數(shù)據(jù)顯示，16家上市銀行截至今年中期個(gè)貸業(yè)務(wù)中的房貸余額合計(jì)為9.06萬億元，較2013年年底的8.24萬億元增長(zhǎng)了9.95%。從增速上來看，按揭貸不僅增速快于開發(fā)貸等對(duì)公涉房貸款，而且從絕對(duì)值來看，涉房貸款中個(gè)貸的余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)公開發(fā)貸等貸款的余額，甚至達(dá)到了對(duì)公貸款余額的2.37倍。

    此外，16家銀行中有半數(shù)銀行的個(gè)貸類涉房貸款的占比繼續(xù)提升，僅民生銀行和平安銀行的涉房貸款規(guī)模出現(xiàn)下降。從上述種種數(shù)據(jù)可以看出，有關(guān)銀行“大面積停貸、緩貸”的消息并不屬實(shí)。

    此外，興業(yè)銀行的數(shù)據(jù)也十分有趣，該行今年中期對(duì)公和個(gè)貸合計(jì)的涉房貸款占比為23.66%，與去年年底的23.31%基本持平，不過其“內(nèi)容”已經(jīng)大相徑庭——有約為2.8%左右的貸款由開發(fā)貸轉(zhuǎn)向按揭貸，涉及的規(guī)模約為300億元-400億元。

    不過，16家上市銀行中，住房按揭類貸款的占比可謂是差距懸殊：建設(shè)銀行的貸款額超過了2萬億元，占比更是高達(dá)22.85%；而民生銀行的占比僅為3.51%。

    “這與國(guó)有大行和股份制銀行的資金成本不一致有關(guān)”，某國(guó)有大行支行有關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者表示，“國(guó)有大行以及招商銀行的付息率和信貸成本較低，其余股份制銀行雖然不盡相同，但整體而言要高于大行，因此對(duì)于利潤(rùn)率和不良貸款率都較低的個(gè)人住房按揭貸款的態(tài)度自然不一致”。

    對(duì)于絕大多數(shù)商業(yè)銀行來說，房貸業(yè)務(wù)中住房個(gè)人按揭的不良貸款率一直以來遠(yuǎn)低于信用卡貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款等其他種類的個(gè)貸業(yè)務(wù)。再加上不高于70%的抵押率的保證，即使按揭貸款出現(xiàn)違約并進(jìn)入不良貸款，商業(yè)銀行發(fā)生實(shí)際損失的概率還是比較低的。

    但是，面對(duì)2014年以來二、三線城市樓市的波動(dòng)以及收益率的下降，銀行還是傾向于對(duì)房地產(chǎn)個(gè)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行微調(diào)。

    一季度，多數(shù)銀行選擇了“價(jià)格調(diào)控”的手段，不僅過去的八五折、九折利率難覓蹤影，“原價(jià)”都已經(jīng)成為了奢望。不過，隨著“央行喊話”支持房貸，銀行的利率多數(shù)回歸了基準(zhǔn)利率，甚至還有一定程度的優(yōu)惠。

    此外，也有銀行在“價(jià)格調(diào)控”之外，啟動(dòng)了隱性的名單制管理，個(gè)人申請(qǐng)住房按揭時(shí)購買的樓盤甚至也成為了銀行放貸與否的關(guān)鍵。一家城商行有關(guān)人士對(duì)記者表示，該行與上述股份制銀行一樣，盡量與大型開發(fā)商的品牌地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作發(fā)放個(gè)人貸款，對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目則會(huì)要求提高首付比例甚至拒貸。