李嘉誠內(nèi)地再曝囤地：借緩慢分期開發(fā)逃避監(jiān)管

    李嘉誠內(nèi)地再曝囤地，早已不是新鮮的新聞了。2014年以來，中國樓市便持續(xù)低迷，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的生意也不太好做。但就在此時(shí)，李嘉誠旗下以內(nèi)地房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的長江實(shí)業(yè)卻利潤大漲，逆市飄紅，而其背后的原因可能便是大肆囤地。

    據(jù)分析人士表示，港資房地產(chǎn)企業(yè)向來喜歡“囤地”，但并非明目張膽地進(jìn)行。一般情況下，港資房企所拿地塊往往開發(fā)周期比較長，通過比較長的市場周期博弈市場培育期，屆時(shí)地塊本身升值，房價(jià)上漲，從中獲得比較大的升值收益。李嘉誠內(nèi)地囤地顯然也是如此。

    “囤地”讓長江實(shí)業(yè)逆市飄紅?

    亞洲首富李嘉誠任董事會(huì)主席的長江實(shí)業(yè)，近日發(fā)布了2014年度半年報(bào)。報(bào)告顯示，今年上半年該公司股東應(yīng)占溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長59%。

    這與內(nèi)地房企的遭遇頗為不同。由于今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場銷售放緩，多家房企業(yè)績持續(xù)低迷。如萬科(000002.SZ)的半年報(bào)顯示，2014年上半年歸屬于股東的凈利潤為人民幣48.1 億元，較去年同期增長5.6%;龍湖地產(chǎn)(00960.HK)的半年報(bào)顯示，上半年股東應(yīng)占溢利為40.1億元人民幣，同比增長4.2%。這些內(nèi)地龍頭房企的上半年凈利潤增幅均低于長江實(shí)業(yè)。

    長江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，該公司所有或參與的“開發(fā)中或待開發(fā)土地面積”達(dá)1182萬平方米。李嘉誠作為董事會(huì)主席，在長江實(shí)業(yè)2014年半年報(bào)中回顧上半年業(yè)務(wù)時(shí)表示，上半年，內(nèi)地多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的住宅單位銷售或預(yù)售進(jìn)展緩慢，部分城市銷售情況遜于預(yù)期。此外，長江實(shí)業(yè)2012年、2013年年報(bào)及2014年半年報(bào)顯示，2012年以來，該公司在內(nèi)地只拿過一塊地。

    那么，長江實(shí)業(yè)2014年上半年多項(xiàng)指標(biāo)逆市大漲的原因是什么?一些業(yè)內(nèi)人士表示，囤地是個(gè)中玄機(jī)。

    中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，長江實(shí)業(yè)進(jìn)入內(nèi)地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是通過分期緩慢開發(fā)、變相囤地，坐享土地升值。

    湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東曾分析認(rèn)為，長江實(shí)業(yè)的土地儲(chǔ)備主要集中于內(nèi)地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。由于拿地時(shí)間較長，中間采取“囤地”手段，其土地儲(chǔ)備均價(jià)處于較低水平，這樣就保證了將地塊的價(jià)值充分挖掘，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。

    長江實(shí)業(yè)也曾公開承認(rèn)旗下的土地成本較低。其2009年年報(bào)稱，“由于現(xiàn)有土地的平均成本較低，集團(tuán)有信心所持土地將帶來良好回報(bào)。”

    多位業(yè)內(nèi)人士指出，分期開發(fā)正是長江實(shí)業(yè)慣用的變相“囤地”手法。

    不過，對(duì)于這一說法，長江實(shí)業(yè)近期向媒體回應(yīng)稱：長江實(shí)業(yè)及和記黃埔在內(nèi)地之土地發(fā)展項(xiàng)目均依國家法規(guī)進(jìn)行，并不存在囤地之情況;長江實(shí)業(yè)及和記黃埔并沒有囤地的意圖，公司一直希望盡快完成發(fā)展及出售項(xiàng)目，以便回籠資金進(jìn)行再發(fā)展。

    用1/4個(gè)世紀(jì)來開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目

    長江實(shí)業(yè)2012年、2013年年報(bào)顯示，位于北京中央別墅區(qū)的譽(yù)天下項(xiàng)目為長江實(shí)業(yè)的銷售業(yè)績作出了一定貢獻(xiàn)。

    記者了解到，早在1993年，長江實(shí)業(yè)就作為大股東之一開始參與譽(yù)天下所在地塊開發(fā);2003年，長江實(shí)業(yè)完全擁有該地塊;2005年，取得北京市住建委頒發(fā)的施工證并開始建設(shè)，但不久便因故停工;2008年，重新開工。

    長江實(shí)業(yè)2008年年報(bào)顯示，譽(yù)天下項(xiàng)目占地面積為74萬平方米，建筑面積為44.5萬平方米，分三部分分期開發(fā)，其中，第一部分預(yù)計(jì)完工時(shí)間是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

    而長江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，譽(yù)天下項(xiàng)目未完工土地又被分為4個(gè)部分，分期開發(fā)，其預(yù)計(jì)最后的完工時(shí)間是2018年。這意味著，從1993年參與開發(fā)算起，這一項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間是25年，相當(dāng)于1/4個(gè)世紀(jì)。

    據(jù)了解，2008年譽(yù)天下的別墅上市時(shí)，價(jià)格為20000元/平方米，而今年譽(yù)天下別墅的最新價(jià)格為35000元/平方米。時(shí)隔6年，譽(yù)天下從600萬左右/套的經(jīng)濟(jì)型別墅躍升為千萬元級(jí)別墅。

    分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區(qū)的交通配套和區(qū)域環(huán)境都有了明顯改善，這大大提升了項(xiàng)目的土地價(jià)值。再經(jīng)過10年的開發(fā)，中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來越稀缺，而且在房價(jià)不斷上漲的推動(dòng)下，該區(qū)域地塊進(jìn)一步提升了價(jià)值。

    政府監(jiān)管不力?

    根據(jù)我國《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商閑置土地，如果屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲的，不做相應(yīng)處罰，擬訂閑置土地處置方案;但如果是企業(yè)原因而導(dǎo)致未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi);未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，將會(huì)無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，并且土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。

    李嘉誠旗下的另一公司和記黃埔就曾因此上過國土部閑置土地的“黑名單”，也被地方政府開出過土地閑置費(fèi)罰單。

    但是，張平對(duì)記者表示，雖然國家有閑置土地的處置辦法，但往往各地執(zhí)行力度不一。她說，開發(fā)商在開發(fā)過程中往往會(huì)遇到很多問題，比如市場不好或者資金不夠，這些問題都會(huì)對(duì)土地開發(fā)的進(jìn)程和決策有影響。只要在政府要求的時(shí)限內(nèi)，象征性開發(fā)一點(diǎn)，就可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

    而對(duì)于和記黃埔和長江實(shí)業(yè)來說，由于其業(yè)務(wù)廣泛，不僅有房地產(chǎn)，還有港口、零售、能源等業(yè)務(wù)，在這樣的背景之下，地方政府往往不敢輕易“得罪”。