流動性有限寬松 樓市長期調(diào)整態(tài)勢未改

    萬科總裁郁亮表示，這一輪市場調(diào)整，是過去長期積累的庫存問題，去庫存不是短期可以實現(xiàn)的，需要時間，政策回暖不會形成量價齊升的局面。

    “今年的‘金九銀十’會不會變成‘銅九鐵十’？”在9月1日平安好房貸與越秀、綠地集團合作簽約儀式上，平安好房CEO莊諾提出這樣一個疑問。

    莊諾認(rèn)為，樓市最壞的時刻還沒到來，而開發(fā)商要避免這種情況發(fā)生，就必須盡快去庫存。越來越多的金融機構(gòu)開始介入催化開發(fā)商去庫存的隊伍。比如平安好房借助中國平安的大平臺，計劃在購房者和開發(fā)商兩個方面提供金融服務(wù)和資金支持，促進交易。

    除了金融機構(gòu)的積極介入，有消息人士亦透露，上市房企在銀行間市場的中期票據(jù)融資也擬放開，同樣可以為市場注入流動性。

    接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期，當(dāng)前流動性出現(xiàn)了一個階段性的寬松，疊加限購部分放松效應(yīng)，未來兩個月樓市成交量會明顯回升，樓市金九銀十，可能有望重現(xiàn)。

    不過中原地產(chǎn)首席分析師張大偉和鏈家地產(chǎn)分析師張旭指出，9、10月市場成交會上揚，但相比往年成色不足；從長期來看，流動性仍然偏緊，房地產(chǎn)市場進入長期高位盤整的趨勢不變。

    中期票據(jù)融資擬放開

    在3月份上市房企再融資放開后，9月3日有消息顯示，房企中票融資也擬放開，有望為開發(fā)商提供流動性。

    有接近銀行間市場交易商協(xié)會的人士表示，在近日召開的協(xié)會債券市場專業(yè)委員會會議上，上市房企獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)事宜被討論，并確定為未來實施方向。這是繼房企再融資、發(fā)行債券放開之后，監(jiān)管層又一次放開房企融資渠道的消息。

    中期票據(jù)是期限通常在5-10年之間的票據(jù)。民生證券分析師鄒恒超認(rèn)為，相較于定增、企業(yè)債、信托融資等，中票只需在交易商協(xié)會注冊，手續(xù)簡單，且成本低于企業(yè)債10%左右，有利于開發(fā)商用低成本資金進行債務(wù)置換。

    而獲準(zhǔn)中票融資的房企條件是，必須是積極參與棚改、保障房建設(shè)、自住房建設(shè)、房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中中小戶型普通房為主，且未來主營業(yè)務(wù)仍以普通商品房為主；無閑置土地、捂盤惜售、哄抬房價、信貸違規(guī)等違法違規(guī)行為。

    債務(wù)融資工具產(chǎn)品則建議選擇公募中票，募集資金用途符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款（該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的項目貸款）；募集資金僅用于房建開發(fā)，不能作為土地款等其他用途；必須采用專戶監(jiān)管模式，并提供相應(yīng)的監(jiān)管協(xié)議。

    根據(jù)這些條件，業(yè)內(nèi)人士分析，有望率先獲得中票發(fā)行資格的房企應(yīng)為行業(yè)排名前三十的A股上市公司。

    一家大型上市房企內(nèi)部人士告訴記者，公司此前有發(fā)行中票方案，但一直被擱置，此次如果放開，還是會去積極爭取。

    世聯(lián)行董事長陳勁松認(rèn)為，上市房企開閘中期票據(jù)融資，可以讓一些房企資金鏈擺脫困境；且上市企業(yè)并購非上市企業(yè)，行業(yè)會進一步整合。他更樂觀認(rèn)為，放開中票融資后，房價大幅下跌的可能性被軟著陸取代成大概率事件。

    買房人的資金“福利”

    開發(fā)商獲得更多流動性的同時，8月以來，來自多個渠道的資金福利，或許能減輕購房者的觀望情緒，刺激樓市需求。

    銀行方面，各地的首套房貸出現(xiàn)了松動跡象，多家銀行回歸基準(zhǔn)利率，更有銀行重現(xiàn)利率優(yōu)惠。金融搜索平臺融360近日發(fā)布的8月房貸報告顯示，當(dāng)月首套房房貸利率呈拐點下跌，全國最低房貸利率回歸8.5折。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自8月中旬起，多家銀行北京分行陸續(xù)下調(diào)首套房貸款利率至基準(zhǔn)利率的9.5折，招商銀行等更是出現(xiàn)了9折優(yōu)惠。

    上海也已有匯豐銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行和恒生銀行實施了首套房貸利率優(yōu)惠，其中，中信銀行執(zhí)行有條件的9折優(yōu)惠。

    除了傳統(tǒng)的銀行貸款松動之外，房企與金融機構(gòu)另一種合作方式也給購房者帶來了“福音”。

    9月初，平安集團旗下的平安好房推出全新互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——好房貸，最高可為購房者做到30萬零息首付貸款。有別于銀行的按揭貸款，平安好房貸的切入點是傳統(tǒng)銀行不能介入的首付。

    具體來說，其首付貸款分為無抵押和有抵押兩種，前者最高額度為30萬，還款模式為每月等額還款，最長還款期限為3年。通過“開發(fā)商貼息”、“客戶+開發(fā)商共擔(dān)利息”或“客戶全部承擔(dān)利息”三種方式，為購房者提供低息甚至免息貸款；后者的最高抵押率是70%，還款模式為每月還息、到期一次性還本，還款期限一般為1年。

    購房者能夠享受到多大的優(yōu)惠，取決于開發(fā)商貼息程度。目前，已經(jīng)與平安好房貸合作的房企包括綠地集團、世茂集團和越秀地產(chǎn)等。越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨表示，公司會根據(jù)產(chǎn)品類型不同，來決定貼息比例。有部分可以以基準(zhǔn)利率貸款，也會有0利息貸款。

    與平安好房貸幾乎同期問世的，還有搜狐旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融信貸平臺搜易貸，搜易貸與搜狐聯(lián)合推出的即將上線的“焦點首付貸”，同樣是針對幫助購房者解決購房首付難題。

    世聯(lián)行的“家園云貸”也在做類似平臺，其操作方式是，針對世聯(lián)行代理的樓盤業(yè)主提供無需抵押和擔(dān)保的貸款。世聯(lián)行董事長陳勁松透露，今年上半年家園云貸完成6000-7000筆業(yè)務(wù)，平均每筆貸款額度在12萬元。

    張大偉認(rèn)為，8月底以來出現(xiàn)了流動性階段性寬松的跡象，這有助于樓市成交反彈。

    8月以來，各地新房市場成交走勢略有好轉(zhuǎn)。中原監(jiān)測的全國40個重點城市數(shù)據(jù)顯示，8月前17日新建住宅成交面積較7月同期小幅上升6.8%。分城市來看，各線城市成交均有所回升，一線、二線及三四線城市分別上升11.4%、10.9%、3.2%。

    長期調(diào)整趨勢未改

    縱觀前幾輪樓市調(diào)整，回暖的前提條件均離不開信貸的松動，那么這次，信貸的寬松是否足以推動樓市回暖，房價反彈？

    在中期業(yè)績會上，萬科總裁郁亮表示，政策寬松并不能促使樓市反彈。但他同時表示，對首套房貸款的優(yōu)惠應(yīng)該堅持。

    商業(yè)銀行對此有自己的判斷，銀行對個貸審批出現(xiàn)區(qū)域性的分化。中國建設(shè)銀行有關(guān)人士透露，迫于目前出現(xiàn)的局部性和區(qū)域性金融風(fēng)險壓力，為避免不良貸款率上升局面出現(xiàn)，該行目前在哈爾濱等城市的商品房貸款出現(xiàn)趨嚴(yán)趨緊。

    “未來房貸將重點布局一二線城市，嚴(yán)控三四線城市信貸規(guī)模，重點滿足基本住房和改善性住房項目，嚴(yán)控非核心地段的商業(yè)用房項目。”中國農(nóng)行風(fēng)險管理部副總經(jīng)理田繼敏9月2日在中期業(yè)績說明會上稱。

    田繼敏表示，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些風(fēng)險苗頭。房地產(chǎn)投資增速下滑明顯，施工、竣工和新開工面積出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)銷售量同比持續(xù)減少，房價增幅回落的城市不斷增多；少數(shù)三四線城市持續(xù)供大于求；一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂、風(fēng)險爆發(fā)等情況，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出分化調(diào)整的態(tài)勢。

    深圳一位大型開發(fā)商負(fù)責(zé)人對本報表示，目前流動性是非常有限的松動，對現(xiàn)在入市的剛需客戶而言，很難滿足銀行個貸利率優(yōu)惠的附加條件，因此能否成交還是取決于產(chǎn)品和價格。

    郁亮表示，這一輪市場調(diào)整，是過去長期積累的庫存問題，去庫存不是短期可以實現(xiàn)的，需要時間，政策回暖不會形成量價齊升的局面。

    盡管近期成交稍有起色，但樓市庫存仍然高企。以北京為例，在成交量經(jīng)歷了8個月的持續(xù)低迷之后，北京新建商品住宅庫存已攀升至83113套（截至9月2日），與此同時，部分房企銷售額離年終目標(biāo)仍相去甚遠(yuǎn)。

    克而瑞機構(gòu)有關(guān)人士指出，北京市場前20強中的大部分要想實現(xiàn)同去年的銷售金額難度頗大。尤其是保利、融創(chuàng)、龍湖、住總、方興以及北京城建要想達(dá)到去年的業(yè)績高度，唯有“降價跑量”。其中，融創(chuàng)前八月的銷售金額僅為去年全年的1/4。

    一批去年銷售業(yè)績不錯的房企如中國鐵建、遠(yuǎn)洋、中海、中國建筑、珠江地產(chǎn)等已經(jīng)開始出現(xiàn)降價的苗頭。

    房價點評網(wǎng)首席分析師牟增彬指出，接下來可能將有越來越多未完成全年業(yè)績50%的50強房企，出現(xiàn)低預(yù)期甚或降價入市行為，而這種調(diào)整勢必會影響到后續(xù)入市項目的價格。