經(jīng)濟(jì)觀察：房市推地速度加快 居住地價(jià)維持高位

    持續(xù)火爆的成交局面和快速攀升的土地價(jià)格，令一、二線城市推地速度明顯加快。數(shù)據(jù)顯示，推地速度的加快也帶動(dòng)了成交面積和價(jià)格的上升。

    記者了解到，最近幾個(gè)月，土地成交的持續(xù)火爆，令地方政府推地信心倍增。月報(bào)顯示，8月北京、上海、廣州、深圳等12個(gè)被監(jiān)測城市土地整體供應(yīng)1359公頃(285幅)，高于前12月均值15%，其中居住用地供應(yīng)728公頃(119幅)，高于前12月均值68%。

    而供應(yīng)的增加并未降低市場的成交熱度，居住用地受到熱烈競逐。8月12個(gè)被監(jiān)測城市共成交土地1555公頃(231幅)，高于前12月均值67%，其中居住用地成交758公頃(69幅)，高于前12月均值146%。

    中原地產(chǎn)研究中心研究經(jīng)理宋莉告訴記者，8月份，12城市整體居住用地成交面積比例達(dá)49%，高于前12個(gè)月33%的均值。

    成交的火爆使得居住用地成交價(jià)格溢價(jià)明顯，地價(jià)也維持高位運(yùn)行的走勢。月報(bào)顯示，8月，12個(gè)被監(jiān)測城市土地樓面地價(jià)為2157元每平方米，高于前12月均值19%，其中居住用地2045元每平方米，高于前12個(gè)月均值5%，居住用地價(jià)格維持高位。

    短短的半年多的時(shí)間，土地市場的再度升溫令很多人深感意外。接受記者采訪的多數(shù)人士表達(dá)了相同的感慨——“真沒想到會這么火！”今年初各地土地出讓仍以底價(jià)為主，但進(jìn)入二季度后，多個(gè)城市相繼出現(xiàn)天價(jià)地塊，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的景象似乎再次重演。8月強(qiáng)勁的走勢得以延續(xù)，整體土地底價(jià)成交率為76%，較7月進(jìn)一步下降。65%的居住用地溢價(jià)成交，底價(jià)成交率僅為35%，北京、上海、廣州和杭州等熱點(diǎn)城市居住用地更是全部溢價(jià)成交。

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，8月京城成交的住宅項(xiàng)目用地整體溢價(jià)率達(dá)54%，而豐臺區(qū)六里橋住宅項(xiàng)目用地溢價(jià)率更是高達(dá)238%。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，北京、上海等國際化大都市，土地資源日漸稀缺。而市場需求卻日漸旺盛，在如此嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀態(tài)下，土地的價(jià)格自然會居高不下。她認(rèn)為，這種局面短期內(nèi)難以改變。

    高姍指出，今年以來樓市快速回暖，開發(fā)商資金受到多重利好，已經(jīng)日漸寬裕，他們必然會向土地市場進(jìn)軍，尤其是一些大型房企和上市公司，更是將拿地當(dāng)成硬性任務(wù)。今年具有國企背景的地產(chǎn)公司在土地市場上也出盡了風(fēng)頭，“地王”中頻頻出現(xiàn)他們的身影，而雄厚的資金實(shí)力無疑是他們敢于高價(jià)拿地的重要原因。這也成了今年行業(yè)里一道特殊的風(fēng)景。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，地產(chǎn)巨頭爭地，一方面說明企業(yè)有些非理性，另一方面暗隱土地監(jiān)管不力，存在政府溺愛國企的現(xiàn)象。近幾年大城市優(yōu)質(zhì)住宅用地供地太少，地產(chǎn)商患上土地饑渴癥，比如2003年上海純商品住宅用地出讓面積為1469萬平方米，其后持續(xù)下滑，2007年僅有141萬平方米，而2007年上海一手純商品住宅銷售面積高達(dá)2090萬平方米。“‘地王’現(xiàn)象外表健康，病隱‘內(nèi)臟’，根在政策失效。”他補(bǔ)充說。

    業(yè)內(nèi)人士也提醒說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于后市房價(jià)的預(yù)期往往決定了當(dāng)期土地的購置價(jià)格，在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的時(shí)期，較為激進(jìn)的企業(yè)通常對后市預(yù)期十分樂觀，因此經(jīng)常出現(xiàn)大量底價(jià)房價(jià)“倒掛”的現(xiàn)象。但由于房地產(chǎn)市場經(jīng)常受政策、經(jīng)濟(jì)等不可控因素的影響，房價(jià)漲幅往往難以達(dá)到預(yù)期水平，甚至出現(xiàn)下跌，從而導(dǎo)致早期購入的土地由于成本過高而深套其中。