“金九銀十”旺季之后 房地產(chǎn)銷售或再陷頹勢(shì)

    中國(guó)的房地產(chǎn)是最重要的行業(yè)、也是風(fēng)險(xiǎn)最大的行業(yè)，由于涉及眾多工業(yè)部門，是左右中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和信貸周期的最重要行業(yè)。本輪房地產(chǎn)下滑的性質(zhì)和持續(xù)時(shí)間是今明兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大不確定性。

　　經(jīng)歷了年初大幅下滑之后，隨著近期政策不斷放松，近兩個(gè)月房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)出現(xiàn)改善跡象。這也支撐了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地產(chǎn)股的表現(xiàn)，房地產(chǎn)板塊股價(jià)從前期低點(diǎn)反彈了 17%。預(yù)計(jì)近期和未來一段時(shí)間政策的持續(xù)放松對(duì)房地產(chǎn)銷售、新開工和建設(shè)活動(dòng)的支撐應(yīng)當(dāng)可以持續(xù)到“金九銀十”。

　　盡管短期形勢(shì)有所改善，但本輪房地產(chǎn)下滑背后是結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)，政策持續(xù)放松雖可使短期活動(dòng)企穩(wěn)、但無法扭轉(zhuǎn)行業(yè)下滑的大趨勢(shì)。預(yù)計(jì)到第四季度和2015年，房地產(chǎn)新開工和建設(shè)活動(dòng)將進(jìn)一步放緩，給經(jīng)濟(jì)帶來越來越大的拖累，拖累 GDP 增速放緩至 6.8%。杠桿較高、利潤(rùn)率下滑及部分房地產(chǎn)公司庫存高企等問題都將限制板塊反彈的幅度。房地產(chǎn)板塊目前對(duì)應(yīng) 7.4 倍2014年動(dòng)態(tài)市盈率，較歷史平均市盈率低0.7個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。

　　除房地產(chǎn)外，決策層還出臺(tái)了一系列政策加快基建投資。政府手里還有哪些牌？如果年底或2015年房地產(chǎn)活動(dòng)再次放緩，決策層可以正式降低目前較高的首付比例（首套房 30%、二套房 60%）、進(jìn)一步放松落戶政策以提振房地產(chǎn)銷售。此外，決策層還可以定向降低房貸利率、或全面下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。

　　除商品房之外，政府還加大了對(duì)保障房建設(shè)的支持力度。

　　受益于政策不斷放松和信貸支持，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售和建設(shè)均會(huì)溫和改善，但并不可以幫助房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇或扭轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)性下滑勢(shì)頭。

　　在“金九銀十”旺季之后，房地產(chǎn)銷售可能將再陷頹勢(shì)，2015年再跌5%-10%。此外，隨著保障房建設(shè)勢(shì)頭逐漸消退，明年商品房新開工面積可能會(huì)再跌10%。所以，預(yù)計(jì)明年總體房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)將進(jìn)一步放緩，并在2014年底和2015年對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來越來越大的負(fù)面拖累。

　　這背后主要有三方面原因：

　　首先，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)下滑的并不僅僅是新一輪周期性因素，而是住房?jī)?nèi)在供求格局已發(fā)生根本變化。我們認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌、未來開征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求，這些都意味著未來幾年房地產(chǎn)供應(yīng)必須調(diào)整到一個(gè)更低的“新常態(tài)”。

　　其次，雖然城鎮(zhèn)化可以在一定程度上支撐基本住房需求，但實(shí)際上城鎮(zhèn)化的步伐已經(jīng)在放緩。戶籍改革的重點(diǎn)是擴(kuò)大農(nóng)民工的社會(huì)保障和公共服務(wù)的覆蓋范圍，而非鼓勵(lì)人口遷移或加快房地產(chǎn)開發(fā)。戶籍改革還致力于將地方政府轉(zhuǎn)移支付與新登記戶籍人口掛鉤。這說明未來幾年戶籍改革只能逐步推進(jìn)，而短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)需求的支撐作用可能將非常有限。

　　第三，政策支持空間有限。雖然政府可以繼續(xù)擴(kuò)大保障房建設(shè)規(guī)模，但與幾年前剛啟動(dòng)保障房計(jì)劃時(shí)相比，目前保障房體量較大、今后繼續(xù)快速上升空間將較為有限。另外，由于近年來信貸快速擴(kuò)張導(dǎo)致許多企業(yè)和地方政府債臺(tái)高筑，本屆政府對(duì)于再次依賴大規(guī)模信貸寬松將持更加謹(jǐn)慎的態(tài)度。