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主流房企凈利潤率集體下滑 被指正在向制造業(yè)靠近

2014-09-02 10:08:21 來源:每日經(jīng)濟新聞 【 瀏覽字號:

    萬科總裁郁亮于兩年前曾經(jīng)表示,房地產(chǎn)利潤率將向制造業(yè)靠近。如今,這一預(yù)言正在加速實現(xiàn)。

  隨著上市房企半年報發(fā)布接近尾聲,克而瑞綜合萬科、恒大、保利等18家主流房企(涵蓋A股及H股)的半年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),利潤下跌成為常態(tài),不少房企凈利率更跌破10%的紅線。與之相對,受到去年加大拿地力度等因素的影響,18家房企中有15家凈負(fù)債率進一步上漲,其中4家凈負(fù)債率超100%。

  國泰國證房地產(chǎn)基金經(jīng)理徐皓向記者表示,隨著今年主流房企掀起價格戰(zhàn),未來1~2年內(nèi)凈利率存在進一步下降的可能,但融資成本仍在高位徘徊,行業(yè)利潤進一步下降,將迫使房企尋找轉(zhuǎn)型路徑、探索新的盈利模式。

  凈利潤率集體下滑

    時代地產(chǎn)日前公布的半年報顯示,今年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)額22.67億元,同比下跌4.04%;實現(xiàn)核心凈利潤為3.69億元,同比上漲160.2%;公司毛利率為34%,凈利潤率為16%。

  然而,像時代地產(chǎn)這樣實現(xiàn)凈利潤率大幅提升的上市房企屈指可數(shù)??硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,18家主流房企中有11家核心凈利潤率出現(xiàn)下跌,其中7家凈利潤率跌破10%的紅線。

  這其中,綠城中國上半年凈利潤率僅為4.88%,較去年同期降幅超過10個百分點;保利置業(yè)上半年凈利率僅為4.57%,較去年同期的11.94%出現(xiàn)大幅下滑。

  在克而瑞研究中心分析師朱一鳴看來,凈利潤率下滑的原因,一是由于這幾年土地成本的過快上漲,房價的漲幅趕不上地價的漲幅,房企的毛利必然受損;另一方面,房企融資成本不斷上漲,蠶食了企業(yè)的盈利空間。

  “未來房地產(chǎn)利潤率存在進一步下滑的風(fēng)險”,朱一鳴告訴記者,去年很多房企拿了高價地,這些項目將陸續(xù)在今明兩年推出,如果市場不能出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn),項目的售價必將承壓,利潤空間有限。此外,今年以來,企業(yè)都在加大銷售與推廣力度以促進項目去化,這將帶來銷售與管理費用率的攀升,從而進一步影響企業(yè)后期的核心凈利潤。

  蘭德咨詢統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),從2010年起,A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑,預(yù)計到2015年,行業(yè)毛利率將低于30%,平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

  凈負(fù)債呈現(xiàn)普漲勢頭

  與凈利潤率下滑相比,上市房企負(fù)債率卻呈現(xiàn)普漲的勢頭??硕鸬慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,18家主流房企中有15家凈負(fù)債率出現(xiàn)上漲,漲幅最大的為泰禾集團,上半年凈負(fù)債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%,陽光城的凈負(fù)債率也從204.6%飆升至488.8%,龍頭房企保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率已高達(dá)118.8%。

  此外,記者還發(fā)現(xiàn),包括恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)、碧桂園等上半年均通過發(fā)行永續(xù)債實現(xiàn)融資。以佳兆業(yè)為例,克而瑞的分析顯示,在企業(yè)的總權(quán)益中包含10億元的永續(xù)債,這部分雖然算入資本,但是每年仍然需要支付利息,前兩年利息為11%,3年內(nèi)遞增至18%,融資成本較高。

  香港粵海投資銀行董事黃立沖向記者表示,按照香港的會計標(biāo)準(zhǔn),由于永續(xù)債在資產(chǎn)負(fù)債表上全部算作權(quán)益,利息支出可以歸類為股東派息直接從損益表內(nèi)消失,發(fā)行永續(xù)債有助于降低表內(nèi)凈負(fù)債率,但永續(xù)債是一種實質(zhì)性債務(wù),如果把永續(xù)債算上,不少大型房企的凈負(fù)債率還將進一步提高。

  “利潤率下滑與負(fù)債率上漲將是上市房企面前的兩座大山”,朱一鳴認(rèn)為,目前上市房企平均融資成本在7%~8%,一旦凈利潤率跌破10%,這意味著利潤率與融資成本相同,行業(yè)的回報出現(xiàn)急速下降,并進一步加大高負(fù)債的企業(yè)潛在風(fēng)險。

  在徐皓看來,如果按照傳統(tǒng)的開發(fā)模式,房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率持續(xù)走低的勢頭難以出現(xiàn)改變,無論是萬科的小股操盤、恒大進軍快消行業(yè)、彩生活發(fā)力物業(yè)服務(wù)都是房企在主營業(yè)務(wù)利潤率走下坡的背景下探索新的盈利模式,商業(yè)模式的變革是房地產(chǎn)企業(yè)提升回報率的唯一出路。

 

 
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