高房價(jià)引發(fā)負(fù)面效應(yīng) 房地產(chǎn)“泡沫化”擔(dān)憂日增

    傳統(tǒng)的“金九銀十”又已到來，樓市“量跌價(jià)漲”的行情似乎不為所動(dòng)。房價(jià)與地價(jià)齊頭并進(jìn)，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)“泡沫化”的擔(dān)憂與日俱增。

　　“量跌價(jià)漲”仍將主導(dǎo)樓市

　　今年7、8兩月，“量跌價(jià)漲”成為國內(nèi)樓市的主基調(diào)。進(jìn)入9月以來，少數(shù)城市的商品住宅成交量略有回升勢頭。業(yè)內(nèi)人士指出，未來幾個(gè)月，房價(jià)仍會(huì)保持上漲，而成交量依然會(huì)維持下跌的態(tài)勢。

　　來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，“金九”第一周，29個(gè)被監(jiān)測的主要城市中，商品住宅成交面積環(huán)比上升的城市有13個(gè)，不到城市總數(shù)量的一半，而且成交面積環(huán)比上升的城市以中小城市為主；成交面積環(huán)比下跌的城市有16個(gè)，其中環(huán)比跌幅超過10%的占到11個(gè)，較此前一周又有所增加。“當(dāng)前房價(jià)下降的壓力不大，仍會(huì)保持上漲，只是增幅會(huì)降低，同時(shí)銷量將有一定幅度的下降。”金地集團(tuán)董事長凌克日前出席廈門舉行的2009國際房產(chǎn)投資高峰論壇時(shí)作出上述表示。

　　出席該論壇的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也表示，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)初顯企穩(wěn)回升，短期政策仍須符合保增長、擴(kuò)內(nèi)需的大局，因此宏觀政策依然對(duì)房地產(chǎn)市場有諸多利好。同時(shí)，據(jù)戴德梁行的最新研究報(bào)告顯示，短期內(nèi)整體住宅市場價(jià)格仍將維持高位運(yùn)行，但價(jià)格持續(xù)上漲已導(dǎo)致部分購房需求推遲了入市步伐，選擇持幣待購。

　　土地市場“瘋狂”熱度不減

　　9月8日，廈門市土地拍賣中心再現(xiàn)火爆場面，8幅地塊全部拍出，成交總額達(dá)38.916億元。恒興置業(yè)以10.47億元，溢價(jià)5.139億元的代價(jià)，取得其中一宗地塊，樓面地價(jià)竟高達(dá)每平方米3萬元，成為當(dāng)之無愧的“新地王”。

　　今年上半年，樓市“小陽春”逐步演變?yōu)?ldquo;強(qiáng)勢反彈”行情，房價(jià)快速上漲攪熱了土地市場。廈門、重慶、北京等城市接連拍出了多塊高價(jià)“地王”，地價(jià)瘋狂的時(shí)代卷土重來。

　　廈門均和房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理王崎認(rèn)為，促成開發(fā)商大舉進(jìn)入土地市場的根源在于，資本市場利好刺激。經(jīng)過上半年的樓市熱銷，開發(fā)商庫存已消耗得差不多，不再擔(dān)心房子賣不出去了，轉(zhuǎn)而擔(dān)心接下來將沒有房子可賣。

　　福建融信地產(chǎn)在今年7月以11.06億元的高價(jià)，將福州市原鍋爐廠地塊收入囊中，該地塊拍賣溢價(jià)達(dá)196%。融信總經(jīng)理林峻嶺坦承，這個(gè)價(jià)格高了，開發(fā)的利潤空間不大。但與其面臨后續(xù)新盤供應(yīng)不足，不如冒險(xiǎn)搶地。

　　“雖然過去的一兩個(gè)月，一些開發(fā)商拿地的腳步有所放緩，主要是土地市場缺乏高性價(jià)比的地塊。一旦有合適的地塊，必將瘋狂競價(jià)。”深圳蘭江地產(chǎn)總裁楊大谷告訴記者，“如今，靠銀行放貸拿‘地王’的開發(fā)商打算動(dòng)工的依然是少數(shù)，未來的房地產(chǎn)市場供應(yīng)還是難以為繼。”

　　房地產(chǎn)“泡沫化”擔(dān)憂日增

　　房價(jià)、地價(jià)飆高之際，業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)“泡沫化”的擔(dān)憂與日俱增。有關(guān)部門近期先后祭出了嚴(yán)打開發(fā)商“捂盤”“囤地”的措施，然而這能否去除房地產(chǎn)“泡沫”有待時(shí)間檢驗(yàn)。

　　在國內(nèi)14個(gè)大中城市從事房地產(chǎn)開發(fā)的金地集團(tuán)董事長凌克認(rèn)為，一線城市房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市，其房地產(chǎn)“泡沫化”程度也遠(yuǎn)比二、三線城市大。近年來，由于二、三線城市商品住宅銷售額占全國的比重不斷增大，一定程度上沖淡了全國房地產(chǎn)“泡沫”含量，也掩蓋了一線城市房地產(chǎn)“泡沫”危機(jī)。

　　7月中旬以來，有關(guān)部門出臺(tái)了針對(duì)開發(fā)商捂盤、囤地等行為的“嚴(yán)打令”，其中國土資源部9月1日正式下發(fā)通文，要求各地全面清理批而未用土地，并明確提出，在9月份對(duì)用地供地率仍未明顯提高的地區(qū)，將暫停對(duì)該地區(qū)建設(shè)用地審批的受理。

　　“去年房地產(chǎn)陷入低谷后，許多項(xiàng)目延緩開工甚至停工，新開工的商品房數(shù)量大量減少，開發(fā)商是‘捂盤惜售’，還是‘供應(yīng)短缺’，很難界定，這將增加政府部門對(duì)市場整頓的難度。”廈門大學(xué)教授陳培愛認(rèn)為，一方面，“嚴(yán)打令”能否去除房地產(chǎn)“泡沫”有待時(shí)間檢驗(yàn)；另一方面，“嚴(yán)打令”還未觸及政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策底線。

　　高房價(jià)引發(fā)負(fù)面效應(yīng)

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一旦房價(jià)、地價(jià)持續(xù)飆高，阻礙內(nèi)需拉動(dòng)，同時(shí)又增加銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致政策轉(zhuǎn)向，使樓市再度進(jìn)入“拐點(diǎn)”，面臨新一輪的深度調(diào)整。

　　浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)接受采訪時(shí)說，在當(dāng)前國際金融危機(jī)的背景下，房價(jià)過快上漲，必然會(huì)對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)有非常不利的影響。首先，高房價(jià)會(huì)扼殺大量低收入階層正常的住房消費(fèi)需求，即使通過住房信貸能夠提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)需求，高房價(jià)也會(huì)吞噬其畢生的收入，這種“寅吃卯糧”的做法也會(huì)使大量購房者在今后數(shù)年不得不減少其他消費(fèi)需求，從而削弱消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激力度。其次，房價(jià)的持續(xù)攀升使高收入階層將大量收入用于商品房的投資或投機(jī)，也會(huì)相對(duì)減少該階層的當(dāng)期消費(fèi)需求。第三，高房價(jià)往往會(huì)引起收入的轉(zhuǎn)移或再分配，結(jié)果就是收入差距的拉大和貧富的進(jìn)一步分化。由于富人的消費(fèi)傾向低于窮人的消費(fèi)傾向，因此上述收入轉(zhuǎn)移和再分配的結(jié)果便是整個(gè)社會(huì)消費(fèi)需求的相對(duì)下降。

　　專家預(yù)計(jì)，今年下半年，政府的房地產(chǎn)調(diào)控措施將以增大微觀市場的供應(yīng)以平抑高位運(yùn)行的房價(jià)為主，樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的可能性不大。