上市房企現(xiàn)金流惡化 八成償債能力不足

    上市房企資金鏈的愈發(fā)緊張已經(jīng)毫無(wú)遮攔地暴露在了上半年財(cái)報(bào)中。

    首先是不斷攀升的資產(chǎn)負(fù)債率，從一個(gè)側(cè)面反映了開(kāi)發(fā)商的艱難處境。

    記者根據(jù)上市房企已公布的2014年中報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，截至8月27日，已公布中報(bào)的98家滬深A(yù)股上市房企，平均資產(chǎn)負(fù)債率已近77%，其中，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%的房企有4家，超過(guò)80%的房企有18家。

    而上市房企債務(wù)償付能力的下滑更是令人震驚。98家上市房企中，凈現(xiàn)金流為負(fù)值的房企高達(dá)57家。

    從衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)——速動(dòng)比率看，在正常值1以下的有83家，也就是說(shuō)，98家上市房企中，僅15家房企的償債能力可以被評(píng)定為正常。而其中，0.5及以下的房企則高達(dá)55家。

    “一般而言，速動(dòng)比率低于0.5的，說(shuō)明償債能力已很有問(wèn)題。”蘭德咨詢總裁宋延慶在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

    負(fù)債、現(xiàn)金流雙承壓

    上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率正在逐年走高，2009年，上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為65.17%，2013年這一數(shù)據(jù)迅速上升至74.56%，今年上半年則進(jìn)一步上升至77%。與此同時(shí)，現(xiàn)金流卻在嚴(yán)重惡化。98家上市房企中，上半年現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率小于1的房企有74家，其中為負(fù)值的房企達(dá)69家。而現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率衡量的是，企業(yè)一定時(shí)期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量同流動(dòng)負(fù)債的比率，反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力。一般該指標(biāo)大于1，則表示企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的償還有可靠保證，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務(wù)。

    其中，魯商置業(yè)上半年房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)60.22%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)26%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)似乎并不錯(cuò)，然而，資產(chǎn)負(fù)債率卻高達(dá)92.86%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-21.85億元，凈現(xiàn)金流-17.81億元，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率為-9.37，速動(dòng)比率僅0.19，償債壓力非常大。

    華夏幸福今年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額242億元，同比增長(zhǎng)52.2%，但財(cái)務(wù)指標(biāo)同樣不甚理想。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流-15.76億元，因上半年籌資103.12億元，凈現(xiàn)金流71.2億元，不過(guò)，高負(fù)債也導(dǎo)致現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率為-2.13，速動(dòng)比率僅0.38。

    即便強(qiáng)如萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)這樣的龍頭房企，資金鏈壓力也已露端倪。

    從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上看，萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售過(guò)千億元，但資產(chǎn)負(fù)債率卻從2013年底的77%上升至今年上半年的78.93%，凈現(xiàn)金流-12.92億元，速動(dòng)比率0.36，不過(guò)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率1.02，短期償債無(wú)虞。

    保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的財(cái)務(wù)情況則要差一些。保利地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)同比增12.19%，但資產(chǎn)負(fù)債率為79.56%，速動(dòng)比率僅0.41，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率為-7.82。招商地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)同比下降30%，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-73.32億元，凈現(xiàn)金流為-56.5億元，速動(dòng)比率0.48，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率-9.16。而金地集團(tuán)則早已被踢出了一線房企行列，上半年凈利潤(rùn)僅1.58億元，同比下降48%，凈現(xiàn)金流-3.88億元。

    如果說(shuō)資金鏈趨緊主要關(guān)乎企業(yè)生存的話，那么利潤(rùn)率下降則更關(guān)乎企業(yè)發(fā)展。

    98家房企中，近半數(shù)房企出現(xiàn)凈利潤(rùn)同比下降狀況，14家房企凈利潤(rùn)虧損，均為中小房企。而在2013年年底134家上市房企中凈利潤(rùn)虧損房企僅8家，有10家房企是在今年上半年開(kāi)始由盈利轉(zhuǎn)為虧損的，分別是金豐投資（上半年稅后凈利潤(rùn)-2.33億元，同比下降981.85%）、嘉凱城（凈利潤(rùn)-1.63億元）、深國(guó)商（凈利潤(rùn)-1.61億元）、中潤(rùn)資源（凈利潤(rùn)-1.49億元）、中航地產(chǎn)、同達(dá)創(chuàng)業(yè)、榮豐控股、深大通、多倫股份、綿世股份、大龍地產(chǎn)，均為規(guī)模不大的中小型房企。

    另一方面，房企的資金來(lái)源卻在緊縮，融資成本日益上升。數(shù)據(jù)顯示，1～6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速跌至3%。

    最堪憂之嘉凱城

    高杠桿之泰禾

    以高杠桿、高速擴(kuò)張著稱的泰禾集團(tuán)，其財(cái)務(wù)指標(biāo)堪稱“差中之最”。

    泰禾集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88.02%；在凈現(xiàn)金流從低到高排名中，僅優(yōu)于招商地產(chǎn)，為-25.48億元，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流則低至-138.34億元，為最差；現(xiàn)金流流動(dòng)負(fù)債比率也是98家房企中表現(xiàn)最差的，低至-63.23。

    上半年拿地的大量支出是其現(xiàn)金流不足的一個(gè)重要原因。上半年泰禾拿地金額累計(jì)146.16億元，新增土地儲(chǔ)備111萬(wàn)平方米。大手筆拿地、高速擴(kuò)張依舊是其一貫策略。

    同時(shí)，泰禾集團(tuán)上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)卻頗為不俗。

    上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.53億元，比上年同期增長(zhǎng)3.87%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為4.24億元，比上年同期增長(zhǎng)5.95%。上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額101.35億元，完成年度計(jì)劃的40%。

    “泰禾銷(xiāo)售良好回款順暢，使得其整體資金鏈條處于安全范圍。但風(fēng)險(xiǎn)在于，市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)影響公司銷(xiāo)售和回款，資金成本高企則可能影響公司財(cái)務(wù)狀況。”地產(chǎn)行業(yè)分析師指出。

    “雖然泰禾長(zhǎng)期高負(fù)債，銷(xiāo)售端則沒(méi)有多大問(wèn)題。”宋延慶分析稱。

    相比于泰禾集團(tuán)，嘉凱城在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況等各個(gè)方面的指標(biāo)卻均為“堪憂”。

    在上半年凈利潤(rùn)虧損額中，嘉凱城僅次于金豐投資，排在第二名，虧損1.63億元，同比下降716.17%。同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率卻高達(dá)82.94%，凈現(xiàn)金流為-11.96億元，速動(dòng)比率僅0.24，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率為-2.82。

    自去年宣布由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向“城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺(tái)商”轉(zhuǎn)型的嘉凱城，在業(yè)績(jī)表現(xiàn)上還未看出成效。

    “上半年結(jié)算項(xiàng)目較少，導(dǎo)致凈利潤(rùn)虧損額度較大。預(yù)計(jì)三季度將減少虧損。”嘉凱城半年報(bào)指出。

    降價(jià)保命是關(guān)鍵

    毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)金流顯然已成為房地產(chǎn)企業(yè)下半年力保的核心指標(biāo)。而降價(jià)促銷(xiāo)，加快銷(xiāo)售回款則是資金較為緊張房企的唯一選擇。

    “從上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，形勢(shì)確實(shí)不容樂(lè)觀，中報(bào)反映的是企業(yè)半年前的經(jīng)營(yíng)狀況，所以幾乎可以斷言房企2014年年報(bào)會(huì)更差。”宋延慶指出。

    “從政策層面看，下半年確實(shí)會(huì)比上半年有好轉(zhuǎn)，這也是很多業(yè)內(nèi)人士的判斷，但這恰恰是我最擔(dān)心的，大家都認(rèn)為下半年形勢(shì)好，所以降價(jià)動(dòng)力不足，產(chǎn)品升級(jí)欲望不強(qiáng)。而事實(shí)是，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)發(fā)生了歷史性逆轉(zhuǎn)，賣(mài)方市場(chǎng)已變成買(mǎi)方市場(chǎng)，即便市場(chǎng)有所起色，也絕不會(huì)再回到從前。購(gòu)房者不會(huì)垂青那些性價(jià)比不高、品質(zhì)不強(qiáng)的項(xiàng)目，而新的樓盤(pán)又不斷推出。”宋延慶進(jìn)一步分析道。

    對(duì)于房企來(lái)講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前樓市成交量的關(guān)鍵，也是各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的關(guān)鍵。“降價(jià)促銷(xiāo)，不能掉以輕心。”宋延慶建議道。