信貸趨松刺激需求 房企降價去庫存押寶金九銀十

    “僅從上市房企半年報就可以看出，很多開發(fā)商沒能完成全年業(yè)績目標(biāo)的一半。為了沖業(yè)績，開發(fā)商會加速推盤。”一家房地產(chǎn)公司的資深銷售總監(jiān)對中國證券報記者表示，“‘金九銀十’可以說是今年最后的機會，預(yù)計三季度會有一波推盤潮，低價開盤、特價房、加大抵扣優(yōu)惠力度等促銷手段會比較多。”業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟下行壓力仍較大、樓市整體庫存高企的背景下，樓市是否會步入回暖通道還有待觀察。

    推盤節(jié)奏將加快

　　“我們已確定在9月13日開盤，目前蓄客情況良好，電商排卡客戶接近400人。”遠洋地產(chǎn)旗下的亞奧萬和四季項目市場總監(jiān)王鵬程表示，該項目按年初工作規(guī)劃推進，一共有200多套房源，主力戶型是140平方米的精裝修，將以低于預(yù)期的“底價”開盤。

　　與萬和四季一樣選擇在9月入市的改善性樓盤不在少數(shù)。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，三季度改善型住宅供應(yīng)將達到峰值，有助帶動成交量創(chuàng)全年新高。預(yù)計9月北京商品住宅市場將有39個項目入市銷售，創(chuàng)今年以來的月度新高。

　　任啟鑫解釋說，上半年由于經(jīng)濟下行壓力大、居民預(yù)期收入降低、銀行房貸偏緊，北京樓市下行壓力明顯，多數(shù)開發(fā)商銷售業(yè)績不佳。為了確保全年銷售額，房企不得不將籌碼壓到三、四季度。由于剛需項目存在自住房分流客戶的壓力，頂級豪宅項目銷售周期長、回款慢，中小面積、低總價的改善型住宅成為開發(fā)商保障資金回籠速度的必然選擇。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌近日表示，盡管市場的分化仍會在下半年持續(xù)，且部分城市供大于求的現(xiàn)實無法改善，但融創(chuàng)仍看好一二線核心城市的市場。在完成對綠城股權(quán)的收購之后，不排除對綠城項目實施價格調(diào)整的可能。

　　“上半年大量房企沒有完成既定銷售目標(biāo)。今年已過去三分之二，房企不得不加快推盤節(jié)奏、調(diào)整定價策略以完成全年銷售計劃。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍說。

　　需求有望釋放

　　開發(fā)商積極推盤的背景是樓市環(huán)境有所改善。在搜房網(wǎng)日前主辦的第十一屆別墅節(jié)上，中國指數(shù)研究院副總裁兼指數(shù)研究中心總經(jīng)理葛海峰表示，政策環(huán)境的松動體現(xiàn)為限購、限價、限貸的松動，這會進一步刺激市場需求。

　　28日，浙江杭州市有關(guān)部門宣布，不再對140平方米以下房屋實施限購。至此，杭州“限購令”全面解除。同日，貴州貴陽市、陜西西安市也宣布取消限購。目前全國仍實施限購的城市不到十個。

　　同時，重點城市高價項目逐漸獲準(zhǔn)入市。此前一二線城市對高端商品房的入市采取價格管控，但今年逐漸放松，這一舉措有望刺激高端住宅市場的需求。

　　信貸支持力度有望在三、四季度增強。葛海峰表示，上半年對需求影響最大的是個人住房按揭貸款供應(yīng)不足，銀行的放貸意愿不強。如果信貸有明顯松動，將對市場需求帶來不小的刺激。

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部調(diào)查，目前北京多數(shù)銀行的首套房貸利率仍主要執(zhí)行基準(zhǔn)利率。盡管部分銀行可以給予基準(zhǔn)利率9折優(yōu)惠，但條件較為苛刻，普通剛需購房者難以符合要求。不過，部分銀行的信貸已有所松動。中信銀行與鏈家地產(chǎn)近日簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，北京鏈家首套房客戶可享受貸款利率9折優(yōu)惠。北京部分開發(fā)商提出，以開發(fā)商補貼的形式對部分項目的部分房源給予貸款利率優(yōu)惠。

　　中介機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，最近兩個月的樓市成交有回暖跡象。8月1日-24日，全國54個城市住宅簽約合計148169套，較7月同期上升7.8%。

　　高庫存或抑制持續(xù)回暖

　　業(yè)內(nèi)人士表示，樓市回暖最大的障礙是高庫存。亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，北京商品住宅產(chǎn)品存量為86235套，按7月成交量計算，消化庫存需13個月。今年1月以來，北京住宅市場庫存量進入上升通道。目前庫存量折合銷售金額約為2588.5億元，相當(dāng)于170家房企去年在北京商品住宅的銷售總額。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全國商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米，連續(xù)多個月環(huán)比上升。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍說，“去庫存”已成為目前各大房企面臨的首要任務(wù)。隨著庫存量的攀升，房企不得不通過調(diào)整價格、打折促銷來殺出重圍，贏得銷量。未來新上市項目的定價也將逐漸平穩(wěn)甚至出現(xiàn)回落。

　　在中國證券報記者的調(diào)研中，北京豐臺區(qū)、大興區(qū)和朝陽區(qū)的多家房產(chǎn)中介門店負責(zé)人表示，隨著部分業(yè)主調(diào)低房價，從7月底以來，門店的客戶看房情況明顯改善，成交情況也有好轉(zhuǎn)。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月1日-24日，一二線城市的成交量有所回升，但三線城市依然下滑。房地產(chǎn)市場仍難言整體回暖。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，當(dāng)前樓市庫存仍較高，尤其三四線城市供大于求的基本面短期內(nèi)難以改變。即便市場成交量有所抬頭，但很難大幅回升。

　　瑞銀證券特約首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤認為，未來幾個月，房地產(chǎn)建設(shè)活動的同比跌幅可能收窄。不過，在市場情緒低迷、成交量疲弱、庫存高企且仍不斷上升、開發(fā)商財務(wù)困難加劇的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)前景恐怕仍不樂觀。本輪房地產(chǎn)下滑的性質(zhì)和持續(xù)時間是今明兩年中國經(jīng)濟面臨的最大不確定性。

　　“面對‘金九銀十’，房企為了消化庫存、完成業(yè)績，將全面打響營銷戰(zhàn)。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，今年“金九銀十”樓市有望迎來一波回暖行情，但在整體環(huán)境依然趨緊的大背景下，年底樓市成交可能重返清淡。