30城樓市松綁效果：房貸卡脖 僅4城成交持續(xù)回升

    從6月20日呼和浩特明文宣布取消限購(gòu)開(kāi)始，我國(guó)樓市政策出現(xiàn)松動(dòng)已整整兩月。如今，在全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，已有37城或明或暗地松綁“救市”。那么，這些城市的“救市”效果如何？部分城市的限購(gòu)松綁之后引起的成交回升能否持續(xù)？

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市限購(gòu)松綁后的成效不彰，個(gè)別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優(yōu)惠全面取消甚至上浮的情況下，單方面取消限購(gòu)對(duì)樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關(guān)鍵。而從半年報(bào)來(lái)看，房企普遍面臨現(xiàn)金流減少和融資成本的雙重壓力。面對(duì)樓市“寒冬”，開(kāi)發(fā)商的“糧草”備足了嗎？下一個(gè)倒下的會(huì)是誰(shuí)？

    自6月20日呼和浩特發(fā)文宣布取消限購(gòu)以來(lái)，“救市潮”已在全國(guó)各地蔓延開(kāi)來(lái)。

    根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至8月26日，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，已有37個(gè)城市取消或調(diào)整限購(gòu)政策。

    然而，各地救市政策似乎并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者綜合中原地產(chǎn)與克而瑞等機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除了呼和浩特、南昌、長(zhǎng)春、蘇州，大多數(shù)出臺(tái)救市政策的城市成交并未出現(xiàn)持續(xù)回暖，部分城市成交量反而進(jìn)一步下滑。

    新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，本輪樓市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整根源在于市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，除了一線城市，大部分城市供過(guò)于求，即使限購(gòu)放松，帶來(lái)的新增需求也相當(dāng)有限。除非房貸能出現(xiàn)大力度松綁，否則市場(chǎng)很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖。

    然而，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)去杠桿化的大背景下，加上目前處于利率市場(chǎng)化的過(guò)程中，銀行的攬儲(chǔ)成本居高不下，寄望房貸資金面放松的想法恐怕要落空了。世聯(lián)行認(rèn)為，此前85折的房貸利率優(yōu)惠恐難再現(xiàn)，預(yù)計(jì)接下來(lái)市場(chǎng)成交回升的力度有限，房企仍需積極跑量。

    個(gè)別城市松綁后成交反降

    克而瑞監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，作為首個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠(yuǎn)高于上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環(huán)比上漲68.62%，同比漲幅也達(dá)到42.55%。

    然而，呼和浩特的回暖只是個(gè)例。中原地產(chǎn)研究中心對(duì)30個(gè)調(diào)整限購(gòu)政策的城市跟蹤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)短期沖高后馬上回落至正常水平，部分城市成交持續(xù)低迷，救市政策的長(zhǎng)期效果仍待觀察。

    在8個(gè)率先調(diào)整限購(gòu)政策的城市中，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升，無(wú)錫、南寧、沈陽(yáng)、蘭州、溫州五地則在政策放松初期出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐漸恢復(fù)至今年3月以來(lái)的水平，而短期沖高現(xiàn)象主要是由于集中備案所致；廈門及天津則幾乎對(duì)政策調(diào)整未作出任何反應(yīng)。

    在隨后政策放松的12個(gè)城市中，南昌、長(zhǎng)春、蘇州三地在政策放松后的一個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)成交有所起色，較今年3月至限購(gòu)放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟(jì)南、福州、成都、杭州、寧波、石家莊等六地都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間。

    武漢及西安政策調(diào)整后，市場(chǎng)未有任何明顯反應(yīng)；?？谠谙拶?gòu)放松后日均成交量較前期反而下降了27%。

    在最近調(diào)整樓市政策的10個(gè)城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象，其中青島及佛山短期沖高時(shí)間分別達(dá)到10天和9天，而金華、昆明僅有4天和1天；徐州、貴陽(yáng)、合肥、大連、長(zhǎng)沙五地對(duì)政策調(diào)整未作出明顯反應(yīng)，其中徐州由于去年末已經(jīng)對(duì)限購(gòu)措施作出調(diào)整，而長(zhǎng)沙從限購(gòu)令執(zhí)行初期開(kāi)始就較為寬松

    克而瑞研究中心分析師楊科偉向記者表示，“部分城市短期沖高的共同原因主要是，限購(gòu)調(diào)整前累積的成交單在限購(gòu)松綁后集中補(bǔ)備案或補(bǔ)網(wǎng)簽，但并沒(méi)有帶動(dòng)新增成交，因此呈現(xiàn)出沖高后回歸常態(tài)的趨勢(shì)。”從限購(gòu)取消之后各城市市場(chǎng)情況來(lái)看，購(gòu)房者看房數(shù)量明顯上升，但基本以咨詢政策變化為主，來(lái)訪客戶的轉(zhuǎn)化量（包括意向轉(zhuǎn)簽約的轉(zhuǎn)化率）都沒(méi)有明顯提升，因此成交量并未出現(xiàn)明顯上升。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，在46個(gè)限購(gòu)城市中，除了一線城市和部分重點(diǎn)二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)以外，大多數(shù)城市的執(zhí)行力度并不嚴(yán)厲，外地人要獲得當(dāng)?shù)貞艏容^容易，取消限購(gòu)能帶來(lái)的新增購(gòu)買力自然很有限。

    目前來(lái)看，各地救市潮對(duì)提振房企業(yè)績(jī)的作用也有待觀察?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，其監(jiān)測(cè)的16家重點(diǎn)房企7月份銷售額全部呈現(xiàn)環(huán)比下跌。

    首套房與二套房貸利率趨同

    與各地方政府掀起救市潮相對(duì)應(yīng)的是，困擾市場(chǎng)的房貸緊縮依然沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場(chǎng)購(gòu)買力疲弱的重要原因。

    根據(jù)“融360”發(fā)布的7月房貸分析報(bào)告，基準(zhǔn)和上浮利率依然是房貸市場(chǎng)的主流，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實(shí)亡。停貸銀行占比相比6月有小幅回落，但也達(dá)到12%的高位。

    歐陽(yáng)捷告訴記者，今年上半年雖然各地掀起了一波降價(jià)潮，但除了部分一線城市，大多數(shù)城市成交并不理想，一個(gè)重要原因是房?jī)r(jià)下降的同時(shí)房貸利率上漲，購(gòu)房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)并沒(méi)有降低甚至提高了。

    “我接觸過(guò)的部分城市，房?jī)r(jià)從年初算已經(jīng)下降了20%，但由于房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購(gòu)房者實(shí)際需要承擔(dān)的總房款不降反升，這表明信貸政策已經(jīng)成為制約市場(chǎng)的最重要因素。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。

    “限貸放松或?qū)⒔o市場(chǎng)帶來(lái)真正的轉(zhuǎn)機(jī)。”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購(gòu)買力，二套房首付比例下降則有利于減少改善性購(gòu)房者的換房負(fù)擔(dān)，限貸與限購(gòu)?fù)瑫r(shí)放松對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用將遠(yuǎn)大于單一政策的作用，“1+1”的效果會(huì)大于2。

    實(shí)際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持。江西省政府日前印發(fā)的 《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)若干措施》中指出，要落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例。

    此外，紹興的二套房首付比例不低于40%、紹興和福建省的二套房認(rèn)房不認(rèn)貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。

    但丁祖昱擔(dān)憂的是，地方政府要求銀行支持房貸也許只是一廂情愿，由于商業(yè)銀行的主管機(jī)構(gòu)屬于央行與銀監(jiān)會(huì)，加上自身的盈利壓力，商業(yè)銀行能否采納地方政府的建議還有待觀察，這可能是下半年市場(chǎng)最大的變數(shù)所在。