多數(shù)房企難逃利潤(rùn)下滑趨勢(shì) 去存貨速度將加快

    “我們對(duì)一線城市是看好的，相信這些城市就算不取消限購(gòu)，交易量肯定也還是不錯(cuò)的。如果取消限購(gòu)，估計(jì)市場(chǎng)還會(huì)很火。” 世茂集團(tuán)副主席許世壇在其中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上向記者表示，今年下半年應(yīng)該會(huì)比上半年正面一點(diǎn)點(diǎn)，不過(guò)，七、八月份取消限購(gòu)這個(gè)政策還不夠，可能還需要更多的金融政策。整體來(lái)說(shuō)，更加看好下半年的市場(chǎng)。

    無(wú)獨(dú)有偶，限購(gòu)政策的大面積取消給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的信心提振。近日，綠城中國(guó)、恒大地產(chǎn)以及富力地產(chǎn)等多家港股房企高管層也都在其中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上透露，對(duì)下半年的樓市有信心。

　　值得一提的是，針對(duì)下半年的去存貨計(jì)劃，多家房企都表示將加大推貨量，力爭(zhēng)完成年度銷售任務(wù)。對(duì)此，世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅給出了一個(gè)明確指標(biāo)，“力爭(zhēng)新增供貨去化率達(dá)到70%，老庫(kù)存去化率超過(guò)60%，有信心完成年度800億元的銷售目標(biāo)”。

　　向控制成本要利潤(rùn)

　　事實(shí)上，記者對(duì)比滬深兩市的上市房企和港股上市房企的利潤(rùn)情況發(fā)現(xiàn)，在滬深兩市房企的凈利潤(rùn)和港股房企的毛利率指標(biāo)方面，多數(shù)房企都未逃開(kāi)利潤(rùn)下滑的大趨勢(shì)。

　　有統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月24日，滬深兩市共有82家房企公布了2014年中期財(cái)報(bào)。今年上半年， 82家房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1858.91億元，較2013年同期的1680.54億元增長(zhǎng)了10.61%；但在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的同時(shí)，82家房企的凈利潤(rùn)則出現(xiàn)了下滑，由2013年208.41億元，跌至200.98億元，降幅為3.57%。

　　而對(duì)比多數(shù)在香港上市的標(biāo)桿房企表現(xiàn)來(lái)看，毛利率下滑也是大趨勢(shì)，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者粗略統(tǒng)計(jì)，多家標(biāo)桿性港股房企上半年毛利率水平均同比下滑4個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　“去年行業(yè)平均的毛利率大概是31%到32%，今年才27%到28%，我們能做到34%，其實(shí)是高于平均水平的。” 對(duì)于毛利率的下滑，許世壇直言無(wú)可厚非，“毛利率下降是整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)”。

　　據(jù)世茂房地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，今年上半年，世茂房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額為236.8億元，同比上升42%；毛利80.74億元，同比上升36.3%。而毛利率與同期35.5%相比，則小幅下滑1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，許世壇解釋稱，世茂房地產(chǎn)的毛利率水平保持較高的趨勢(shì)，主要是因?yàn)橥恋貎?chǔ)備質(zhì)量比較好，以及在成本控制、采購(gòu)以及銷售上的綜合因素推動(dòng)的。

　　值得注意的是，不僅是世茂房地產(chǎn)意識(shí)到要向成本管控要利潤(rùn)，遠(yuǎn)洋等房企也早就開(kāi)始實(shí)施控制成本的管理策略。

　　“2014上半年，從集團(tuán)銷售推廣、行政及財(cái)務(wù)這三項(xiàng)費(fèi)用來(lái)看，費(fèi)用占營(yíng)業(yè)額比例降至3.87%，同比下跌2.23個(gè)百分點(diǎn)，核心凈利率在市場(chǎng)下行的調(diào)整期則實(shí)現(xiàn)了同比上升1個(gè)百分點(diǎn)至11 %。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明向記者表示，主要是由于公司積極控制毛利后稅費(fèi)、重點(diǎn)降低毛利前建安成本。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，2014上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、房企土地購(gòu)置面積增速、商品房銷售面積和銷售額增速等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了下滑，房地產(chǎn)業(yè)下行的事實(shí)已經(jīng)是行業(yè)共識(shí)。

　　不過(guò)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，仍舊看好今年樓市的下半場(chǎng)，世茂房地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋等房企均表示，下半年去存貨速度將加快。

　　加大力度清理存貨

　　“現(xiàn)在大家都說(shuō)上半年不是很好，其實(shí)也不是真的很差，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售量差不多下降了接近10%，但是前十大開(kāi)發(fā)商，銷售額又是全部增長(zhǎng)的。”許世壇向記者表示，

　　去年前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率只有13%，今年前5月則已經(jīng)接近20%。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)更快去享受到市場(chǎng)的變化。

　　據(jù)世茂房地產(chǎn)半年報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)銷售額321.1億元，完成年度800億元銷售任務(wù)的40%。

　　對(duì)此，有接近世茂房地產(chǎn)人士向本報(bào)記者透露，公司全年可售貨值將達(dá)到1200億元，按照目前的去化率計(jì)算，達(dá)成全年銷售目標(biāo)是大概率事件。

　　“現(xiàn)在都有一定的壓力。”許世壇稱，“不過(guò)，我們很有信心完成全年800億元的銷售目標(biāo)”。

　　鑒于此，許世壇表示，公司還有一些庫(kù)存，下半年也會(huì)加大清理庫(kù)存的力度。“這些庫(kù)存可能已經(jīng)超過(guò)一年，甚至有局部可能已經(jīng)接近兩年，沒(méi)有必要放著一兩年的庫(kù)存去占用資金”。

　　對(duì)此，李明也認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在同行中是率先實(shí)施消化存貨行動(dòng)的企業(yè)之一，從年初即采取“抓主流產(chǎn)品、提周轉(zhuǎn)速度、調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)”的策略推進(jìn)銷售工作，尤其是對(duì)存留一年以上的銷售資源，采取了一系列激勵(lì)舉措加快銷售速度。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，今年6月份單月，公司實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額超過(guò)人民幣40億元，銷售成績(jī)環(huán)比上升近100%。

　　無(wú)獨(dú)有偶，蔡雪梅向記者透露，為了提升存貨消化速度，加快銷售現(xiàn)金回籠，“世茂房地產(chǎn)年初以運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)雙重考核的形式將回款指標(biāo)下發(fā)給區(qū)域項(xiàng)目，并按月考核實(shí)際達(dá)到情況，最終有一半以上區(qū)域超額完成指標(biāo)”。

　　據(jù)世茂房地產(chǎn)半年報(bào)顯示，上半年銷售回款274億元，銷售回款率從2013年全年的83.1%增長(zhǎng)到85.3%，超額完成85%的指標(biāo)。

　　而對(duì)于下半年的推盤(pán)計(jì)劃，蔡雪梅向本報(bào)記者透露，“下半年世茂房地產(chǎn)將有大量?jī)?yōu)質(zhì)供貨上市，主要集中在9月份至11月份期間，三個(gè)月的平均月供貨量將達(dá)百億元。在金九銀十的銷售黃金期，世茂房地產(chǎn)會(huì)采取營(yíng)銷管理動(dòng)作，保證產(chǎn)品的銷售去化率，力爭(zhēng)新增供貨去化率達(dá)到70%，老庫(kù)存去化率超過(guò)60%”。