近百房企庫(kù)存增至3.56萬(wàn)億元 負(fù)債接近最高水平

    隨著中報(bào)披露進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，上市房企財(cái)務(wù)狀況輪廓也已基本清晰。截至8月27日，包括“招、保、萬(wàn)、金”四大地產(chǎn)巨頭在內(nèi)的近百家上市房企已經(jīng)曬出了中期“成績(jī)單”。

    報(bào)告期內(nèi)，98家上市房企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入從上年同期的2130.26億元略增至今年上半年的2298.78億元，增加了168.52億元，同比增幅為7.9%。

    不過(guò)，行業(yè)增收不增利。今年中期，上市房企實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額和歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)卻并沒(méi)有同步增長(zhǎng)。其中，98家上市房企實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額基本不變，從去年上半年的403.42億元微增至403.44億元；但實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額卻從去年同期的265.42億元下降至今年中期的259.03億元，減少了6.39億元，降幅為2.4%。

    其中，“招保萬(wàn)金”四巨頭中，金地集團(tuán)(600383.SH)今年中期凈利潤(rùn)降幅更是近五成，位居四巨頭墊底位置，招商地產(chǎn)(000024.SZ)則以三成的凈利潤(rùn)降幅緊隨其后。

    相比之下，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的態(tài)勢(shì)，保利地產(chǎn)(600048.SH)和萬(wàn)科A(000002.SZ)兩大房企龍頭仍保持了逆勢(shì)增長(zhǎng)，期末分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為38.22億元和48.09億元，同比分別增長(zhǎng)12.19%和5.55%。

    與此同時(shí)，98家上市房企整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流情況呈進(jìn)一步惡化態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上述98家上市房企整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~從去年同期的-428.40億元減少至今年中期的-824.78億元，同比大幅減少92.53%。

    對(duì)此，國(guó)金證券分析師曹旭特表示，“按我們對(duì)2014年行業(yè)資金流入和流出項(xiàng)的預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)企業(yè)資金盈余將接近2008年也即歷史最差水平。”曹旭特稱，今年資金情況會(huì)比較接近2011年水平，因?yàn)楫?dāng)時(shí)融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，金融機(jī)構(gòu)貸款占比已經(jīng)降至58%，和目前水平比較接近。

    “但不同之處在于，2011年房地產(chǎn)行業(yè)資金盈利比例達(dá)到6.8%，高于我們預(yù)測(cè)的2014年行業(yè)僅1.8%的資金盈利比例水平。因此，按房地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)律演變，今年底開(kāi)發(fā)商的資金鏈不會(huì)好于2011年的水平。”曹旭特強(qiáng)調(diào)。

    二線城市庫(kù)存嚴(yán)峻

    值得一提的是，由于今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，導(dǎo)致上市房企去化進(jìn)程也放緩。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至今年中期，上述98家上市房企庫(kù)存從去年同期的3.34萬(wàn)億元增加到了3.56萬(wàn)億元，同比新增庫(kù)存2246.64億元，增幅達(dá)6.7%。

    與此同時(shí)，上述房企累計(jì)提取的跌價(jià)準(zhǔn)備卻從去年上半年的66.21億元減少至53.87億元，反而減少了12.34億元，跌幅為18.64%。

    曹旭特認(rèn)為，從絕對(duì)量分析，現(xiàn)有庫(kù)存處于歷史較高水平，一線城市合計(jì)庫(kù)存僅比上輪周期高點(diǎn)低11%；二線城市庫(kù)存則在2013年下半年即開(kāi)始快速上升，目前已經(jīng)超過(guò)上輪周期高點(diǎn)26%。

    “而且，從考慮供求雙方力量對(duì)比變化的指標(biāo)來(lái)分析，目前去庫(kù)存過(guò)程并不明顯。”曹旭特稱，“靜態(tài)來(lái)看，行業(yè)現(xiàn)有庫(kù)存量已經(jīng)接近歷史峰值，二線城市絕對(duì)和相對(duì)庫(kù)存都比一線城市更為嚴(yán)峻，盡管二線城市銷售好于一線，但由于前期形成供給更多，所以去化周期水平仍高于一線城市。”

    就上市房企而言，如果用存貨占總資產(chǎn)比重來(lái)衡量上市公司庫(kù)存水平的話，從2012年2季度開(kāi)始去庫(kù)存過(guò)程開(kāi)始，到2013年3季度開(kāi)始加庫(kù)存，目前該指標(biāo)為65.7%，已創(chuàng)下歷史峰值。

    “盡管短期形勢(shì)有所改善，但我們認(rèn)為本輪房地產(chǎn)下滑背后是結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)，政策持續(xù)放松雖可使短期活動(dòng)企穩(wěn)，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)行業(yè)下滑的大趨勢(shì)。我們預(yù)計(jì)到四季度和2015年，房地產(chǎn)新開(kāi)工和建設(shè)活動(dòng)將進(jìn)一步放緩，給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)越來(lái)越大的拖累。”瑞銀證券特約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤直言。

    對(duì)此，萬(wàn)科一位內(nèi)部人士也稱，目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，過(guò)去那種行業(yè)高速成長(zhǎng)、所有人都能輕松賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

    就萬(wàn)科而言，由于去化現(xiàn)房庫(kù)存，導(dǎo)致今年中期公司毛利率出現(xiàn)下降。“今年上半年，公司去化現(xiàn)房庫(kù)存約56億，納入本期結(jié)算，使得毛利率偏低。”上述萬(wàn)科人士表示，“隨著行業(yè)進(jìn)入‘白銀時(shí)代’，市場(chǎng)去庫(kù)存以時(shí)間換空間。公司本身堅(jiān)持積極銷售策略，重申新推盤當(dāng)月去化率60%目標(biāo)。”

    行業(yè)實(shí)際負(fù)債接近最高水平

    不僅如此，曹旭特還稱，上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率水平在2009年之前相對(duì)穩(wěn)定，2009年之后企業(yè)加杠桿經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象比較明顯，負(fù)債率中樞不斷上移，目前，整體資產(chǎn)負(fù)債率水平也基本處于峰值。

    8月13日，統(tǒng)計(jì)局公布1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售數(shù)據(jù)也表明，今年1-7月房企由于銷售低迷，資金來(lái)源中定金及預(yù)收款同比降10.2%。個(gè)人按揭貸款同比下降3.7%。

    “偏緊的信貸環(huán)境持續(xù)制約地產(chǎn)銷量表現(xiàn)，央行雖多次出臺(tái)定向降準(zhǔn)和定向貸款等政策，但7月信貸投放規(guī)模和M2增速均大幅低于市場(chǎng)預(yù)期，從資金來(lái)源的情況看地產(chǎn)商資金情況好轉(zhuǎn)十分有限。”平安證券分析師王琳認(rèn)為。

    而從中報(bào)披露數(shù)據(jù)來(lái)看，截至8月27日，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率也從去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%，呈高位上升的態(tài)勢(shì)。

    同時(shí)，上述98家上市房企業(yè)今年中期全部財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)已飆升至61.86億元，較去年同期數(shù)46.15億元相比，同比激增15.71億元，增幅高達(dá)34.04%。

    就萬(wàn)科而言，其年化借債成本已經(jīng)過(guò)9%以上。對(duì)此，前述公司內(nèi)部人士表示，公司利息支出較大，主要是股東貸款部分(給合作方)的回報(bào)記在利息支出之中。

    “截至目前，公司利息支出包括銀行、信托、海外融資，海外最貴的一筆是4.5%，銀行貸款新增大約是基準(zhǔn)到上浮10%之間，2011、2012年帶下來(lái)的信托大約是10%-11%左右，新借信托大約是銀行貸款利率再加1~1.5個(gè)百分點(diǎn)。”該人士稱。