房?jī)r(jià)上漲壓縮市場(chǎng)需求 樓市“金九銀十”或延后

    今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”會(huì)像往年一樣如期而至么？筆者認(rèn)為，由于去庫存化導(dǎo)致的新開工面積不足，以及房?jī)r(jià)過快上漲對(duì)需求的嚴(yán)重制約，今年的“金九銀十”可能會(huì)來得晚一些，甚至?xí)霈F(xiàn)與市場(chǎng)預(yù)期相左的情況。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的季節(jié)性特征。比較明顯的是春節(jié)前后的小旺季，和九、十月份的大旺季。前者與個(gè)人的收入特征有關(guān)，大部分居民的年終獎(jiǎng)在春節(jié)前后兌現(xiàn)，對(duì)于購房首付款具有重要意義。九、十月份的成交旺季，則受開發(fā)商新開工面積的影響。大多數(shù)開發(fā)商在年尾制定第二年的開發(fā)計(jì)劃，而房地產(chǎn)的開發(fā)周期往往在9-12月之間。于是，三季度末和四季度初就成為開發(fā)商集中推盤的旺季。加之年底回款的壓力，開發(fā)商也會(huì)在秋季加大推盤力度，供給相對(duì)集中從而成就了“金九銀十”。

    但是，今年的“金九銀十”存在諸多的不確定性。首先，今年九、十月份的供給增加不會(huì)特別明顯。就全國(guó)而言，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)具有比較特殊的地位。2007年10月，深圳房?jī)r(jià)以17450元/平方米的均價(jià)見頂，從而拉開了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的序幕。在之后超過15個(gè)月的調(diào)整中，深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó)，最大跌幅接近40%。在此過程中，開發(fā)商的策略是去庫存化，在拿地上十分謹(jǐn)慎。以萬科為例，受2008年一季度銷售情況的良好預(yù)期影響，萬科的拿地策略也比較激進(jìn)。5月份新增權(quán)益面積118.53萬平方米，達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)，需支付地價(jià)23.07億元。9月份成為拿地的分水嶺，當(dāng)月新增權(quán)益面積90.37萬平方米，為年內(nèi)次高點(diǎn)，需支付地價(jià)22.56億元。隨后的10月、12月，萬科均按兵不動(dòng)，市場(chǎng)策略趨于保守。也就是說，在去年底萬科基本沒有新增土地儲(chǔ)備，對(duì)應(yīng)的新開工面積也處于年內(nèi)低點(diǎn)，如果以9-12月的開發(fā)周期計(jì)算，今年的九、十月份新推盤量不會(huì)太多。

    其次，房?jī)r(jià)的上漲也會(huì)壓縮市場(chǎng)需求。筆者此前曾判斷，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)“縮量上漲”，即成交會(huì)環(huán)比下降，但房?jī)r(jià)還會(huì)緩慢上漲。目前看來，上述判斷基本成立，只是房?jī)r(jià)的上漲速度超越了預(yù)期。以深圳市的數(shù)據(jù)來看，2009年8月，深圳新建商品住宅成交4114套，環(huán)比下降25%，成交面積38.6萬平方米，環(huán)比減少30%；二手房成交為111.6萬平方米，環(huán)比減少26%。伴隨成交下滑的是房?jī)r(jià)的快速上漲。一手房成交均價(jià)達(dá)18830元，比7月上漲18.6%，且已連續(xù)6個(gè)月上漲，并超過了歷史最高成交價(jià)。

    房?jī)r(jià)上漲對(duì)于購房需求是“雙刃劍”。一方面，房?jī)r(jià)上漲特別是過快上漲，對(duì)于自住需求的抑制十分明顯，購房者不得不考慮首付款的增加以及月供的上漲是否會(huì)超過自己的支付能力；另一方面，房?jī)r(jià)上漲對(duì)于投資需求而言，明顯具有吸引力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資特性，使得參與者具有較強(qiáng)的投機(jī)心理，即買漲不買跌，最終往往會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫。但是，如果房?jī)r(jià)上漲過快，特別是像深圳的房?jī)r(jià)已超過了2007年的最高點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚不明朗的背景下，這樣的市場(chǎng)環(huán)境顯然對(duì)投資者的吸引力會(huì)大幅降低。綜合來看，對(duì)于市場(chǎng)需求的抑制將會(huì)由對(duì)沖到逐步放大。

    據(jù)此，今年的“金九銀十”可能會(huì)來得晚一些，甚至?xí)霈F(xiàn)與市場(chǎng)預(yù)期相左的情況。另外，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難說沒有泡沫，甚至泡沫比前一輪經(jīng)濟(jì)周期還要大。在缺乏健康發(fā)展的背景下，即便是房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)有的“金九銀十”規(guī)律，恐怕也要讓位于消除泡沫的過程。