兩月內(nèi)36座城市取消限購 房價不真降樓市難回暖

    自6月份呼和浩特明文放開限購以來，當年46個城市組成的“限購大軍”已迅速瓦解。據(jù)統(tǒng)計，僅8月前25天便有哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個城市松綁限購，其中明文取消或部分取消者達14個。目前僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞、珠海等10個城市尚未松綁限購。

    那么，限購紛紛放開，究竟對樓市成交影響幾何？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地成交表現(xiàn)并不一致，除呼和浩特、濟南、杭州等少數(shù)城市成交回暖幅度較大外，總體看來，大部分城市成交走穩(wěn)，尚未見太大波動。

　　對此，業(yè)內(nèi)普遍認為，限購政策取消對樓市成交影響有限，而信貸政策的改變、開發(fā)商的價格策略的調(diào)整將成為左右樓市未來走向的重要因素。另外，對于限購松綁大潮下未來房價走勢，有專家分析，房價或面臨一輪新的上漲，但反彈幅度不會太大。

    兩個月內(nèi)30余城松綁限購 尺度逐步升級

　　從今年5、6月份各地涌現(xiàn)的限購松綁傳聞，到7、8月份限購城市的大批淪陷，執(zhí)行4年的樓市“限購令”走向了沒落。

　　近兩個月以來，呼和浩特、濟南、西安、杭州、寧波、合肥、廈門、太原等30余個城市先后取消或部分取消限購，目前“松限”城市已達八成。福建、山東、浙江、黑龍江等約17個省份已全面松綁。“除一線城市外，各地將在年內(nèi)取消限購政策。” 中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌在接受采訪時稱。

　　對比官方承認放松限購的30余個城市，各地具體舉措有所不同。全面取消限購、按戶型或區(qū)域放開限購、公積金政策調(diào)整、落戶政策變更、府進行購房補貼等成為地方限購調(diào)整的幾大方向，并有逐步加碼趨勢。

    具體看來，呼和浩特、濟南、成都、哈爾濱、昆明、太原等近20個城市為全面取消限購，而西安、杭州、蘇州、武漢、青島、寧波等地則采取按戶型部分取消限購。

　　此外，成都、杭州、紹興等地除放松限購政策外，貸款政策亦有微調(diào)，如杭州于7月底開始執(zhí)行新規(guī)，公積金貸款購買二套房首付比例下調(diào)至六成，此前為七成。紹興則在取消限購文件中直接規(guī)定二套房貸將認房不認貸。

　　隨著限購政策的放開，部分省份還針對全省地區(qū)出臺了相關(guān)政策，被業(yè)內(nèi)視為地方救市政策的升級。早在7月初，四川便發(fā)文稱向首次購買自住普通商品房提供貸款補助，進入8月，“閩八條”、“湘五條”先后出臺。8月20日，江西也發(fā)文要求適當降低二套房首付比例。

    限購松綁效果不一：呼和浩特大漲 杭州沖高又回落

　　目前，不少地方限購松綁已滿月，政策調(diào)整對樓市成交影響究竟有多大？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)確認松綁限購的30多個城市中，除呼和浩特、杭州、濟南、寧波、石家莊等少數(shù)城市成交回暖幅度較大外，大多數(shù)城市受限購松綁影響不大。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，限購取消后的呼和浩特商品房成交出現(xiàn)回升明顯，7月商品住宅成交面積環(huán)上升55%，較今年3月以來月均成交上升56%。

　　濟南、成都、福州、杭州、寧波、石家莊、無錫、沈陽、溫州、青島等地的情況有所不同。在限購松綁后，這些城市短期均出現(xiàn)了成交明顯沖高現(xiàn)象，但持續(xù)時間并不長便開始回落。不過，濟南、杭州、寧波、石家莊回落后的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度約31%至56%。而無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州等地成交量則逐步恢復至今年3月水平。

    另外，在徐州、貴陽、合肥、大連、長沙等城市，限購取消暫未掀起較大波瀾，成交水平持續(xù)平穩(wěn)。

　　“不同城市松綁方式、內(nèi)容、力度均有差別，加之地方區(qū)域市場供求關(guān)系、庫存、產(chǎn)能過剩的程度各異，市場的反應(yīng)自然不盡相同。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強接受采訪時表示，總體看來，限購取消對市場刺激效果有限。

　　究其原因，陳國強認為，無論是樓市供需還是市場預(yù)期，都不會因限購政策的取消而在短期內(nèi)發(fā)生改變。“開發(fā)商配合價格策略的調(diào)整，如較大力度讓利、促銷，會比較容易見效。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，目前信貸尚未有實質(zhì)性松動，部分城市價格依然高企，市場后勁能否持續(xù)仍待觀察。

    限購政策放松 房價將迎新一輪上漲？

　　限購放開，房價會不會應(yīng)聲而漲？對于如多米諾骨牌般倒下的限購政策，不少購房者提出了這樣的擔憂。

　　“房價逆襲上漲的可能性并不大。”陳國強認為，目前房地產(chǎn)市場供大于求矛盾凸顯，去化壓力加劇，買房市場態(tài)勢正越來越明顯。數(shù)據(jù)也顯示，7月商品房待售面積持續(xù)上漲，同比增長幅度達24.7%。

　　陳國強指出，短期內(nèi)難以改變的市場預(yù)期，也對房價上漲形成阻礙。“從向下預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)闃酚^的預(yù)期需要較長時間，即使有較大政策的調(diào)整，也需要很長時間去消化。”

    中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞則在接受采訪時表達了不同的觀點，“限購政策放松，房價會有一輪新的上漲。”不過，牛鳳瑞稱，房價的上漲并不會跟隨限購松綁馬上出現(xiàn)，同時，房價反彈的幅度也不會太大，可能回到今年下降之前的高度。

　　上海易居研究員嚴躍進也認為，未來房價將有所上升。“從目前壓抑的需求看，未來成交量依然有上升可能，進而成交均價也將上漲。”嚴躍進樂觀估計，9月份可能會有一波樓市旺季的出現(xiàn)。