地方松綁限購(gòu)滿月調(diào)查：市場(chǎng)沒(méi)有明顯起色

    從今年6月底開(kāi)始并貫穿7月份始終的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)各個(gè)城市陸續(xù)取消或松綁限購(gòu)的樓市政策調(diào)整，無(wú)疑已經(jīng)引起了廣泛的關(guān)注與討論。

    除一線城市未放開(kāi)限購(gòu)?fù)猓?月底，呼和浩特市明文宣布取消限購(gòu)而成為全國(guó)首范，隨后引起其他二、三線城市或連鎖、或跟風(fēng)的放開(kāi)限購(gòu)政策，便在7月份接踵而至。

    不過(guò)，對(duì)于二、三線城市放開(kāi)限購(gòu)形式各異的政策中，也引起了業(yè)內(nèi)的激烈爭(zhēng)論，對(duì)于放開(kāi)限購(gòu)到底能否提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)更是莫衷一是。

    截至到8月中旬，大部分城市放開(kāi)限購(gòu)的政策執(zhí)行已經(jīng)滿月，在各個(gè)城市放開(kāi)限購(gòu)后的一個(gè)月內(nèi)，這種政策強(qiáng)刺激理當(dāng)在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)得更加明顯。

    不過(guò)，人民網(wǎng)記者調(diào)查幾個(gè)業(yè)已放開(kāi)限購(gòu)的城市近一個(gè)月的成交情況后發(fā)現(xiàn)，大部分城市放開(kāi)限購(gòu)后，結(jié)果并未如當(dāng)?shù)卣A(yù)想的那樣。

    呼和浩特：量漲價(jià)跌

    今年6月底，呼和浩特市成為全國(guó)首個(gè)明文取消限購(gòu)城市。根絕呼和浩特當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站研究中心的數(shù)據(jù)，今年7月份呼和浩特新建商品房成交1678套，成交總面積18.66萬(wàn)平方米，其中住宅成交1519套，成交總面積為16.3萬(wàn)平方米。單從成交套數(shù)來(lái)看，成交量環(huán)比6月增長(zhǎng)50.5%，與2013年同期相比增長(zhǎng)54.2%。

    另外，截至今年7月底，呼和浩特預(yù)售新登記房源為5702套，環(huán)比6月份預(yù)售套數(shù)增加1476套，增幅達(dá)35%，商品房預(yù)售房源面積達(dá)到61.2萬(wàn)平方米，環(huán)比6月增加近10萬(wàn)平方米，增幅達(dá)20%左右。

    但是，在網(wǎng)簽量增加的背后，值得注意的是，根據(jù)搜狐焦點(diǎn)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，今年7月呼和浩特住宅成交均價(jià)卻在下跌。截至7月底呼和浩特住宅成交均價(jià)為5302.5元/平方米，環(huán)比6月單價(jià)下跌528元，跌幅超過(guò)9%，同比去年7月份住宅成交均價(jià)也下滑3%。因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，呼和浩特網(wǎng)簽量的走高亦與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略息息相關(guān)。

     濟(jì)南：扎堆“補(bǔ)簽”

    濟(jì)南是在今年7月上旬宣布取消已實(shí)行三年多的限購(gòu)政策，7月10日起居民今后購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手房不再需要開(kāi)具限購(gòu)證明。

    當(dāng)時(shí)根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，濟(jì)南普通商品住宅庫(kù)存697萬(wàn)平方米，按照月均成交量41萬(wàn)平方米計(jì)算，存銷(xiāo)比高達(dá)16.9個(gè)月，而這并沒(méi)有包含濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的供應(yīng)量。

    濟(jì)南取消限購(gòu)一個(gè)多月后，人民網(wǎng)記者根據(jù)多方數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，濟(jì)南商品房共計(jì)成交12400套，環(huán)比上漲92%，與去年同期相比，上漲120%；其中住宅成交9252套，相比6月的3875套，增加5377套，環(huán)比上漲140%左右。

    雖然濟(jì)南住宅成交的大幅增加使得7月濟(jì)南商品房的成交量比6月增加了近1倍，不過(guò)，同樣有相關(guān)數(shù)據(jù)表明，突然增加的網(wǎng)簽中有四成甚至更多是前期被限購(gòu)制約的那部分無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽的購(gòu)房者，他們?cè)谙拶?gòu)松綁后扎堆“補(bǔ)簽”造成了成交的瘋狂上漲。

    海口：“補(bǔ)簽”導(dǎo)致上漲

    今年7月中旬，?？谑兄兄箞?zhí)行商品房限購(gòu)政策，不再要求購(gòu)房者提供住房套數(shù)證明。人民網(wǎng)記者根據(jù)海南省官方監(jiān)控的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從7月23日至8月23日的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，海口市商品房實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約2127套，成交面積為20.6萬(wàn)平方米。

    記者又計(jì)算?？谑袕?月22日至7月22日的一個(gè)月時(shí)間里，?？谑猩唐贩繉?shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約1843套，簽約面積為17.1萬(wàn)平方米。實(shí)際上這意味著，在?？谑腥∠拶?gòu)政策后，海口商品房實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約套數(shù)和簽約面積環(huán)比分別上漲15%和21%。

    不過(guò)，與濟(jì)南取消限購(gòu)后的情況類(lèi)似，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，?？诰W(wǎng)簽數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)，仍然是因?yàn)樵缬匈?gòu)買(mǎi)意向的購(gòu)房者“補(bǔ)簽”因素造成，而成交上漲的趨勢(shì)未來(lái)難以延續(xù)。

    蘇州：成交反降

    同樣在7月中旬，蘇州取消本地人及外地人購(gòu)買(mǎi)90平方米以上住房的限購(gòu)政策。人民網(wǎng)記者以蘇州取消限購(gòu)時(shí)間為界限，統(tǒng)計(jì)了該時(shí)間點(diǎn)前后各4周時(shí)間蘇州商品住宅的簽約情況。在蘇州取消限購(gòu)后4周時(shí)間內(nèi)，蘇州商品住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約套數(shù)為5322套，簽約面積為63.7萬(wàn)平方米；而在蘇州取消限購(gòu)的前4周時(shí)間里，蘇州商品住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約套數(shù)為5476套，簽約面積為68萬(wàn)平方米。實(shí)際上，這意味著蘇州取消限購(gòu)后，商品住宅簽約套數(shù)環(huán)比下跌3%，簽約面積環(huán)比下滑6%。

    不過(guò)，另?yè)?jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至到8月19日，蘇州樓市可售商品房源共有122857套，可售面積1385.4萬(wàn)平方米。其中可售商品住宅57150套，住宅面積837.7萬(wàn)平方米，與限購(gòu)松綁之前6月份相比，住宅庫(kù)存面積上漲了近5成。

    一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析，蘇州這樣的城市放開(kāi)限購(gòu)的影響更為有限，庫(kù)存量和供銷(xiāo)比仍然維持高位甚至?xí)掷m(xù)上揚(yáng)。

    開(kāi)發(fā)商：放開(kāi)限購(gòu)后立刻降價(jià)

    “其實(shí)在呼和浩特發(fā)文取消限購(gòu)之前，當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)也都還在繃著，可是宣布取消限購(gòu)之后，房?jī)r(jià)就應(yīng)聲下跌，開(kāi)發(fā)商都覺(jué)得政府都繃不住了。”北京一家在呼和浩特?fù)碛凶≌?xiàng)目的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)記者表示，“我們公司在呼和浩特的項(xiàng)目已經(jīng)是在收縮，其他開(kāi)發(fā)商也一樣，因?yàn)楹艉秃铺卣麄€(gè)市場(chǎng)都不行了，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不是撤離就是收縮。”

    對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，事實(shí)上，除了一線城市放開(kāi)限購(gòu)對(duì)成交的影響會(huì)更加明顯外，二、三線城市放開(kāi)限購(gòu)政策對(duì)拉動(dòng)成交的影響相對(duì)有限。

    “在這些二、三線城市放開(kāi)限購(gòu)，實(shí)際上影響最多還是高端項(xiàng)目。而我們目前所看到的一些城市放開(kāi)限購(gòu)后網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的大幅增長(zhǎng)，實(shí)際上是因?yàn)檫@些城市的購(gòu)房者早就有購(gòu)房的意向，或者已經(jīng)完成購(gòu)房草簽合同，現(xiàn)在是趁限購(gòu)放開(kāi)補(bǔ)充合同，因此體現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上比較明顯。”張大偉對(duì)人民網(wǎng)記者分析指出，“而這些城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)情況之所以出現(xiàn)分化，一是因?yàn)楸緛?lái)各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不一樣，二則是有些城市的限購(gòu)政策包含了對(duì)信貸的支持，而這對(duì)刺激購(gòu)房者的購(gòu)房意愿更大。像蘇州這樣的東部城市，仍然是對(duì)信貸政策卡得比較嚴(yán)。”

    另外，張大偉同時(shí)指出，放開(kāi)限購(gòu)仍然會(huì)在不同程度上拉動(dòng)各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量，但是對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘刑嵴褡饔米铌P(guān)鍵的，仍然取決于未來(lái)的樓市政策調(diào)整中，購(gòu)房者能否得到信貸政策的鼓勵(lì)與支持，而信貸政策也更能刺激到房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售成交。