46個(gè)限購(gòu)城市多數(shù)已經(jīng)解限 限購(gòu)松綁能就樓市嗎

    《人民日?qǐng)?bào)》8月22日?qǐng)?bào)道 8月16日，哈爾濱宣布樓市限購(gòu)松綁，至此全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個(gè)城市尚未松綁，而已經(jīng)解除限購(gòu)令的城市超總數(shù)八成。

　　“限購(gòu)松綁潮”會(huì)刺激樓市成交量大幅回暖嗎？會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的大幅反彈嗎？調(diào)控新政會(huì)給調(diào)整期的樓市帶來(lái)哪些影響？

　　對(duì)樓市拉動(dòng)效果有限

　　盡管放松限購(gòu)被認(rèn)為會(huì)刺激樓市回暖，但各地實(shí)際效果卻不大相同。像天津、長(zhǎng)春、溫州等多地，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，貴陽(yáng)環(huán)比下降9.2%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前樓市轉(zhuǎn)冷是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，僅靠限購(gòu)松綁難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月公布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬(wàn)平方米，庫(kù)存仍處于歷史高位。

　　地方政府松綁意愿強(qiáng)烈

　　“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購(gòu)松綁的沖動(dòng)。像寧波，一天要還1個(gè)多億的債，政府怎么會(huì)不著急？”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員、寧波大學(xué)教授張慧芳感慨。

　　不僅是寧波，今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)先熱后冷，3月以來(lái)土地市場(chǎng)明顯降溫。報(bào)告顯示，今年二季度，全國(guó)300個(gè)城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個(gè)城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽(yáng)等多個(gè)二、三線城市都出現(xiàn)了土地流拍。

　　土地市場(chǎng)降溫還意味著樓市風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)交織，局部風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不少地方政府出臺(tái)松綁限購(gòu)政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行，防范樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過(guò)，值得注意的是，一些地方在松綁樓市限購(gòu)的同時(shí)，還采取了財(cái)政、稅收等措施。例如，成都向?qū)κ滋追繉?shí)施基準(zhǔn)貸款利率的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。包頭市向當(dāng)?shù)?ldquo;房交會(huì)”期間購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房人給予2000元/套的財(cái)政補(bǔ)貼；購(gòu)買首套新房的，契稅全免；購(gòu)買二套以上（含二套）新房和非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。

　　“現(xiàn)在要警惕一些地方可能會(huì)對(duì)樓市采取刺激措施，甚至是中刺激、強(qiáng)刺激，干擾樓市正常調(diào)整。因此在把握調(diào)控力度上應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。”張慧芳說(shuō)。

　　根治土地財(cái)政“痼疾”

　　不少專家建議地方政府抓住樓市調(diào)整機(jī)遇，根治土地財(cái)政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線城市土地市場(chǎng)趨冷，主要是土地供應(yīng)無(wú)節(jié)制增加、價(jià)格累計(jì)升幅過(guò)大、有效需求不足等市場(chǎng)內(nèi)生性因素所導(dǎo)致。地方政府應(yīng)正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前土地市場(chǎng)回調(diào)趨冷的性質(zhì)，順應(yīng)趨勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。

　　“由于土地財(cái)政依賴和土地金融需求，地方政府具有推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。這使得我國(guó)多年以來(lái)地價(jià)指數(shù)遠(yuǎn)在房?jī)r(jià)指數(shù)之上。”張慧芳建議，為減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望，以及遵循土地“漲價(jià)歸公”的理念，建議將樓面地價(jià)年增長(zhǎng)率超過(guò)房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率所增加的土地出讓金上交中央財(cái)政，用以補(bǔ)充社會(huì)保障基金或補(bǔ)貼“三農(nóng)”等。