37城放松限購后調查：銀行按兵不動房企洗牌加速

    37城放松限購后調查：房價仍處下降通道，銀行按兵不動房企洗牌加速

    超30城市限購松綁難提振市場，引發(fā)資本市場躁動逾百家房企漲幅超10%，再融資遇冷；銀監(jiān)會多次警示房地產貸款風險，一些地方銀監(jiān)局已進行了多次壓力測試和風險摸底。

    隨著全國37個城市放松限購，后限購時代的樓市驚現變奏，北上廣深集體陷入了松綁的包圍圈。

    7月以來，多地出臺了具體措施，以往嚴格限制的購房政策，剎時間大面積放開。

    可這劑強心針并未給持續(xù)寒冷的樓市帶來興奮，記者采訪的多位業(yè)內人士認為，如果只是政策“松松口”作用不大，何時在融資、信貸政策上下功夫，才值得期待。

    然而，銀行方面紋絲不動，面對市場的期盼，短期內實現貸款放松基本無望。

    不過，資本市場已經開始躁動，Wind數據顯示，截至8月21日，可統(tǒng)計的135家上市房企中，7月份以來，已經有103家漲幅突破了10%，中糧地產、中天城投等表現搶眼。

    記者發(fā)現，躁動之下，房企仍然面臨趨緊的資金鏈，庫存高企、市場冷淡，安全的資金鏈尤為重要，房企也在艱難地嘗試融資之路。

    限購松綁引發(fā)資本市場躁動

    一個個城市限購政策的松綁，在火熱的八月頻頻出臺，更為勁爆的細則，猶如火球砸向各地樓市。

    頗具轟動效果的是上海。

    8月上旬，市場傳聞，上海某大行下發(fā)房貸新政文件，其中對首套房認定條件的放寬，被引申理解成“上海在一線城市中首個嘗試放松限貸”。這條傳聞也把全國放松限購推向了高潮。

    即便上海各大銀行幾乎一致否認該條傳聞，仍然難以阻止資本市場上壓抑許久的異動。

    Wind數據顯示，截至8月21日，可統(tǒng)計的135家上市房企中，7月份以來，已經有103家漲幅突破了10%，而在第二季度中，漲幅突破10%的房企，僅有21家。

    7月以來，表現搶眼的房企有盈方微、中糧地產、中天城投、運盛實業(yè)等，漲幅分別為77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。

    同樣在8月11日-15日放松限購政策頻出的這一周，房地產指數上漲 2.45%，同期滬深300上漲1.27%，房地產指數跑贏滬深300指數1.18個百分點。

    龍頭企業(yè)方面，萬科A7月份以來漲幅為12.81%，招商地產7月份以來上漲13.53%，保利地產7月份以來上漲了14.11%，金地集團7月份以來僅上漲了5.01%。

    萬科方面，1-6月，其累計實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%，銷售金額首次半年突破千億，市場地位得到進一步鞏固；招商地產2014年上半年凈利潤則同比下降30%至人民幣18億元，主要是結算較少、毛利率下滑及去年同期投資收益較多所致。

    保利地產方面，其7月份累計僅獲取項目2個，1-7月土地投資權益金額為163.4億，較去年同期下降13.73%；金地集團方面，上半年營業(yè)收入錄得同比上升3.3%至90.8億元，實現凈利潤1.6億元，同比大幅下降49.9%，業(yè)績大幅下滑是因結算面積少及毛利率下滑雙重影響。

    顯然，房企仍然難以擺脫今年來的陰霾。

    根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，7月份，70個大中城市中，價格下降的城市有64個，持平的有4個，上漲的城市有2個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。值得注意的是，目前價格環(huán)比下降仍沒有帶來銷售量的回升，雖然多數限購城市放松了政策，但對銷量的效果并不明顯。

    公開統(tǒng)計顯示，已有31個城市正式或傳言放松限購。有成交數據的城市中，13個城市限購放松后呈現先高后低的成交走勢，只有杭州和佛山兩個城市目前成交一路走高，其余城市放松限購后成交沒有明顯變化。

    庫存高企早已不是房企之間的秘密。今年前7個月，全國商品房銷售面積為56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1至6月份擴大了1.6%；7月末，商品房待售面積為55230萬平方米，比6月末增加了802萬平方米。

    銷售乏力，房企的投資更是冷淡。理財周報記者了解到，7月底，十家標桿房企權益購地總金額為1322.27億元，僅相當于去年全年購地金額的4成。8月上旬，20大房企僅中海有一宗價值6.87億土地入賬。

    再融資的魔咒

    一邊是銷售乏力，一邊是投資冷淡，房企至關重要的資金鏈也日益趨緊。

    公開數據顯示，2014年上半年，開發(fā)商的到位資金累計同比增速持續(xù)下滑。上半年房地產開發(fā)商資金來源58913億元，同比增長3%，增速比2014年一季度回落3.6%。而據易居研究院統(tǒng)計，從資金結構來看，上半年房企的自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8%，且高于去年同期2.6%。

    融資愈發(fā)困難，資金鏈趨緊宛如懸在房地產企業(yè)頭上的達摩克利斯之劍。

    8月21日，北京城建發(fā)布非公開發(fā)行股票公告，公告顯示，截至2014年8月15日，北京城建非公開發(fā)行普通股500000000股，募集資金總額為39億元，扣除各項發(fā)行費用7920萬元，實際募集資金凈額為38.21億元。

    北京城建的此次發(fā)行對象包括財通基金、易方達資產管理、宏源證券、國華人壽、北京城建集團、申萬菱信基金、建信基金、浦銀安盛基金等8個對象。

    公告顯示，本次發(fā)行后，公司凈資產將大幅度增加，資產負債率相應下降，完成后，公司總資產將增加至417.15億元元，增幅10.08%。北京城建方面表示，本次募集的資金將主要投入北京地區(qū)，共4個項目的開發(fā)。

    值得注意的是，在今年上半年，北京城建就承受著資金鏈緊張的質疑。彼時，北京城建接連甩賣旗下資產。截止到3月31日，北京城建資產負債率為74.46%，凈負債率為81.93%，低于行業(yè)平均水平。記者了解到，目前北京城建主營業(yè)務仍為房地產開發(fā)銷售，這一項目上的收入達到90%以上。按照其公告顯示，2013年第四季度末，房地產開發(fā)及銷售這項的收入為73.9億元，而這個項目的主營成本高達44億元，成本比例為96.11%。

    不論北京城建方面如何澄清，機構投資者對于北京城建的青睞愈來愈少。去年底，尚有86家機構持有北京城建，而今年來一路遞減。截至二季度末，只有6家機構持有北京城建，占流通股比例由去年底的21.21%，降至9.16%。

    另一家目前承受資金鏈煎熬的房企是國興地產。

    由于自有資金偏少，目前國興地產可供開發(fā)和銷售的樓盤實際僅有重慶國興北岸江山一個項目。早在去年8月，其就公布了非公開發(fā)行股票預案，擬募集資金總額14.9億元，其中10.5億元用于國興北岸江山東區(qū)開發(fā)，其余補充公司流動資金。

    記者了解到，此前，其增發(fā)預案已上報證監(jiān)會，目前正接受國土資源部的審核。

    國興地產上半年的業(yè)績已經凸顯公司緊張的資金鏈。上半年，國興地產凈利潤為5000萬元，增長幅度高達649%，業(yè)績實現增長主要是因為重慶國興北岸江山項目2014年上半年B4、A1號樓順利實現交房結轉利潤，仍是去年銷售的“滯后”反應。

    半年報顯示，上半年營業(yè)成本為1.97億元，而去年同期僅為317萬元，原因是重慶國興公司交房面積增加，結轉成本同比增加導致的。事實上，國興地產目前只有一個項目，而今年工程項目款項又要大幅增加，其資金鏈面臨不小壓力。

    近期，中天城投在資本市場的表現也引人注目。7月份以來，其已經上漲了50.86%，目前該房企土地儲備超過2200萬平方米，除南京外7.6萬平米外，全部集中在貴陽。

    這家貴州唯一一家房地產上市公司，也在籌備再融資的事宜。其6月發(fā)布的公告顯示，擬非公開發(fā)行股票數量不超過40,847萬股，募集資金總額不超過270,000萬元。募集資金將用于：(1)貴陽國際金融中心一期商務區(qū)項目，(2)貴陽市云巖漁安、安井回遷安置居住區(qū)E組團(公租房組團)項目。

    8月14日，中天城投收到了證監(jiān)會批復，核準其非公開發(fā)行不超過42,789萬股新股。

    在再融資取得進展之下，是其成本的驟然增加。中天城投半年報顯示，上半年實現營業(yè)收入50億元，較上年同期增長94.74%，而在成本方面，今年上半年其房地產開發(fā)和經營的成本為33.9億元，而去年同期僅為14.4億元。

    在接受理財周報記者采訪時，一位房地產投融資人士表示，上述幾家房企能夠通過非公開發(fā)行股票實現再融資，已經是今年來少有的案例，“尤其是今年來樓價下跌、一些小房企資金鏈斷裂的情況使得房企再融資難上加難，銀行方面已經不可能，而房地產信托則受到了更加嚴格的監(jiān)管，融資渠道越來少”。

    銀行難有作為

    好消息是，銀行層面已經有所動作。

    據一位知情人士介紹稱，目前各家銀行都在考慮房地產貸款的政策，尤其住房按揭貸款，但銀監(jiān)會的引導意見還不明確，是否會有所放開，放開的程度如何，目前還沒有明確的消息。

    對于各家銀行來說，尤其2013年起，房地產行業(yè)就和地方政府融資平臺、產能過剩行業(yè)等一起被列為了行業(yè)風險管控的重點，控制房地產信貸比例成為銀行風險管控的措施之一。

    據銀監(jiān)會的數據顯示，截至2014年6月末，中國銀行業(yè)的房地產貸款余額為16.2萬億元，占到了各項貸款余額的20.8%。這一統(tǒng)計口徑下的房地產貸款包括了房地產開發(fā)貸，也包括了個人購房貸款，其中，個人購房貸款占到了整個房地產貸款的67%左右。

    不過，截至2013年末，商業(yè)銀行房地產貸款的不良率遠低于銀行的總體水平，僅為0.48%。但很多業(yè)內人士都認為2014年房地產貸款發(fā)生不良的風險可能遠大于2013年。

    據記者了解，2014年以來，銀監(jiān)會已經多次警示過房地產貸款的風險，一些地方的銀監(jiān)局已經進行了多次壓力測試和風險摸底。

    與此同時，房地產貸款所形成的逾期以及不良開始不僅限于開發(fā)貸，住房按揭貸款逾期違約也已逐漸暴露，二三線城市較高的空置率和較低的日均銷售量正在放大貸款違約的風險。

    據了解，今年以來，在浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都出現了房產購買者因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。

    “對于開發(fā)貸，總體信貸是收緊的，短期不會大幅放松，至于住房按揭貸款，許多銀行已經開始不同程度的利率浮動，但全面放松依然存在很大的不確定性。”一位國有大行的中層分析稱。

    此前，曾有媒體報道稱，工行廣州分行的首套房利率由之前的基準利率上浮8%下調至上浮5%。更早時，農行的部分分行從7月底開始房貸利率由10%下調至5%。

    不僅如此，建行、交行、匯豐銀行都有部分區(qū)域房貸利率下調的消息。在區(qū)域上，除了廣東外，上海、浙江紹興、廣西等地均有傳出限貸松綁的消息。

    即便如此，大部分銀行尚未實質性地施行相關的房貸優(yōu)惠政策，浮出水面的個別區(qū)域個別銀行的“優(yōu)惠”也僅限于利率上浮幅度的適度回調，信貸優(yōu)惠甚至信貸放寬尚難尋蹤跡。

    但也有業(yè)內人士認為，接下來，隨著房地產成交的萎縮，可能也會出現各家銀行新一輪的房地產信貸業(yè)務的拼搶，貸款利率將有所下降，貸款優(yōu)惠也有可能。房地產信貸政策在現有的信貸規(guī)模下進行結構性調整可能性更大。

    行業(yè)洗牌中小房企雪上加霜

    進入8月，房貸市場已經發(fā)生變化。

    公開信息顯示，8月份第二周，各地房貸市場實際按揭利率成本開始實質性下行，一線城市總體房貸利率水平低于二線城市，目前優(yōu)惠利率貸款申請按照由易至難的排序依次是北京、上海、深圳、廣州。

    目前，深圳地區(qū)，中、工、建、交四大行的首套房貸利率已由基準上浮5%下調至基準利率，而招商銀行最低可以做到9.8折；北京地區(qū)，北京農商和招行最低可以提供9.5折，中信銀行最低可以提供9折；在上海，農行最低可提供9.5折貸款；廣州方面，工、建、招商最低基準上浮5%，較前期有所下浮。

    在接受理財周報記者采訪時，一位資深房產分析師認為，取消限購政策對一線城市作用很小，對二線城市成交量或許有一定提振效果。

    “房企還是以去庫存收攏資金為主要目的，但房貸利率如果還是沒有明顯下降的話，中小房企的日子會難過，不排除淘汰一些小型房企的可能，這是整個行業(yè)接下來要面臨的新情況。”這位分析師說。

    另外值得注意的是，在房地產信托受到嚴格監(jiān)管之后，一些曾經較大型的房地產信托也在收緊房地產業(yè)務的規(guī)模。

    上述房地產投融資人士介紹，包括中融信托、諾亞財富在內的機構，已經從上個月大幅減少了房地產類業(yè)務，甚至停止了這項業(yè)務，對中小房企的融資來說，是雪上加霜。

    在他看來，目前只能期盼政策層面有實質性的進展，比如當下貨幣政策的變化正在釋放一些信號，或許對中小房企的融資產生支持。“但是中小房企資金鏈斷裂的風險仍不能忽視，這是房企整個行業(yè)短期內難以擺脫的窘境。”