二三線城市降價現“惡性競爭” 曾秘密協議不能降價

    二三線城市再現房企惡性降價

    限購放松作用失效

    8月16日，哈爾濱加入到解除限購的城市大軍中，目前仍在執(zhí)行限購的城市數量已經接近40個。

    不過，對于地方政府這種“迫不及待”的救市行為，市場反應卻并不積極。多位業(yè)內人士分析，從放松限購的多數城市來看，限購放松后出現了“政策失效周期”，即成交量確實有短期沖高的效應，但之后成交仍逐步回歸到“較早前水平”。

    “地方政府解除限購的效果有限，但加碼救市政策出現的可能性也不大，因此未來一段時間內，開發(fā)商降價跑量將成為常態(tài)。”世聯行杭州顧問部一位顧問表示。

    “現在市場上降價已經到了惡性競爭的程度，下半年尤其是中小房企，惡性降價的項目會更多。”一家項目大多集中在長三角地區(qū)的開發(fā)商告訴《華夏時報》記者。

    降價現“惡性競爭”

    “在房地產市場低迷、資金鏈緊張的環(huán)境下，對于開發(fā)商而言，僅僅依靠地方政府的限購松綁而無實質性降價或將難以有效地去化庫存。”第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示。

    8月18日，國家統計局公布7月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中，新建商品住宅價格環(huán)比下跌城市增至64個，超過總數九成，創(chuàng)下歷史新高。

    “從目前來看，價格下降的主要原因是開發(fā)商主動調價，由于目前開發(fā)商的庫存壓力仍然很大，降價應該是開發(fā)商去庫存的最有效手段。”世邦魏理仕執(zhí)行董事陳仲偉告訴記者。

    據記者調查，目前在武漢、長沙、寧波、杭州等城市都出現了幅度較大的降價樓盤。如武漢武昌區(qū)納帕溪谷項目推出了“認籌5萬元直接降價20萬元”的優(yōu)惠活動。長沙一項目則直接將單價從6000元/平米調至4999元/平米。

    “從我們代理的項目來看，目前大部分的開發(fā)商都開始考慮降價，具體還是以暗降的方式，采取團購價、特價房等優(yōu)惠活動，但幅度要比以往力度更大，一般都會在15%-20%。”上述世聯行杭州顧問部顧問指出。

    以杭州為例，近期杭州市區(qū)的高端樓盤再次紛紛調價。8月17日綠城西溪誠園加推的90平米戶型，總價248萬/套起，單價僅為27600元/平米。但此前，同類戶型的在售價格基本在320萬-340萬元每套，均價34000元/平米左右，降價幅度明顯。

    與此同時，同樣也是一流黃金地段的杭州高端項目慶春御府推出252平米特價房，毛坯單價29800元/平米起。原來同類戶型為精裝房，單價超過4萬元/平米。

    “現在來看，開發(fā)商此前的價格同盟基本被打破了。”上述世聯行杭州顧問部顧問指出，“之前開發(fā)商要大幅降價是比較難的，因為開發(fā)商之間都有一個隱性的協議，在賣的樓盤不能降價，但曾經在2013年高點進場的開發(fā)商現在為快速回籠資金開始選擇大幅降價，打破了開發(fā)商之間的價格同盟。”

    上述長三角地區(qū)開發(fā)商預計，一旦降價窗口打開，長三角區(qū)域部分樓盤會有25%的降價空間。

    “老項目一下子降價太多，不但老業(yè)主無法接受，對品牌也會有傷害。”一家全國大型房企的項目策劃告訴記者，“選擇溫和一點的方式，讓大家都容易接受。”

    相比較而言，純新盤項目的定價壓力就會相對較小。上述項目大多集中在長三角地區(qū)的開發(fā)商表示，今年下半年到明年年初應該是市場調整的低點，這個時候“低開”不會讓項目在未來的市場中被“架高”。

    “從目前來看，幅度有限的限購松綁將未能大幅度改善市場下行現狀，全國房地產市場可能會進入多維度的深度調整期。”戴德梁行杭州及南京公司總經理湯耀光告訴記者。

    限購放松“失效”

    “從我們代理的一些項目來看，部分限購放松城市的住宅成交量雖然短期內見漲，然而并未對市場成交帶來明顯的刺激作用，個別限購政策松動城市的成交量反而有所下跌。”簡可對記者表示。

    “短期沖高而后回歸常態(tài)”的政策效果，在蘇州樓市成交上表現得最為明顯。蘇州放松限購已滿一個月，限購松綁首周住宅成交量環(huán)比漲49.56%，第二周環(huán)比再漲30.58%，然而第三周形勢就急轉直下，住宅成交量環(huán)比下降38.77%，第四周環(huán)比再跌1.1%。

    “從長三角的多數城市來看，限購放松后都存在這樣的‘政策失效周期’，即成交量確實有短期沖高的效應，但之后也逐步回歸較早前水平。”湯耀光告訴記者，“而且在這輪成交沖高中，價格并沒有出現上浮，仍在低價跑量。”

    根據中原地產的調查數據顯示，在越來越多城市松綁限購的情況下，各地樓市整體表現確實較此前有所回升，但增幅并不明顯，且各地差異較大。

    由于大部分城市都在7月份放松了限購，在中原地產監(jiān)測的40個重點城市中，7月份新房成交面積環(huán)比增長9%，比其之前預測的增幅高2%。

    “增長點來自二線與三四線城市，均環(huán)比上漲11%。而其中包含的20個限購放松城市，環(huán)比平均漲幅達20%，是7月份樓市回升的主力。”中原地產首席分析師張大偉表示。

    放松限購后，部分城市市場網簽數據確實出現了大幅反彈，如濟南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增長。不過，張大偉表示，這些“表象”并不意味著放松限購帶來的真實成交量。

    以成都為例，7月份成交增量中70%來自于高端樓盤備案，若剔除這些高端樓盤影響，7月份環(huán)比增長約為9%。由于低總價樓盤中也存在一部分前期積壓交易集中登記，因此，實際增長或更少。此外，濟南若剔除前期交易集中登記因素，7月份新盤實際增長約為8%。

    張大偉表示，他們調研的13個典型城市中，限購放開對7月份成交量有實際影響的僅有5個城市，其余8個城市的成交量沒有回升，甚至還有下降。而在上述5個城市中，限購放開對成交量實際刺激大多在10%左右。

    與此同時，中原地產的調查數據也顯示，根據限購放開前后十大標桿房企的每周成交面積及新開盤銷售率，可以看出限購放開對標桿房企的影響也是有限的，反而推盤量和定價對銷售業(yè)績的影響更大。

    “預計未來一段時期，各城市住宅市場都將進入去庫存化，住宅價格將面臨一定的下調壓力。”世邦魏理仕執(zhí)行董事陳仲偉告訴記者。