樓市病態(tài)顯現(xiàn)：開發(fā)商淡定 地方政府和炒房者躁動

    8月18日，國家統(tǒng)計局公布7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北上廣深四大一線城市房價環(huán)比齊跌，此前對于樓市是否出現(xiàn)“拐點”各執(zhí)一詞的經(jīng)濟學(xué)者終于形成一致的看法：中國房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的窗口已然打開，樓市“新常態(tài)”將隨之顯現(xiàn)。

　　然而，自從樓市降溫以來，“救市”、“斷供”、“房鬧”……種種噪聲充斥樓市，事實上則是地方政府、炒房者等樓市“非常”利益群體的集體躁動，與之相比，本應(yīng)是樓市“主角”的開發(fā)商與自住型購房者反而顯得更為淡定和理性，而這種怪相折射出的，正是中國樓市的畸形及其病灶所在。

　　“救市”之聲再起地方政府蠢蠢欲動

    跌、跌、跌，房價持續(xù)下跌；松綁、松綁、松綁，長沙、佛山、哈爾濱……放開限購的城市不斷增加。

　　今年以來，房地產(chǎn)市場突如其來的走勢逆轉(zhuǎn)令整個行業(yè)始料未及。去年末17個調(diào)控升級的一二線城市中，有11個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。

　　3月初兩會提出的“針對不同城市情況分類調(diào)控”將成為今年中央政府對房地產(chǎn)政策取態(tài)的最好注解。面對房地產(chǎn)市場下行壓力，地方政府各類微調(diào)政策持續(xù)推進(jìn)，主要從放松限購、限價，擴大購房資金支持及調(diào)整戶籍政策等方面展開。而庫存水平高低、市場供求情況成為分類調(diào)控的關(guān)鍵依據(jù)。

　　而近期，全國各地放松房地產(chǎn)調(diào)控的消息頻出，傳遞了地方政府強烈的救市信號。據(jù)不完全統(tǒng)計，執(zhí)行限購政策的46個城市中已有37個城市推出限購松綁的措施，一些地方還出現(xiàn)了限貸“松綁”的信號。

　　在廣東，被譽為“廣佛同城”中的佛山市率先放開限購。盡管廣東稱堅持一線城市不放松，但佛山樓市的放開事實上可以看做是廣、深放開的前奏。而實際上，從今年5月開始，廣州已悄悄進(jìn)行多項“微調(diào)”措施，低調(diào)救市。在上海，有傳言上海建行將放松限貸政策，盡管目前尚未證實，但業(yè)界認(rèn)為這正是上海樓市蠢蠢欲動，欲以放松限貸來曲線救市的前奏。而北京也出現(xiàn)部分銀行房貸“有條件松綁”的跡象。

　　對眾多城市陸續(xù)放開限購的態(tài)勢，業(yè)內(nèi)人士指出，需防止個別地區(qū)借自主調(diào)控之名突破政策底線，甚至從“因地制宜”變?yōu)?ldquo;全面放開”。世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國區(qū)研究部主管陳仲偉提醒，由于對土地出讓金依然存在高度依賴，地方政府面對房價跌幅擴大、樓市地市趨冷，會面臨越來越大壓力，“救市”動機會趨于強烈。

　　房地產(chǎn)市場“松綁潮”來襲，引發(fā)了輿論的高度關(guān)注。不少網(wǎng)民和專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控正處于關(guān)鍵期，政府應(yīng)妥善掌握好調(diào)控藝術(shù)和節(jié)奏，處理好地方經(jīng)濟與民生保障關(guān)系，合理引導(dǎo)預(yù)期，否則多年的調(diào)控努力會毀于一旦。

　　“真正要避免的是定向?qū)捤勺兂扇娣潘?，目前一些企業(yè)和政府在不斷吹風(fēng)，鼓吹救市是提振經(jīng)濟、穩(wěn)增長的不二選擇，而一旦信貸放松，不僅導(dǎo)致前面一切努力功虧一簣，也會導(dǎo)致影子銀行再次入市，后果不堪設(shè)想。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，要避免再出現(xiàn)2009年的房價報復(fù)性反彈，是否取消限購并不是關(guān)鍵，因為本輪房價調(diào)整的主要矛盾是供需市場的調(diào)節(jié)，除了北上廣深等供需關(guān)系仍扭曲的城市，其余城市取消限購并不會導(dǎo)致“天塌下來”。

　　住建部政策研究中心相關(guān)人士說，如實施分類調(diào)控政策，應(yīng)從兩點把握：重點考慮住房剛性需求群體，會否引起區(qū)域房價較大幅度波動。雖然地方有自主調(diào)控的權(quán)力，但不能把是否放松限購作為刺激樓市、謀求短經(jīng)濟增長的手段。

　　世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞說：“如果讓一些城市趁分類調(diào)控之機‘渾水摸魚’，無底線地放開限購，這無異于讓已經(jīng)離場的投資客再度歸來，激發(fā)投資投機性需求，這必然會導(dǎo)致新的問題。多個城市雖然出現(xiàn)庫存壓力，但讓投資客回來買房消化庫存有悖調(diào)控初衷，政府不應(yīng)回頭重走老路。”

　　“斷供”重現(xiàn)市場炒房者敲響警鐘

　　近期，浙江、江蘇、福建等地陸續(xù)出現(xiàn)“斷供棄房”案例。即購房者停止支付按揭貸款，將縮水房產(chǎn)甩給銀行。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，杭州出現(xiàn)“斷供棄房”現(xiàn)象，主要是因為購房者資金供應(yīng)吃緊，無法繼續(xù)還貸，該現(xiàn)象多發(fā)于炒房者群體。

　　浙江一家國有銀行風(fēng)險管理部負(fù)責(zé)人表示，炒房者受樓市持續(xù)下行影響，手持房產(chǎn)難變現(xiàn)而被“套牢”，資金吃緊情況比較普遍，當(dāng)無力還貸而又“出貨”無望時，他們只好承擔(dān)賠本又賠息的風(fēng)險。

　　在房價同比連跌34個月的溫州，目前按揭貸款中出現(xiàn)“棄房”的案例41起，而商品房抵押貸款(炒房者)“棄房”案例達(dá)近千起。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然沒有證據(jù)顯示“斷供棄房”有進(jìn)一步蔓延之勢，但隨著樓市持續(xù)下行，尤其是在一些遭遇樓盤“爆炒”的區(qū)域，無力還貸導(dǎo)致“斷供棄房”現(xiàn)象很可能增多。

　　快房網(wǎng)首席評論員程偉明認(rèn)為，從目前情況看，“斷供”是原因，“棄房”是結(jié)果。這說明在樓市下行期間，原本被當(dāng)成“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的個人住房按揭貸款可能暗含著未被注意到的風(fēng)險。

　　據(jù)分析，部分區(qū)域房價回落明顯，影響了投資者的還貸意愿。此前一些商業(yè)銀行對購房者信貸資格審核不嚴(yán)，甚至默許其收入狀況造假，以及評估注水等行為，在一定意義上掩蓋了購房者真實的信貸能力。

　　杭州一家股份銀行個人金融部負(fù)責(zé)人表示，在房價上漲期，個人無力還款可通過出售房屋來緩解壓力，而在樓市掉頭向下情況下，一旦無力還款，房子難以出手，即使出手也會縮水，其投資風(fēng)險開始凸顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“斷供棄房”現(xiàn)象給投資者特別是炒房者敲響了警鐘。

　　財經(jīng)評論員葉檀表示，雖然房產(chǎn)目前依然是風(fēng)險較小、收益較高的貸款品種，但“棄房”已使“信用裂痕”顯現(xiàn)，銀行一旦成為“房東”，擁有賬面資產(chǎn)卻無法轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，將會波及整個信貸市場。

　　一位金融監(jiān)管部門人士告訴記者，“斷供棄房”會增加金融系統(tǒng)房貸壞賬風(fēng)險，“銀行信貸質(zhì)量跟房地產(chǎn)信貸質(zhì)量高度正相關(guān)，商業(yè)銀行今后可能不再把房貸當(dāng)作優(yōu)質(zhì)貸款了。”

　　雖然目前尚無更多事實表明“斷供棄房”將成普遍現(xiàn)象，但銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押貸款的逾期率和逾期額在上升，下半年要重點防控此類風(fēng)險。多家銀行的授信管理部門已明確表示將加強監(jiān)控、嚴(yán)格審批房貸申請。

　　這一趨勢無疑是對寄望于“松貸”救市的地方政府的重大打擊，同時也可能誤傷剛需購房者。穆迪分析師梁鎮(zhèn)邦表示：“除非銀行信貸供應(yīng)量增加和按揭貸款利率下降，否則，即使部分城市取消了限購政策，也不太可能刺激需求大幅增加。”

　　記者在上海走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前銀行吸納存款的成本居高不下，房貸的存貸差較小，所以額度依然吃緊。可以預(yù)見，下半年剛需購買力將被繼續(xù)抑制。

　　“房鬧”抗議降價非理性購房者難承風(fēng)險

　　一些房地產(chǎn)項目近期降價出售，“利好”購房者，卻帶來副產(chǎn)品———“房鬧”———因為之前買在高價位上，房價下來后，他們認(rèn)為自己“吃虧了”，就要求相關(guān)房企返差價或退房。

　　遼寧省本溪市“佳兆業(yè)·水岸新都”房地產(chǎn)項目近日因大幅打折銷售，以前買房的數(shù)百名業(yè)主7月底連續(xù)圍堵售樓處，打出橫幅要求返差價或退房。

　　樓市降價引發(fā)“房鬧”情況以前就有。據(jù)了解，2011年，深圳市發(fā)生過樓盤降價引發(fā)舊業(yè)主打砸售樓處事件。今年3月江蘇常州一處樓盤每平方米降價千元，引發(fā)百名業(yè)主怒砸售樓中心。

　　在近期報道的“房鬧”事件中，有的業(yè)主以跳樓相要挾，不許開發(fā)商降價；有的業(yè)主要求開發(fā)商降價多少，就給他們退多少錢……

　　大連海事大學(xué)法學(xué)博士張國強說，“房鬧”的很多理由難以服眾。房價下跌時得“補差價”，那么房價大漲時有誰被要求過“補增值”？房屋是商品，其價格的漲漲跌跌是正?，F(xiàn)象。“而且從法律層面講，業(yè)主交完房款、辦好房證后，房屋已經(jīng)是其個人財產(chǎn)，開發(fā)商調(diào)整售價與業(yè)主無關(guān)。”張國強說，“房鬧”表明一些業(yè)主契約精神缺失。

　　在沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院院長劉亞臣教授看來，“房鬧”頻發(fā)有其深層次原因。“我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度低，此前長期沒有按經(jīng)濟規(guī)律運行。”劉亞臣說，在一些地方政府引導(dǎo)和開發(fā)商鼓吹下，房屋成為一種特殊商品，“不僅滿足居住功能，而且承載著很多家庭財富保值、增值的希望。”

　　過去10年，我國房地產(chǎn)業(yè)高速增長，但開發(fā)商和監(jiān)管部門對消費者的風(fēng)險提示做得不夠，非理性消費盛行，不少人不惜透支財力“追漲”房價。

　　“別看一些地方的房地產(chǎn)購銷兩旺，實際上一些購房行為背后，是家庭巨大的債務(wù)風(fēng)險甚至投資風(fēng)險。”遼寧大學(xué)市場營銷學(xué)專家肖升說，這種風(fēng)險在市場上行時被掩蓋，一旦風(fēng)向扭轉(zhuǎn)，就變成了赤裸裸的現(xiàn)實。很多家庭承受不了，“房鬧”就出現(xiàn)了。

　　如何讓“房鬧”不再出現(xiàn)？專家建議，盡快讓房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入規(guī)范、完善的市場化軌道。“地方政府過去受土地財政和GDP偏好影響，成為樓市一路走高的潛在推手，如今要轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠硎袌鲋刃颉⒗硇韵M觀念的構(gòu)建者和引導(dǎo)者。”劉亞臣說，比如要治理開發(fā)商的饑餓式、鼓吹式營銷行為，打擊不實承諾和消費欺詐；通過將風(fēng)險評估和風(fēng)險提示強制性寫進(jìn)購房合同，給消費者的心理預(yù)期降溫，營造理性消費的市場氛圍。

　　“封殺”合作伙伴中介電商熊市博弈

　　近日，上海13家房產(chǎn)中介組成的“上海中介聯(lián)盟”宣布聯(lián)合“封殺”搜房網(wǎng)，集體下架上海地區(qū)的所有房源。今年以來，端口費連漲、樓市銷售不斷下滑，房地產(chǎn)電商平臺與中介機構(gòu)的矛盾日益突出。專家指出，曾經(jīng)的合作伙伴如今倒戈相向，其背后是當(dāng)前房地產(chǎn)“熊市”下的利益博弈。

　　據(jù)悉，端口費漲價是“封殺”行為的主要原因。上海仁豐地產(chǎn)的代表稱，5年間搜房網(wǎng)的端口費從每月60元漲到600元，但中介行業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)卻未改變，平臺獲利暴漲背后卻是中介商的失血。

　　端口費是房產(chǎn)中介公司為發(fā)布房源信息交給平臺方的費用，越高版本的端口套餐可以發(fā)布的信息越大、刷新次數(shù)越多、價格也越高。上海中原地產(chǎn)東區(qū)中介部總經(jīng)理李錦德說，“從60元到600元，巨大的競爭壓力逼迫中介不得不高價購買更高版本。”

　　今年上半年，搜房網(wǎng)就曾因端口費上漲問題不斷受到全國多個大型城市房地產(chǎn)中介的抵制，北京、廣州、杭州等地的房產(chǎn)中介都通過聯(lián)盟方式與搜房網(wǎng)談判，有的宣布下架搜房網(wǎng)平臺上的所有房源。

　　上?？仆H不動產(chǎn)大中華區(qū)副總經(jīng)理虞廷恂表示，在前些年中國樓市量價齊升的“牛市”背景下，電商平臺對房產(chǎn)中介來說是錦上添花，端口費上漲也就是九牛一毛。而今年樓市持續(xù)低迷，成交下滑明顯，此時端口費的上漲無異于雪上加霜。

　　根據(jù)上海市統(tǒng)計局7月底發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，上半年上海市二手住宅共計成交87506套，成交面積697.6萬平方米，分別比去年同期下降47.2%和48.7%，接近腰斬。“關(guān)門潮”、“裁員潮”也隨之席卷各大房產(chǎn)中介。

　　上?？仆H不動產(chǎn)一家門店的業(yè)務(wù)員直言，“市場好的時候，我們收取2%的傭金；現(xiàn)在生意這么難做，一單連1%的抽成都快拿不到了。房主再一降價，那我們到手的傭金就更少了?，F(xiàn)在市場是‘買漲不買跌’，再降下去，生意更難做了。”

　　在盈利不斷被攤薄和成本硬約束下，各大中介不得不開始“勒緊褲腰帶”，與往日的親密伙伴電商平臺“斤斤計較”起來。

　　樓市降溫后，房產(chǎn)開發(fā)商對電商平臺的廣告投放量也大幅下降，網(wǎng)站的經(jīng)營受到影響，也希望通過提高端口費用來維持利潤。

　　為了削弱電商平臺對自己的“綁架”，現(xiàn)在很多房產(chǎn)中介公司也開始打造線上網(wǎng)絡(luò)，但和成熟的電商平臺相比，單個中介公司仍較為弱勢，受房源有限以及研究、推廣、營銷成本的限制，很難和第三方平臺抗衡。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，兩方的不斷“交戰(zhàn)”反映出線上線下兩種銷售渠道的不斷摩擦。“房地產(chǎn)銷售越來越強調(diào)網(wǎng)上銷售推廣，線上線下結(jié)合，但是線上比例在不斷增加。和線下連年走高的人力成本、門店成本相比，線上的技術(shù)研發(fā)成本要低得多，這樣很容易導(dǎo)致房產(chǎn)中介和電商平臺在利益分配上發(fā)生矛盾。”