浙江等地醞釀再救樓市 杭州有望近期全面松綁

    多地的限購(gòu)政策有可能繼續(xù)進(jìn)一步松綁，一些地方政府近期的內(nèi)部會(huì)議中傳出類似的信息。“我剛剛參加了當(dāng)?shù)卣M織的一次內(nèi)部征求會(huì)議，意見(jiàn)是最好全部放開(kāi)。140平方米以下的線，卡得死死的。”浙江的一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者稱，此前，他剛剛參加了杭州當(dāng)?shù)卣M織的一次會(huì)議，在這次會(huì)上，限購(gòu)繼續(xù)松綁的呼聲很高。

    據(jù)交叉消息源顯示，浙江杭州有可能在近期全面進(jìn)行松綁，多個(gè)開(kāi)發(fā)商、專家的會(huì)議都在近期舉行，主題都指向是否要全面松綁。此前，這座二線城市只是在140平方米以上進(jìn)行放行。“一旦放開(kāi)的話，對(duì)其他城市而言是個(gè)積極的信號(hào)。”一位分析人士稱。

    限購(gòu)繼續(xù)松綁的呼聲背后是樓市數(shù)據(jù)不容樂(lè)觀。8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格環(huán)比下降的城市達(dá)到九成，包括北上廣深四個(gè)一線城市。7月份，我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量達(dá)到64個(gè)和65個(gè)，分別比6月份增加了9個(gè)和13個(gè)。這意味著房?jī)r(jià)下行仍在繼續(xù)且數(shù)量還在增加。

    很明顯，各地樓市在限購(gòu)松綁的刺激下交易經(jīng)歷短暫回暖后，行情又重新掉頭向下。

    樓市并未回暖

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格方面，7月份， 70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，持平的有4個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

    二手住宅價(jià)格方面，7月份70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的城市有65個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。

    從同比價(jià)格數(shù)據(jù)看，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為65個(gè)和51個(gè)，分別比6月份減少了4個(gè)和11個(gè)。從漲幅看，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的65個(gè)城市漲幅均出現(xiàn)回落，二手住宅價(jià)格同比上漲的51個(gè)城市中，50個(gè)城市漲幅回落，1個(gè)持平。

    “這是一個(gè)立體的綜合性難題，并不是單單解決限購(gòu)就可以回暖的問(wèn)題。”和眾多開(kāi)發(fā)商態(tài)度一樣，福建的一家開(kāi)發(fā)商向記者透露，他們近期處于收緊狀態(tài)，今年在拿地上會(huì)更為謹(jǐn)慎。

    這也讓近期的土地市場(chǎng)顯得較為冷清。以一個(gè)月前松綁的武漢樓市為例，剛剛的8月份第二場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，僅有三宗地塊出現(xiàn)競(jìng)價(jià)，其余六塊地塊均底價(jià)成交。武漢土地市場(chǎng)仍繼續(xù)之前一貫的冷清，未見(jiàn)明顯回暖。

    此次限購(gòu)松綁的武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，新建商品住宅松綁前一個(gè)月成交1009套，松綁一個(gè)月后新建商品住宅成交1024套，環(huán)比僅增加了15套，可以說(shuō)成交量“原地踏步”。

    而東湖高新區(qū)新建商品住宅成交量也未大幅增長(zhǎng)，松綁前一個(gè)月該區(qū)成交1127套，松綁后一個(gè)月成交1254套，環(huán)比增加了127套，升11%。

    多組近日成交的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也表明，城市除了在限購(gòu)放開(kāi)后的短期有小幅度上升外，放大成交區(qū)間來(lái)看，一個(gè)月后的成交數(shù)據(jù)就會(huì)趨于緩慢。“主要是存量并不是增量的問(wèn)題。”浙江溫州當(dāng)?shù)氐囊患议_(kāi)發(fā)商對(duì)記者稱。

    7月29日晚，溫州宣布放開(kāi)“限購(gòu)”政策，滿足市民改善性購(gòu)房需求。從目前來(lái)看，這小幅度刺激了成交。“也就在一周到半個(gè)月內(nèi)，原來(lái)的存量就差不多消化完了。”上述開(kāi)發(fā)商表示。

    更何況，多地政府的限購(gòu)松綁也只是小幅度的松綁，比如多地的松綁線是在“140平方米”以上，并非全面放開(kāi)。

    “這個(gè)現(xiàn)象很明顯，能拉動(dòng)銷售的基本上是存量，并不是增量。”杭州一家開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，松綁后一周內(nèi)成交的大部分是存量，也就是原來(lái)就有明確意向但被“限購(gòu)”住的購(gòu)房者。

    存量和限量的背后，仍是市場(chǎng)沒(méi)有恢復(fù)信心的問(wèn)題。

    救市需限貸松綁組合拳？

    值得關(guān)注的是，近期盛傳的上海放松限貸的說(shuō)法被各大銀行一一否認(rèn)。記者跟上海多家開(kāi)發(fā)商、二手房中介核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，“限貸”松綁的政策尚未開(kāi)始執(zhí)行，目前只是“傳說(shuō)”，消息何時(shí)落地，不得而知。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海限貸調(diào)整若屬實(shí)，將對(duì)一線城市產(chǎn)生重大影響，不排除其他一線城市微調(diào)政策以挽救樓市。

    事實(shí)上，一些二三線城市在限貸上早就進(jìn)行了“小打小鬧”式的松綁。此前，招商銀行杭州分行二套房貸認(rèn)定有所放松，如果購(gòu)房者首套房貸還清且主城區(qū)名下無(wú)房，首付三成，利率上浮10%。但必須同時(shí)滿足以下條件：只有過(guò)一次房貸記錄，并已經(jīng)還清，超過(guò)一次以上則不行；在杭州范圍內(nèi)(包括余杭、蕭山)無(wú)房；之前按揭過(guò)的那套房子必須已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，并出具轉(zhuǎn)讓證明。

    就“樓市成交未反彈”的話題，保利地產(chǎn)廣東分公司董事長(zhǎng)余英也在微博中發(fā)表了看法，他認(rèn)為，當(dāng)年的“限購(gòu)政策”是一組多家逐步出臺(tái)的陸陸續(xù)續(xù)的“組合拳”，當(dāng)前只放開(kāi)購(gòu)房資格的限制而不放開(kāi)限貸等，樓市不可能全面反轉(zhuǎn)。

    對(duì)此，浙江銀監(jiān)局的一位人士表明：“按揭貸款是一個(gè)很好的中間型產(chǎn)品，對(duì)本地知名開(kāi)發(fā)商的貸款支持還是及時(shí)的，總量上信貸支持是比較明確的。”

    上述浙江銀監(jiān)局人士表示，雖然各銀行經(jīng)營(yíng)相對(duì)獨(dú)立，他們還是會(huì)要求各銀行進(jìn)行房貸總量上的支持，5月份之后，審批節(jié)奏是加快的，且大幅提升，而且隨著需求的下降，額度會(huì)相對(duì)寬松。

    不過(guò)，有消息表示，銀行的整體額度比較充裕，一份來(lái)自浙江銀監(jiān)局的調(diào)研報(bào)告稱：整體額度充足有多個(gè)原因，一個(gè)是本來(lái)額度都還比較充裕，另一個(gè)是成交下降后空出來(lái)許多額度。“但利率上的調(diào)整相對(duì)謹(jǐn)慎，不少銀行應(yīng)該都有折扣，整體而言按揭的收益率不高，所以下調(diào)折扣還是比較謹(jǐn)慎的。”上述人士稱。

    以限購(gòu)松綁大省浙江省為例，目前當(dāng)?shù)卣诮M織壓力測(cè)試。“組織六個(gè)地方聯(lián)合調(diào)研，也在準(zhǔn)備再一次的房地產(chǎn)壓力測(cè)試。”一位消息人士稱。

    有消息靈通人士對(duì)記者表示，浙江省政府可能會(huì)出臺(tái)后續(xù)“補(bǔ)救”政策，“比如，在松綁面積上進(jìn)一步放開(kāi)，銀行的配套政策上支持力度更大。”

    記者了解到，一些更大力度的內(nèi)部救市政策的討論正在浙江省內(nèi)進(jìn)行。

    而各地限購(gòu)逐步放開(kāi)的同時(shí)，地方并未對(duì)限貸松綁。不過(guò)，對(duì)上海限貸松綁的消息，許多一直關(guān)注的業(yè)內(nèi)人士多半持樂(lè)觀態(tài)度，“結(jié)合大的背景來(lái)看，出臺(tái)的概率并不小。”