剛需房降價限購松綁預(yù)期倒逼 北京商住房降價求生

    被戲稱為抵御樓市下行“神器”的商住產(chǎn)品，近來正面臨少有的去化壓力。近日，東亞新華地產(chǎn)宣布，旗下東亞·印象臺湖項目大幅下調(diào)價格，成為樓市低迷以來，北京首個宣布直降的樓盤。公司從在售辦公產(chǎn)品中拿出50套房源做特價銷售，產(chǎn)品單價從2.1萬元/平方米降價至1.49萬元/平方米，降價幅度達(dá)6000元/平方米。

　　商住項目降價走量

　　長期扮演樓市承壓器的商住產(chǎn)品近來日子并不好過。

　　不久前，與東亞印象臺湖同一區(qū)域的泰禾1號街區(qū)項目二期產(chǎn)品價格由一期的3.4萬元/平方米調(diào)整至2.88萬元/平方米。而位于大興天宮院的保利春天派也在近期推出一批“特價房”，房屋總價在原來最低79萬元的報價基礎(chǔ)上還有優(yōu)惠。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，北京市新建商住樓成交量僅為8117套，環(huán)比2013下半年跌幅超過35%，與去年同期相比跌幅達(dá)41%。這一數(shù)值與2011年下半年的8112套基本持平，為2009年以來半年度成交的第二低值。在成交均價方面，今年上半年新建商住樓成交均價為21517元/平方米，環(huán)比下跌5.3%，同比上漲2%。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月以來，商住項目明顯加快了入市節(jié)奏，在價格上也出現(xiàn)了明顯優(yōu)惠。其中，位于亦莊的合生世界村更是打出了“首付10萬”的宣傳語。同時，其原價1.5萬-1.8萬元/平方米的產(chǎn)品推出了160套特價房，以9800元/平方米的價格出售。此外，包括金地朗悅·YOYO派、旭輝E天地等知名商住項目均打出優(yōu)惠促銷的大旗以促進(jìn)銷售。

　　剛需分流客戶

　　“商住項目與住宅產(chǎn)品不同。”一位投資界人士認(rèn)為，開發(fā)商越降價，商住項目中的投資需求就越不愿意出手。他分析，商住類產(chǎn)品的客戶通常是投資客和因限購而不具備購買資格的剛需人群。市場下行對投資型客戶的影響相當(dāng)大，他們在房價出現(xiàn)下行預(yù)期，市場觀望情緒尚未消退的情況下很難入場。

　　而剛需人群作為其另一部分客戶，則受近來總價不到200萬元的自住房大量入市影響很大。據(jù)統(tǒng)計,北京累計出讓含有自住房的地塊項目已有40多宗,這意味著今年將有4萬-5萬套自住房上市。專家表示，受自住房上市影響，剛需商品房項目最近銷售不太理想，部分區(qū)域供應(yīng)量大的板塊，商住項目進(jìn)行一定的價格調(diào)整是理性表現(xiàn)。

　　另一個值得關(guān)注的因素是，市場上低價入市，甚至降價促銷的剛需樓盤正在增多。“一些區(qū)域的商品樓盤入市價格甚至低于自住型商品房價格。”某開發(fā)商表示，這讓商住產(chǎn)品原有的價格優(yōu)勢正在失去。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，“限購”仍將作用于樓市。北京8月上旬二手房成交房源大多為200萬元以內(nèi)小戶型房源。憑借“低總價”、“不限購”的優(yōu)勢，商住項目仍有生存空間。隨著部分項目價格調(diào)整到位，商住項目的去化將逐漸加快。