一線城市房價真降者寥寥：業(yè)內(nèi)稱難現(xiàn)大面積降價

    作為昔日房價堡壘的一線城市，正在面臨著降價聲的圍剿。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月北上廣深四大一線城市房價首次環(huán)比全面下跌，新房二手房皆未幸免。

　　市場上花樣百出的樓盤降價促銷——零首付、降價險、低價團購、七折利率優(yōu)惠等，也佐證了一線城市房價的下調(diào)。有業(yè)內(nèi)甚至預(yù)言，在金九銀十來臨之際，一線城市將面臨大范圍“降價潮”。

　　事實上，一線城市房價數(shù)據(jù)的下滑，多為少數(shù)區(qū)域拉低城市整體房價，與城市部分“熱地”降溫等因素密切相關(guān)。二手房雖年內(nèi)價格普降，但成交量已現(xiàn)回升跡象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，一線城市不會出現(xiàn)大面積降價，開發(fā)商的促銷雖讓利程度十分有限，但已可促動房企走量。

　　新房：開發(fā)商讓利尺度有限

    事實上，不少購房者并不認同一線城市房價在數(shù)據(jù)上的下滑。

　　“這幾天轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)北京的幾個售樓處，發(fā)現(xiàn)沒有降多少，依然堅挺。偏遠的新樓盤倒是有價格優(yōu)惠，可一算優(yōu)惠幅度極小，幾乎可以忽略不計。”一位北京購房者如此描述自己對北京房價的感受。

　　調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，上述數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的一線城市新房齊齊下跌，在現(xiàn)實樓市中的表現(xiàn)更為復(fù)雜。

　　一方面，一線城市實際降價分區(qū)域，部分區(qū)域有明顯下調(diào)現(xiàn)象，但絕大多數(shù)處于僵持狀態(tài)。

　　“北京個別區(qū)域的降價現(xiàn)象比較明顯，比如房山長陽、通州臺湖，但市場并未出現(xiàn)全面性降價。” 亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅在接受采訪時表示。

　　值得關(guān)注的是，這些降價區(qū)域，諸如北京東壩、臺湖等，大多曾在去年炙手可熱，甚至出現(xiàn)了高價“地王”。“去年開發(fā)商樂觀判斷市場，之前漲幅比較高的區(qū)域庫存積壓較多，導(dǎo)致如今降價幅度大于其他區(qū)域。”張大偉說。

　　北、上、廣、深新房市場分區(qū)域降價的另一特點是，郊區(qū)降價幅度明顯高于中心區(qū)域。對此，張大偉分析，這些屬于剛需區(qū)域，受今年信貸收緊影響非常大。而對北京而言，自住房的上市也吸引了大量需求。

　　另一方面，從一線城市降價樓盤來看，實際降價尺度有限，多數(shù)為打折優(yōu)惠等小力度促銷，直降房價者寥寥。

　　之前被媒體報道為“京城‘萬元盤’重現(xiàn)”的合生世界村，實際只有參加開發(fā)商組織的“期權(quán)換房”活動，才能享受每平方米9800元的優(yōu)惠價格。近日北京珠江四季悅城推出的“買房7折利率”活動，也需將首付款中的部分資金作為信托認購額，購買珠江投資旗下的基建信托。而更多的“特供房”，則需要先支付第三方機構(gòu)約2萬、3萬元不等的服務(wù)費。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員介紹稱，上海大規(guī)模的降價聲也并不多，采取最多的是購房優(yōu)惠券、贈送禮物等方式來蓄客。廣州、深圳也多如此類。

　　在張大偉看來，這些促銷優(yōu)惠落到購房者頭上，其實讓利程度并不大。“因為土地價格處于高位，一線城市房企舍不得讓利。”

　　二手房：普遍降價 近期初現(xiàn)回暖跡象

　　在四大一線城市，與一手房較為堅挺的價格相比，二手房價格浮動較大。對比今年以來統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)發(fā)現(xiàn)，北上廣深二手房房價環(huán)比跌幅通常大于一手房。

　　數(shù)據(jù)顯示，早在今年1月，北京二手房價格便有了0.1%的環(huán)比下跌，從4月開始連續(xù)環(huán)比回落，上海、廣州、深圳則相對滯后。6月起，四大一線城市二手房價格環(huán)比全跌，同比漲幅亦在收窄。

　　對于這一抽象數(shù)據(jù)感受最深刻的，莫過于各大二手房中介門店店員。“今年上半年，通州這邊好幾家門店已經(jīng)關(guān)店了。”北京通州一家21世紀不動產(chǎn)門店店員介紹，每天來咨詢的人比去年少很多，雖然價格已經(jīng)下調(diào)，多數(shù)購房者仍然猶豫不決。

　　“目前市場在售的二手房房源均價相比年初最高點，跌幅已近超過15%，部分房源甚至超過20%。”張大偉說。

　　不僅是北京，類似情況在上海、深圳、廣州也均有出現(xiàn)。據(jù)媒體報道，7月份廣州二手住宅的降價現(xiàn)象已從郊區(qū)開始擴散到中心區(qū)外圍。上海部分板塊學(xué)區(qū)房甚至低價拋盤，降價幅度超過10%。

　　不過，近期北京二手房市場出現(xiàn)了回暖跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房成交4001套，相較于5、6月份3000余套的成交量，有了較大提升。21世紀不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)也顯示，在經(jīng)歷的第一周成交遇冷之后，8月份第二周北京市二手住宅成交1894套，環(huán)比上漲9.7%，同比上漲5.0%。

　　對此，21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認為，前期受市場大環(huán)境遇冷及自住房競爭影響，二手房價格持續(xù)下探，而近期多地政策放松、銀行信貸偏緊有所放緩，對二手房市場成交量增加產(chǎn)生了助力作用。

　　一線城市二手房市場是否就此回暖轉(zhuǎn)升？業(yè)內(nèi)普遍認為，期性的波動仍然存在，說回暖可能為時尚早。“現(xiàn)在尚未有任何跡象表明樓市有逆轉(zhuǎn)的可能。” 寇海龍說。

　　爭論：一線城市將迎“降價潮”？

　　盡管日前若干“日光盤”再現(xiàn)北京樓市，部分業(yè)內(nèi)認為市場初顯回暖端倪，但7月一線城市房價的全線環(huán)比回落，還是讓“降價潮”之聲再度喧囂四起。

　　《證券日報》8月18日引述同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉觀點稱，以上海為例，大范圍的“降價潮”即將來臨，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項目預(yù)計會出現(xiàn)20%-30%的大幅降價。

　　不少房企也表達了對降價的“曖昧”之情。據(jù)媒體報道，日前，萬科總裁郁亮在解讀萬科發(fā)展思路時表示，廣州市場競爭充分、成熟度高，將會在該地適當降價。

　　一線城市真將面臨降價潮？張大偉并不認同。“一線城市目前多是促銷，促銷已經(jīng)可以促動房企走量了，北京促銷項目成交量都不錯，因為需求很大。”

　　以位于北京朝陽區(qū)東壩的首開常青藤為例，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目之前曾推出“特供房”、“享5千抵2萬”等多項優(yōu)惠促銷活動。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止17日，首開常青藤以89的成交量居于8月成交榜第6位。

　　在張大偉看來，在樓市降溫的情況下，房價變化有三階段。第一階段是“止?jié)q”，也就是去化放緩，第二階段是房企促銷，進行約 5%—10%的價格讓利。第三階段是大幅價格戰(zhàn)。“與杭州等地不同，一線城市不太可能進入三階段，更多會在二階段徘徊。”

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受采訪時也表示，一線城市樓市現(xiàn)在屬于觀望期、僵持階段，這是暫時的。“現(xiàn)階段的價格下調(diào)，是市場供求關(guān)系調(diào)整的正?，F(xiàn)象。”

　　對于降價潮不會在一線城市出現(xiàn)的原因，郭毅也指出，“在市場出現(xiàn)大面積降價前，估計政府的調(diào)控手段就會放松了。”