一線城市房?jī)r(jià)難言泡沫 高端樓市仍有上升空間

    昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及新開(kāi)工項(xiàng)目均較上月增長(zhǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為100.08，比7月份提高2.07點(diǎn)，這顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回暖。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)固然在回暖，但日益高漲的房?jī)r(jià)也讓人越來(lái)越擔(dān)心。中國(guó)的房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有泡沫？對(duì)此中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘在最新研究報(bào)告中明確指出，雖然房?jī)r(jià)高企，但是一線城市豪宅并不昂貴，目前的高端房?jī)r(jià)難言泡沫。

　　一線城市房?jī)r(jià)難言泡沫

　　哈繼銘表示，房地產(chǎn)泡沫很難定義，由于投資房產(chǎn)能給未來(lái)生活帶來(lái)保障，所以房?jī)r(jià)不僅取決于未來(lái)有沒(méi)有現(xiàn)金流的支撐，還要綜合回報(bào)等因素來(lái)考慮。

　　對(duì)于目前的房?jī)r(jià)，哈繼銘表示，如果按一線城市二手房的平均價(jià)格和一線城市居民的平均收入來(lái)看，北京、上海兩個(gè)城市的月供和收入比在6月份已經(jīng)達(dá)到了76%左右，這樣高的比例自然使許多人相信一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)呐菽?/p>

　　然而，哈繼銘指出，用房?jī)r(jià)(月供)/收入比分析來(lái)判斷房?jī)r(jià)泡沫存在不足之處。首先，這樣的分析沒(méi)有考慮到不同收入階層的人群購(gòu)買的房屋價(jià)格和大小不同的事實(shí)。目前的高房?jī)r(jià)收入比有可能是因?yàn)楦叨撕勒膬r(jià)格迅速增長(zhǎng)拉高了整體平均房?jī)r(jià)，而中低檔房屋對(duì)于普通民眾來(lái)說(shuō)可能仍然處于合理價(jià)位。如果是這種情況的話，那么所謂的房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論就有偏頗，因?yàn)檎嬲?gòu)買豪宅的只是少數(shù)的超高收入者，而收入較低者不會(huì)購(gòu)買超過(guò)他們?cè)鹿┠芰μ嗟姆课荨?/p>

　　其次，我國(guó)居民收入存在差別。目前，北京、上海的最高收入人群的實(shí)際收入為最低收入人群的13倍以上。這就導(dǎo)致了這些城市高端住房的價(jià)格快速上漲，但是廣大的中低收入人群沒(méi)有能力購(gòu)買最廉價(jià)的商品房。

　　基于以上兩點(diǎn)，哈繼銘認(rèn)為，對(duì)于高收入人群來(lái)講，高端房的價(jià)格仍處于合理范圍，未來(lái)高端房房?jī)r(jià)仍有上升空間。

　　高端市場(chǎng)仍有上升空間

　　哈繼銘特別針對(duì)北京和上海兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)做了比較。哈繼銘指出，在北京、上海這兩個(gè)最主要的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，按照90平方米戶型的二手房平均成交價(jià)格來(lái)計(jì)算，最高收入的20%家庭的實(shí)際月供收入比僅為23%左右。

　　根據(jù)對(duì)不同收入購(gòu)買者購(gòu)買不同價(jià)位和大小的房屋后的研究，可以發(fā)現(xiàn)，北京今年1至7月的二手房交易主要集中在60萬(wàn)元以下的小戶型，低價(jià)位房屋占總成交量的70%左右。120萬(wàn)以上二手房的交易量?jī)H占總量的6%左右。假設(shè)中等收入家庭購(gòu)買60萬(wàn)元的二手房，中高等收入家庭購(gòu)買90萬(wàn)的二手房，高等收入家庭購(gòu)買150萬(wàn)元的二手房，分別計(jì)算他們的房?jī)r(jià)(月供)/收入比；中等收入家庭的月供收入比為0.35，房?jī)r(jià)收入比為7.01；中高等收入家庭的月供收入比為0.34，房?jī)r(jià)收入比為6.69；高等收入家庭的月供收入比為0.17，房?jī)r(jià)收入比為3.39。各個(gè)收入階層的實(shí)際房貸(房?jī)r(jià))壓力都要小于直觀觀察得到的總體平均數(shù)據(jù)。哈繼銘指出，考慮到北京集中了部分高收入人群，未來(lái)北京高端房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有一定的上升空間。

　　而對(duì)于上海，哈繼銘認(rèn)為，高端房未來(lái)上漲空間將取決于其國(guó)際化程度及金融和高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展。雖然從收入水平上來(lái)看，上海和北京非常相似，然而上海市房地產(chǎn)價(jià)格大幅高于北京市，這其中一個(gè)主要原因是上海市的外籍人士人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于北京市。

　　內(nèi)陸地區(qū)房?jī)r(jià)上漲空間更大

　　對(duì)比北京，上海的房?jī)r(jià)對(duì)于中低收入家庭更難以承受：上海中低和低收入人群 (占總?cè)巳旱?0%)并不具備購(gòu)買商品住房的消費(fèi)能力；而其他人群的房貸(房?jī)r(jià))壓力也要大于北京。哈繼銘表示，這可能與上海龐大的外籍人群在支撐整個(gè)市場(chǎng)有關(guān)。

　　據(jù)了解，上海的外籍居民在30萬(wàn)人左右，而北京只有約7萬(wàn)人?？紤]到上海未來(lái)將建成中國(guó)的金融和港口中心，將吸引更多的國(guó)內(nèi)和海外的高收入人群進(jìn)駐上海。由于地理位置的稀缺性，上海未來(lái)上漲的空間依然存在。

　　哈繼銘認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)，北京、上海兩個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)中等及中等以下收入家庭確實(shí)太貴，但中高端住宅市場(chǎng)反而泡沫較小，尤其是北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從國(guó)際比較來(lái)看，盡管北京人均收入普遍低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，但北京的房?jī)r(jià)收入比并未高于國(guó)際主要城市，考慮到北京享有較高的人均住房面積，北京的房?jī)r(jià)相對(duì)合理。

　　對(duì)于內(nèi)陸地區(qū)未來(lái)的房?jī)r(jià)，哈繼銘更為樂(lè)觀。哈繼銘表示，內(nèi)陸地區(qū)低端房?jī)r(jià)上漲空間更大，內(nèi)陸地區(qū)的房地產(chǎn)投資顯著增長(zhǎng)將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。相比于一線城市和沿海城市，二三線城市的地產(chǎn)潛力更大。這主要表現(xiàn)在，從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，二三線城市居民的實(shí)際購(gòu)房能力遠(yuǎn)高于北京、上海；二三線城市今年的新開(kāi)工商品房面積已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)一線城市。

　　對(duì)于高房?jī)r(jià)，哈繼銘給出的建議是，政府對(duì)房市政策的重心應(yīng)該是加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，而非打壓中高端房房?jī)r(jià)。