不動(dòng)產(chǎn)登記公布征求意見稿 對(duì)出臺(tái)房產(chǎn)稅有間接

    國(guó)務(wù)院法制辦近日公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》。意見稿要求建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享。此外，還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的原則、適用范圍等具體環(huán)節(jié)做出明確規(guī)定，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記施行提供法律依據(jù)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此番頂層設(shè)計(jì)的初步確定，意味著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記開始有實(shí)質(zhì)性的突破。不過，不動(dòng)產(chǎn)登記工作在操作細(xì)節(jié)層面仍然面臨多重難題。根據(jù)意見稿的內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記工作對(duì)推進(jìn)降低房?jī)r(jià)、反腐、落實(shí)房地產(chǎn)稅等方面雖有影響，但難有直接作用。

　　范圍

　　10類權(quán)屬納入登記

　　按照此前公布的工作進(jìn)程，原定于今年6月底出臺(tái)的意見稿已經(jīng)延期了一個(gè)多月。早在七年前，“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”的相關(guān)內(nèi)容就已寫入《物權(quán)法》。但多年來，受不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的“多頭管理”、利益和職權(quán)再分配等難題所阻，統(tǒng)一登記進(jìn)展一直十分緩慢。

　　2013年3月底，“出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”成為2014年重要任務(wù)之一。當(dāng)年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。此后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記開始步入快車道。

　　2014年以來，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作進(jìn)展迅速。今年3月，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議召開，確定用三年時(shí)間在中國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；4月，國(guó)土資源部成立不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組；5月，不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌；6月，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的研究設(shè)計(jì)啟動(dòng)。

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也從中央層面逐漸向地方推進(jìn)落實(shí)。天津、河北、內(nèi)蒙等十幾個(gè)省市逐步傳出明確不動(dòng)產(chǎn)登記的牽頭單位、設(shè)立專門機(jī)構(gòu)、多部門整合職責(zé)等消息。

　　此次公布的意見稿明確指出，不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。而“不動(dòng)產(chǎn)”，則是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

　　依照意見稿規(guī)定，需要辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利共有10種，包括：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

　　難點(diǎn)

　　多頭管理相對(duì)分散

　　一位國(guó)土部人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地為核心，包括房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記職責(zé)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門，如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國(guó)土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。

　　因此，土地、房屋、林地、海域資源“各有其主”，多頭管理，相對(duì)分散。還有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個(gè)部門來進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭(zhēng)議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個(gè)權(quán)限。而且，由于不動(dòng)產(chǎn)涉及多種范圍，很多部門對(duì)各自領(lǐng)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)類別的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)尚未及時(shí)更新。

　　這種局面一直持續(xù)到2013年底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議最終決定，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土資源部承擔(dān)。職責(zé)整合以后，針對(duì)不同類型的不動(dòng)產(chǎn)，將由林業(yè)部門發(fā)林權(quán)證，農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，建設(shè)部門發(fā)房產(chǎn)證、宅基地證，國(guó)土部門發(fā)土地使用權(quán)證。

　　原中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，統(tǒng)一登記意味著將涉及十余個(gè)部門的職責(zé)和權(quán)力整合、統(tǒng)一到一個(gè)部門，必將涉及各個(gè)部門的職責(zé)再分配，也不可避免要觸及其他部門的實(shí)際利益，其難度可想而知。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記如何做到“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”也是難題之一。牛鳳瑞說，不動(dòng)產(chǎn)類別、性質(zhì)十分復(fù)雜，且城鄉(xiāng)之間有較大差異，給統(tǒng)一登記工作帶來挑戰(zhàn)。僅從城市的房產(chǎn)來看，就存在“房改房”、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多個(gè)種類，“產(chǎn)權(quán)怎么明晰、性質(zhì)怎么確定都很難操作”。

　　農(nóng)村近年來人口結(jié)構(gòu)變化巨大，宅基地的位置、大小、性質(zhì)等還涉及復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，統(tǒng)一登記在細(xì)節(jié)上的難度非常大。牛鳳瑞說“比如，宅基地雖然為集體所有，但是在農(nóng)村實(shí)際上可以世代繼承，很多農(nóng)民聽說開始確權(quán)登記以后都回家去蓋房子。”不動(dòng)產(chǎn)登記要落實(shí)起來，未來不能不考慮一些關(guān)聯(lián)效應(yīng)，比如城鄉(xiāng)戶籍制度改革等。這些都是未來需要解決的問題。

　　牛鳳瑞還認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際上主要針對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行登記，但是當(dāng)前階段，與個(gè)人財(cái)產(chǎn)相關(guān)的各種所有權(quán)屬類別很多，界定卻很難，很多權(quán)屬在法理層面尚未完全理順。涉及不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，利益矛盾很多。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力。首先，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)或者隱私，人們不愿意配合。另外，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體或既得利益者，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)，意味著要打破既得利益，所以這些部門大多不愿主動(dòng)配合聯(lián)網(wǎng)工作。

　　影響

　　對(duì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅有間接效應(yīng)

　　在意見稿的“登記信息共享與保護(hù)”章節(jié)中，明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易等信息應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。

　　此外，國(guó)土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

　　業(yè)內(nèi)分析指出，這將有利于房產(chǎn)等信息的透明化，甚至有利于推動(dòng)房產(chǎn)稅的征收和反腐工作的進(jìn)行，存在明顯的政策溢出效應(yīng)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，意見稿提出，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。“以人查房”不僅會(huì)成為一些官員的夢(mèng)魘，也會(huì)成為“房叔、房嬸”這些投機(jī)客較為頭疼的問題。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“以人查房”由此引發(fā)的部分拋售、資產(chǎn)處理情況，將促進(jìn)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)新房、二手房、租賃市場(chǎng)的房屋供應(yīng)，緩解部分城市或者局部區(qū)域的市場(chǎng)供需矛盾，減緩房?jī)r(jià)和房租上漲的壓力。

　　胡景暉告訴記者，房屋拋售在增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)，甚至?xí)绊懙缴嫌伍_發(fā)商的拿地速度、土地儲(chǔ)備、企業(yè)戰(zhàn)略、推盤計(jì)劃等諸多方面。

　　就房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)來說，胡景暉認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記一方面將改變以往市場(chǎng)信息缺失、無法摸清家底所造成的監(jiān)管和措施失靈的被動(dòng)情況，讓未來的市場(chǎng)調(diào)控更具針對(duì)性；另一方面，也將為限購(gòu)、限貸等行政命令式調(diào)控手段全面退出，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)性稅收的出臺(tái)奠定基礎(chǔ)。

　　張宏偉也認(rèn)為，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的逐步建立，對(duì)于以稅費(fèi)調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對(duì)樓市進(jìn)行分類調(diào)控、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系、樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向具有積極意義。

　　不過，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，不動(dòng)產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)查詢對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要是心理預(yù)期方面。“首先，有可能會(huì)導(dǎo)致部分持有多套房的業(yè)主出現(xiàn)拋售行為，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生過大的影響。其次，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是執(zhí)行房地產(chǎn)稅的重要前提之一。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)稅為十分復(fù)雜的綜合稅種，其具體征收方案的制定也需要較長(zhǎng)時(shí)間的論證，意見稿的發(fā)布乃至不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)行，都不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅起到立竿見影的效果”。

　　牛鳳瑞也表示，不動(dòng)產(chǎn)登記或許可以增加住房等信息的透明度，但是很難直接影響到反腐及房地產(chǎn)市場(chǎng)，反腐并不是不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)。

　　還有專家認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)技術(shù)性工作，通過推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，其背后的產(chǎn)權(quán)問題、財(cái)產(chǎn)權(quán)問題會(huì)逐步顯現(xiàn)出來。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，使物權(quán)法的落實(shí)、土地管理法的修改，特別是土地法的制訂進(jìn)程的重啟，變得勢(shì)在必行。甚至對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決，都會(huì)產(chǎn)生一些促進(jìn)作用。