土地競買拐點出現(xiàn) 民企加快跑馬圈地

    中國土地市場的熱情還在持續(xù)。從近期的土地競得者的變化來看，土地市場似乎開始迎來“拐點”。

　　眾所周知，今年二季度，土地市場彌漫著濃郁的“國進(jìn)民退”的氛圍；然而，在第三季度開局，民營房企開始在與國企的土地爭奪戰(zhàn)中搶占一席之地。

　　民營企業(yè)積極拿地

　　9月3日，SOHO中國(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(00410,HK)以40億元的價格，獲得北京望京一塊建筑面積近50萬平方米的商業(yè)金融用地。與15.134億元的起始價相比，溢價率達(dá)164.3%。

　　值得注意的是，在此次競買過程中，報名的企業(yè)有7家，其中大部分為國有企業(yè)，包括北京城開、剛在A股上市的中國建筑、華潤、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、首開等。

　　就在SOHO中國競得土地后的第4天，9月7日，萬科以22億元的“地王價”獲得了北京房山區(qū)一地塊的開發(fā)權(quán)，地塊溢價率高達(dá)263%。就在同一天，一家名為金力投資的房地產(chǎn)公司，又以13億元的價格，獲得了奧運村鄉(xiāng)一地塊的開發(fā)權(quán)，溢價率超過150%。

　　在上海，民營企業(yè)“跑馬圈地”的步伐也在加快。9月2日，民營企業(yè)上海城建實業(yè) (集團(tuán))有限公司，以2.8033億元的總價，擊敗其他5位現(xiàn)場競買人，獲得上海今年第53號土地出讓公告中“徐虹北路8號”地塊的開發(fā)權(quán)。

　　根據(jù)“徐虹北路8號”地塊的規(guī)劃建筑面積粗略估算，樓面地價折合約2.3244萬元/平方米。這一住宅樓面地價已經(jīng)創(chuàng)下今年的新高，僅比上海歷年住宅“單價地王”的樓面地價低約880元/平方米。

　　昨日誕生的今年以來中國最貴的土地——上海長風(fēng)6B、7C地塊，雖然綠城中國最終并未獲得該地塊，但綠城在公開競買前表現(xiàn)尤為積極。9月9日，綠城中國曾報出59.99億元的價格，該報價與長風(fēng)地塊30.58億元的起始價格相比，溢價超過96%。

　　土地價格或?qū)⒕S持高位

　　眾所周知，2007年的土地市場火爆異常，一個重要的標(biāo)志是“面粉超過面包價”，至今這些地塊多數(shù)仍陷在低利潤或未開發(fā)的狀態(tài)。而今年前8月，雖然商品住宅用地成交迅速升溫，但上海還沒有出現(xiàn)“面粉貴過面包”的成交地塊，只是“面粉接近面包價”。

　　易居中國·CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月開始，上海商品住宅用地就出現(xiàn)溢價成交，此后溢價土地成交逐漸增加；至6月份，上海已無商品住宅用地能保持底價成交。與此同時，月度平均溢價率也在逐月上升。6月上海成交的11幅商品住宅用地，溢價水平全部超過100%。

　　盡管今年土地的溢價水平達(dá)到了相當(dāng)?shù)母叨?，但是，傅琦認(rèn)為，溢價率只是反映成交價與起始價之間的關(guān)系，而從土地價格與成交地塊所在區(qū)域的市場房價來看，今年爭奪土地的開發(fā)企業(yè)尚未失去理性。

　　對于下半年土地市場走勢，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地價格還將持續(xù)高位，主要是因為部分企業(yè)上半年獲得的土地數(shù)量還相對較少。

　　事實上，包括萬科在內(nèi)的不少房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛錯過了今年一季度土地市場低谷時期的拿地時機。而隨著房地產(chǎn)市場回暖、開發(fā)商資金壓力解困，加上寬松的貨幣政策放開了銀根，知名企業(yè)的拿地信心和能力也開始加強。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，從近期土地市場來看，包括萬科在內(nèi)的民營企業(yè)，無疑已經(jīng)開始加大了拿地力度。

　　易居中國·克而瑞高級分析師傅琦表示，對于土地儲備相對較少的開發(fā)商而言，對土地有著潛在的動力需求?？梢灶A(yù)見的是，今年的后4個月，開發(fā)商們還會為爭奪土地而積極競價，但是在經(jīng)歷了過去兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策和金融危機的洗禮后，開發(fā)商們已經(jīng)變得比較理性，預(yù)計不會出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。