買(mǎi)二手房謹(jǐn)防共有產(chǎn)權(quán)糾紛 避免合同失效

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)13日發(fā)布了上月行業(yè)糾紛與投訴處理報(bào)告，并向二手房購(gòu)房客發(fā)出提醒，市民在購(gòu)買(mǎi)房屋前，可要求業(yè)主出示由房管部門(mén)提供的產(chǎn)權(quán)查冊(cè)信息，以詳細(xì)了解清楚房屋的產(chǎn)權(quán)情況。若房屋為多人共有，應(yīng)當(dāng)讓全體共有人到場(chǎng)簽訂合同，以確保所簽訂合同的效力。

　　據(jù)介紹，在現(xiàn)今的二手房交易市場(chǎng)中，大部分買(mǎi)家主要是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)尋找合適物業(yè)購(gòu)買(mǎi)，為保證交易安全，買(mǎi)家須知悉物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況。因此，買(mǎi)家應(yīng)在正式簽約前要求業(yè)主提供房產(chǎn)證或房管部門(mén)出具的查冊(cè)表，查看物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況，確定業(yè)主對(duì)物業(yè)的處分權(quán)利。如物業(yè)屬單獨(dú)所有，則業(yè)主本人即享有對(duì)該物業(yè)所有的處分權(quán)；若為共有的物業(yè)，須經(jīng)全部共有人一致同意后，可對(duì)外進(jìn)行放盤(pán)，與買(mǎi)家進(jìn)行交易。另外，針對(duì)部分業(yè)主委托代理人進(jìn)行放盤(pán)的情形，買(mǎi)家除查看房產(chǎn)證或查冊(cè)表外，還需要查看委托書(shū)的委托權(quán)限及時(shí)效，以此確認(rèn)代理人對(duì)物業(yè)的處分權(quán)。

　　另外，買(mǎi)家亦可要求中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員協(xié)助查驗(yàn)業(yè)主或其代理人的權(quán)屬情況，核驗(yàn)業(yè)主或其代理人對(duì)房屋所享有的處分權(quán)。

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)中心律師提醒消費(fèi)者：在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)知悉物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況，對(duì)于共同共有的物業(yè)，應(yīng)讓全體共有人到場(chǎng)簽訂合同，以確保所簽訂合同的有效性。如在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，只有部分共有人到場(chǎng)，而到場(chǎng)的共有人未能提供書(shū)面材料證明其他共有人同意出售證明的，買(mǎi)方可要求與到場(chǎng)的共有人另行簽訂協(xié)議，約定如未到場(chǎng)共有人此后不同意出售該物業(yè)的，由到場(chǎng)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的共有人承擔(dān)違約責(zé)任(可約定相應(yīng)的違約金)，從而維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　■案例回放

　　業(yè)主周某與朱某對(duì)位于天河區(qū)的某物業(yè)為共同所有，且各占1/2的產(chǎn)權(quán)。2014年2月18日，他們共同委托某中介公司進(jìn)行放盤(pán)。次日，買(mǎi)家李某與周某協(xié)商簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》。因李某知悉周某只有該物業(yè)的部分產(chǎn)權(quán)，故在簽約當(dāng)天，周某電話咨詢朱某，朱某承諾會(huì)在《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》中補(bǔ)簽。周某與李某簽訂《承諾書(shū)》約定：“若由于朱某不簽訂合同，導(dǎo)致合同無(wú)效的，周某向李某賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。”

　　李某與周某簽訂合同，并交付3萬(wàn)元定金。但在辦理交易過(guò)戶手續(xù)時(shí)，朱某拒絕簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》。在協(xié)商無(wú)果的情況下，李某將案件訴至仲裁委員會(huì)，并要求周某賠償其損失。仲裁委員會(huì)依法裁定上述《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》為無(wú)效合同，周某應(yīng)當(dāng)向李某返還定金3萬(wàn)元，且根據(jù)《承諾書(shū)》中約定，周某須向李某支付違約金1萬(wàn)元。