三四線城市開(kāi)發(fā)商：深入當(dāng)?shù)刂\求到更多社會(huì)資源

    “未來(lái)隨著戶籍人口增加，更多的人要在這里住下，這一變化將給我們開(kāi)發(fā)商帶來(lái)機(jī)遇，以后不再是簡(jiǎn)單的造城，不僅要讓他們安居，還要讓他們樂(lè)業(yè)。”在每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社主辦的第四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，協(xié)信控股總裁劉愛(ài)明如是說(shuō)。

    上述觀點(diǎn)在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)具有一定代表性，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)引入以往一線城市才有的一流社會(huì)公共資源，來(lái)提升三四線項(xiàng)目的吸引力，進(jìn)而讓自己的項(xiàng)目在整體供應(yīng)過(guò)剩的三四線城市脫穎而出。然而，這注定是大房企的游戲，對(duì)很多中小開(kāi)發(fā)商而言，他們由于先天的弱勢(shì)，在這場(chǎng)逆水行舟的競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)輸了半拍。

　　開(kāi)發(fā)商既當(dāng)?shù)之?dāng)媽

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮指出，中國(guó)的城鎮(zhèn)化才剛剛拉開(kāi)序幕，中國(guó)僅在幾個(gè)大城市做好了“臉面工程”，但三四線城市還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上現(xiàn)代化、國(guó)際化，也很少能扮演區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的角色。這些城市的居民，還達(dá)不到普遍富裕。

　　花樣年董事局主席潘軍指出，三四線城市房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題是人口支撐能力不足，以及收入水平上升較慢。

　　鑒于此，一些具有前瞻性的開(kāi)發(fā)商不僅操心業(yè)主的衣食住行和教育，還要操心業(yè)主的就業(yè)和事業(yè)，以便讓自己的項(xiàng)目隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，獲取豐厚的土地增值回報(bào)。因此，他們?cè)趲椭?dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，顯得特別熱心。

　　三四線城市的經(jīng)濟(jì)狀況很大程度上取決于地方產(chǎn)業(yè)，房企的成功往往來(lái)源于和地方產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。以福建石獅為例，自古為紡織之鄉(xiāng)，服裝、制鞋等行業(yè)品牌繁多，產(chǎn)值驚人。當(dāng)?shù)卣陙?lái)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，打造品牌，希望成為中國(guó)內(nèi)地的時(shí)尚中心。發(fā)源于石獅當(dāng)?shù)氐氖烂瘓F(tuán)敏銳地意識(shí)到了這一導(dǎo)向，投入數(shù)百億元在石獅開(kāi)發(fā)摩天城，除住宅、商業(yè)地產(chǎn)、酒店等基本項(xiàng)目之外，世茂決定在摩天城內(nèi)建立一個(gè)時(shí)尚平臺(tái)，通過(guò)與意大利時(shí)尚行業(yè)的企業(yè)、機(jī)構(gòu)合作，將意大利的設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到城內(nèi)。這一做法有望吸引一批石獅當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)主，并為當(dāng)?shù)靥峁┮慌蜆I(yè)崗位。

　　而貴州一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人闞何江透露，貴州作為中國(guó)西部欠發(fā)達(dá)省份，房地產(chǎn)庫(kù)存很大，公司決定把手頭的住宅地塊暫停，全力打造商業(yè)地塊，絕大部分自持。

　　“做商業(yè)一定要符合年輕人的需求，強(qiáng)調(diào)一站式的全體驗(yàn)購(gòu)物中心。我們把貴州有地區(qū)特色、民族特色的資源和元素融入到商業(yè)綜合體，打造峽谷式商業(yè)，把貴州的高山、峽谷、流水全部融入到我們的商業(yè)體里面。”闞何江說(shuō)。

　　介入地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　一線房企進(jìn)入三四線城市，一項(xiàng)重要工作就是取得與當(dāng)?shù)卣暮献?，從而獲得稀缺的資源優(yōu)勢(shì)。

　　中交地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理鐘瑾透露，中交地產(chǎn)做的是基礎(chǔ)投資帶動(dòng)土地置換，有獲取資源的優(yōu)勢(shì)，還有政策的傾斜。公司進(jìn)入的是四川巴中，地方偏僻。公司投資基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)在地方政府的支持下取得兩幅地塊。隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成熟，中交地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小區(qū)銷售理想，而且快速周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)。

　　另一個(gè)案例是綠地。今年7月，綠地集團(tuán)宣布組成聯(lián)合體在全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)展地鐵投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)在地鐵上蓋一類項(xiàng)目中占得先機(jī)。分析人士稱，綠地幫助地方政府投資地鐵，緩解了地方債的壓力，同時(shí)贏得地鐵沿線的開(kāi)發(fā)權(quán)，從而在三四線城市率先贏得地鐵附近的優(yōu)質(zhì)地塊，可謂穩(wěn)賺不賠。

　　8月，綠地與貴州政府合作，成立貴州省綠地金融資產(chǎn)交易中心。

　　此外，綠地集團(tuán)還積極參與貴州國(guó)企改革，并力推貴州企業(yè)成為全國(guó)國(guó)資改革的排頭兵，綠地計(jì)劃于2014年在貴州發(fā)起成立首期50億元的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金和國(guó)資國(guó)企改革基金，投向貴州省內(nèi)國(guó)企改革。

　　綠地在貴州金融領(lǐng)域的發(fā)力，不僅將在資本層面獲得收益，更加深了與當(dāng)?shù)卣暮献?。?duì)其在貴州廣大三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將提供有力的支持。

　　而對(duì)大多數(shù)的三四線中小地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，要想以類似綠地、中交地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)資源去獲得更多更好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)顯然是非常困難的。在這樣的背景下，在三四線城市發(fā)展的中小地產(chǎn)商的出路，也許只能是慢慢淡出這個(gè)行業(yè)。