上市房企7月業(yè)績(jī)"高臺(tái)跳水" 保利銷售額大跌六成

    6月全力沖刺半年業(yè)績(jī)后，近九成的房企在7月迎來了銷售額的大幅回落。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然7月銷售比6月低是在預(yù)期之中，但個(gè)別龍頭房企高達(dá)60%的銷售環(huán)比下跌幅度，卻仍超出了預(yù)期。

　　7月銷售不積極，多數(shù)房企業(yè)績(jī)大跌

　　數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)保中恒碧等龍頭在內(nèi)，房企7月銷售幾乎全部上演了“高臺(tái)跳水”，環(huán)比6月都出現(xiàn)了大幅下跌。其中僅有萬(wàn)科、恒大兩家房企7月銷售依然突破了百億元。

　　而據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月14日，其監(jiān)測(cè)的28家房企前7月銷售業(yè)績(jī)單月合計(jì)為843.57億元，相比6月份的1298.24億元下調(diào)了35%，也低于之前5月份的978.63億元；此外，28家企業(yè)中，1-7月的總銷售額有11家出現(xiàn)了同比下跌。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，7月業(yè)績(jī)下跌在預(yù)期之中，上半年部分房企尤其是一線公司為沖刺業(yè)績(jī)，普遍開始降價(jià)走量，導(dǎo)致六月份成交沖高，但進(jìn)入三季度的傳統(tǒng)淡季后減少推盤，使得成交量有較大幅度下滑。

　　以A股兩大龍頭萬(wàn)科、保利為例。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科7月份銷售面積136.7萬(wàn)平方米，同比上漲15.6%，但環(huán)比6月份下降了22%；銷售金額133.2億元，同比下降4.6%，環(huán)比下降31%；銷售價(jià)格方面，7月均價(jià)跌破了萬(wàn)元大關(guān)，為9744元/平米，大幅低于今年前幾個(gè)月的銷售均價(jià)。

　　而保利地產(chǎn)7月銷售面積54.9萬(wàn)平方米，環(huán)比大跌54%，同比也下降12%；銷售金額66.1億元，環(huán)比大降60%、同比微降4%；售價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降13%。保利的跌幅超出了業(yè)內(nèi)預(yù)期，但記者了解到，保利7月份推售的樓盤貨值約在80多億元，整體來看去化情況算良好。

　　8月推盤緩增加，押寶“金九銀十”

　　“萬(wàn)科算賣得比較多的了，畢竟盤子大，但7月一直是淡季，很多公司在5月、6月都拼命賣房來沖半年業(yè)績(jī)，7月都會(huì)緩一緩，8月又開始慢慢增加。”H股上市的一家民營(yíng)房企全國(guó)銷售總監(jiān)昨日對(duì)記者表示，其公司在北京的兩個(gè)項(xiàng)目7月也并未推售，看蓄客情況等待8月或9月入市。

　　據(jù)了解，大部分房企8月都增加了一些推盤量，比如保利8月的推盤量也恢復(fù)到了百億元左右，但今年大多數(shù)房企仍押寶在傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”。

　　北京中原研究總監(jiān)張大偉表示，由于沒有預(yù)料到上半年的市場(chǎng)會(huì)如此低迷，大部分企業(yè)1-7月發(fā)現(xiàn)可能只完成了40%左右的全年銷售目標(biāo)，8月-12月的銷售壓力非常大。比如招商地產(chǎn)，1-7月招商累計(jì)銷售金額199.3億元，同比下降14.4%，相比2013年年報(bào)中制定的全年目標(biāo)銷售金額500億元，截至7月份僅完成40%，后5個(gè)月要賣出300億元才能完成目標(biāo)。

　　此外，還有北京老盤國(guó)企首創(chuàng)置業(yè)，上半年首創(chuàng)完成67億元的簽約金額，大概占全年40%左右。今年下半年將會(huì)完成220億元簽約，才能實(shí)現(xiàn)全年280億元的目標(biāo)。記者從首創(chuàng)了解到，下半年會(huì)大力推售，一些今年上半年取得的剛需項(xiàng)目，會(huì)爭(zhēng)取在四季度推售以完成全年目標(biāo)。

　　■ 看點(diǎn)

　　降

　　毛利下滑，發(fā)半年報(bào)不積極

　　雖然房企全力沖刺上半年業(yè)績(jī)使得7月銷售下滑，但和去年相比，今年多家房企發(fā)布半年報(bào)“都不積極”，比如去年萬(wàn)科8月初就公布了半年報(bào)，今年則將披露計(jì)劃推遲到8月下旬。

　　記者按上市房企公告統(tǒng)計(jì)，截至8月14日，僅有中海、龍湖、旭輝、首開地產(chǎn)、首創(chuàng)置地、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)通等30多家房企發(fā)布了半年報(bào)，除了“盈利明星”中海利潤(rùn)率仍然有高增長(zhǎng)外，包括龍湖、旭輝等多數(shù)房企都出現(xiàn)了利潤(rùn)下滑、負(fù)債率上升的現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過審核的現(xiàn)金流、負(fù)債率、利潤(rùn)率都在半年報(bào)中體現(xiàn)，延遲發(fā)布體現(xiàn)出上市房企在這些指標(biāo)上的壓力，在分化的市場(chǎng)下，萬(wàn)保中恒等龍頭房企的銷售仍然領(lǐng)先同行，但大部分上市房企的經(jīng)營(yíng)壓力都日益明顯。

　　“要是業(yè)績(jī)好當(dāng)然愿意早點(diǎn)公告，今年大家都在拖。”A股一家民營(yíng)上市房企營(yíng)銷和品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自己的公司去年拿地較多，今年上半年賣房不如預(yù)期，報(bào)表壓力頗大。

　　而另一家H股上市的民營(yíng)房企的全國(guó)營(yíng)銷總監(jiān)苦笑道：“上半年銷售不好，一些過于激進(jìn)的上市公司報(bào)表需要‘化化妝’”。

　　升

　　負(fù)債率走高，房企壓力大

　　從目前披露的房企報(bào)表來看，除了中海，多家房企都出現(xiàn)了利潤(rùn)下滑、負(fù)債率上升的現(xiàn)象。

　　比如，旭輝地產(chǎn)上半年銷售額飆漲40%到102億元，但公司股東權(quán)益應(yīng)占年內(nèi)利潤(rùn)為7.49億元，同比下跌12.3%；華遠(yuǎn)地產(chǎn)上半年房地產(chǎn)業(yè)毛利率同比大減22.4%為19.6%；棲霞建設(shè)凈利潤(rùn)同比大減70%。

　　此外，雖然一些房企以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、資產(chǎn)重估等財(cái)務(wù)手段使利潤(rùn)仍錄得增長(zhǎng)，但由于今年入賬的項(xiàng)目利潤(rùn)較低，實(shí)際利潤(rùn)率也出現(xiàn)下跌。

　　以曾經(jīng)的“成長(zhǎng)黑馬”某公司為例，據(jù)該公司公告，公司2014年上半年銷售金額202億元，營(yíng)業(yè)收入為159.5億元，同比上漲4.7%；凈利潤(rùn)40.1億元，同期增長(zhǎng)4.2%。

　　但券商國(guó)泰君安指出，刨除掉該公司自持商業(yè)資產(chǎn)的重估增長(zhǎng)，該公司的凈利潤(rùn)為23.3億元，同比大跌19.5%；而公司的凈負(fù)債率同比上升了11.4%到73.6%；公司持有的現(xiàn)金流也同比減少了23.4%為181.1億元。國(guó)泰君安預(yù)計(jì)，未來該公司的銷售和利潤(rùn)增長(zhǎng)都會(huì)減慢。

　　此外，首創(chuàng)置業(yè)憑借賣出北京國(guó)際商業(yè)中心及板橋3號(hào)地項(xiàng)目入賬7億元，使凈利潤(rùn)大增18%到6.61億元，但上半年?duì)I業(yè)收入下跌了8%，為45.2億元；即使是國(guó)企首創(chuàng)，截至上半年的凈資本負(fù)債率也飆到77%，而2013年底時(shí)為59%。

　　■ 房企行動(dòng)

　　在一線城市求得利潤(rùn)率

　　首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體毛利率處于下行趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士指出，由于A股普遍要求在8月底前披露半年報(bào)，屆時(shí)還將有更多房企暴露出利潤(rùn)和負(fù)債方面的壓力。

　　記者了解到，從7月開始陸續(xù)發(fā)布的“半年報(bào)預(yù)報(bào)”來看，大部分房企確實(shí)都對(duì)半年報(bào)不樂觀，中糧地產(chǎn)、金融街控股等30多家房企都發(fā)出了業(yè)績(jī)預(yù)警，提示因市場(chǎng)低迷，上半年利潤(rùn)將降低。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，金九銀十期間市場(chǎng)旺季，房企會(huì)以推一些改善型的樓盤來提升利潤(rùn)率。“今年行業(yè)的壓力和挑戰(zhàn)很大” 旭輝董事長(zhǎng)林中在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：旭輝在北京、上海這些利潤(rùn)率較高的地方還是要保價(jià)，不走量，希望二線城市多賣一些量來讓利潤(rùn)更好。

　　首創(chuàng)管理層也表示，會(huì)加大存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，以及毛利較高的一級(jí)土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，來提高毛利率。

　　但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于入賬轉(zhuǎn)結(jié)等財(cái)務(wù)程序，這些價(jià)格較高的項(xiàng)目銷售后也會(huì)在后年入賬，今年利潤(rùn)率預(yù)計(jì)不會(huì)有起色。