多地住宅庫(kù)存再創(chuàng)新高 專(zhuān)家:樓市松綁不宜過(guò)快過(guò)猛

    7月，18城市密集松綁樓市“限購(gòu)令”。近期出臺(tái)調(diào)控意見(jiàn)的省市也開(kāi)始規(guī)定“政府可出資去庫(kù)存”，由此可見(jiàn)，下半年“去庫(kù)存”將成地方救市關(guān)鍵詞。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2014年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)日益低迷之際，多城市住宅“去庫(kù)存”壓力卻有增無(wú)減。

    前7月住宅銷(xiāo)量持續(xù)下滑

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的“2014年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示，今年前7月，全國(guó)房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 投 資50381億 元 ，同 比 名 義 增 長(zhǎng)13.7%，增速比1-6月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日在“2014?？ㄖ菐?kù)·第一財(cái)經(jīng)‘趨勢(shì)’經(jīng)濟(jì)論壇”上表示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)直接相關(guān)有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國(guó)開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置面積同比下降4.8%。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，這并不意味著樓市將進(jìn)入下行通道，更不會(huì)崩盤(pán)。很多城市已經(jīng)開(kāi)始取消“限購(gòu)”政策，甚至有一些地方采取降息、降稅、政府財(cái)政補(bǔ)貼等方式來(lái)刺激樓市。很多地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在趨向好轉(zhuǎn)。1-7月份，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積49592萬(wàn) 平 方 米 ，同 比 下 降9 .4%，相 與 去 年 全 年 的17.5%下滑近27個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售額29874億元，同比下降-10.5%，降幅與去年全年增長(zhǎng)26.6%相比，下滑37.1個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)量的下滑導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)低速增長(zhǎng)，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金68987億元，同比增長(zhǎng)3.2%。任志強(qiáng)表示，今年開(kāi)發(fā)商的到位資金增長(zhǎng)率幾乎是歷年最低。“2008年金融危機(jī)，開(kāi)發(fā)商的自有資金增速幾乎都能到達(dá)13.4%。”

　　一線(xiàn)房企降價(jià)力度加大

　　在中國(guó)樓市進(jìn)入三季度之際，多地新建商品住宅庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高，樓市去化依然面臨“壓力山大”的窘境。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院12日發(fā)布的《7月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至7月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)1 .4%，同比增長(zhǎng)22 .8%。35個(gè)城市中，有30個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到112 .4%、84 .0%和68 .3%而。溫州存銷(xiāo)比數(shù)值仍然最大，為48 .6個(gè)月。上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年以來(lái)，35個(gè)城市的成交量已大幅下跌，近幾個(gè)月的成交量，僅僅略高于2011年二三季度的水平。其庫(kù)存和去化周期還將繼續(xù)攀升一段時(shí)間。

　　分城市來(lái)看，三類(lèi)城市存銷(xiāo)比均有上升，其中一線(xiàn)城市上升幅度最大。7月份，一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為16 .4、18 .1和26.1，相比6月份15.4、17.6和25.4的數(shù)值都有所上升。一線(xiàn)城市庫(kù)存已保持連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比正增長(zhǎng)。隨著降溫氣氛的加重，一線(xiàn)城市的成交量持續(xù)疲軟，相應(yīng)的新增供應(yīng)難以有效去化，進(jìn)而使得庫(kù)存積壓。在高庫(kù)存的壓力下，一線(xiàn)城市房企的降價(jià)促銷(xiāo)力度也會(huì)加大。二線(xiàn)城市庫(kù)存呈現(xiàn)波浪式的上升態(tài)勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與二線(xiàn)城市地方政府救市帶來(lái)成交反彈有一定關(guān)系。三線(xiàn)城市則庫(kù)存保持振蕩上行態(tài)勢(shì)。去化壓力最大。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，未來(lái)庫(kù)存環(huán)比增幅能否步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，取決于地方政府救市的效果。

　　政府救市要有底線(xiàn)

　　7月，多地密集松綁樓市“限購(gòu)令”。繼6月底，呼和浩特成為首個(gè)公開(kāi)宣布取消限購(gòu)的城市后，17個(gè)城市相繼在7月取消了限購(gòu)政策。

　　丁祖昱認(rèn)為，地方政府積極救市，主因是樓市下滑拖累財(cái)政收入。首先，當(dāng)前樓市成交持續(xù)下滑，土地市場(chǎng)萎靡，直接影響地方政府財(cái)政收入。“據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，地方政府的土地財(cái)政依賴(lài)度仍處于高位，今年一、二季度，地方政府的土地財(cái)政平均依賴(lài)度分別達(dá)到55%和50%，同比2013年有11%和2%的漲幅。此外，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)增速如進(jìn)一步放緩，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度很可能將進(jìn)一步提升。”其次，樓市成交大幅下浮，也將影響地方政府的稅收收入。

　　11日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)政策，規(guī)定可采取政府回購(gòu)普通商品房用做保障房源等措施，消化庫(kù)存意圖明顯。實(shí)際上，記者梳理近期出臺(tái)調(diào)控意見(jiàn)的城市基本都涉及“政府可出資去庫(kù)存”的內(nèi)容。如浙江紹興制定出臺(tái)棚戶(hù)區(qū)改造貨幣安置政策，加大貨幣補(bǔ)償力度；嘉興將逐步取消保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)通過(guò)貨幣補(bǔ)償方式實(shí)施安置，通過(guò)政府收購(gòu)商品房做保障房實(shí)現(xiàn)保障房供給等。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理盧文曦表示，由于去年企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，新開(kāi)工面積增多帶來(lái)了供應(yīng)量過(guò)剩，而今年市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，導(dǎo)致各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量過(guò)大。同時(shí)棚戶(hù)區(qū)改造和保障性住房建設(shè)都是重要的民生工程，此時(shí)各地政府通過(guò)回購(gòu)普通商品房或鼓勵(lì)通過(guò)貨幣安置政策，來(lái)對(duì)沖地產(chǎn)下滑風(fēng)險(xiǎn)。這不僅能增加保障房供應(yīng)量，降低政府自建成本，還可減小市場(chǎng)庫(kù)存壓力，緩解企業(yè)資金鏈狀況。

　　但多位專(zhuān)家指出，樓市走弱固然將影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但政府救市也要有底線(xiàn)，對(duì)樓市松綁過(guò)快過(guò)猛，均不利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。