城市地產(chǎn)依賴度盤點(diǎn)：貴陽以51%名列榜首(名單)

    一個地方對房地產(chǎn)投資的依賴度，大致可以用房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP產(chǎn)出的比重來衡量。

    這一比重越高，說明該城市對房地產(chǎn)的依賴度越大。

    繼本周對各省份數(shù)據(jù)進(jìn)行盤點(diǎn)后，《第一財經(jīng)日報》日前對25個中心城市公開發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，各個城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重高低差異懸殊，其中，貴陽以51.16%名列榜首，深圳則以6.69%名列榜尾。（注：25個城市包括直轄市、主要省會城市、計劃單列市和重點(diǎn)城市，部分中心城市由于數(shù)據(jù)不夠透明，未納入統(tǒng)計。）

    地產(chǎn)依賴度低，

    一線城市限購不放松

    在呼和浩特和濟(jì)南率先取消限購后，短短一個多月時間，全國已有30多個二三線城市取消或者大幅度放松限購。

    這股“松綁風(fēng)”日前也波及一線城市。深圳就屢次傳出松綁限購的呼聲。

    對此，13日晚間，深圳市規(guī)劃和國土委官方微博表示，根據(jù)分類調(diào)控精神，深圳市將繼續(xù)實(shí)施限購政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，一方面加強(qiáng)預(yù)售許可管理，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價；另一方面要求開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照一房一價的要求，在價格部門備案銷售價格，明碼標(biāo)價對外銷售。

    深圳不放開限購，對地產(chǎn)依賴度比較低或是一個重要因素。

    深圳市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上半年固定資產(chǎn)投資額1123.72億元，增長12.3%，比1～5月份提高0.6個百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)項目投資431.94億元，增長20.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重僅為6.69%，在國內(nèi)主要城市中排名最低。

    廣東省政協(xié)委員、深圳市委黨校副校長譚剛對《第一財經(jīng)日報》分析，深圳對地產(chǎn)的依賴度比較低，一方面是由于目前可供用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地十分有限。“別的城市都有大量的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，但深圳除了前海，這幾年供地產(chǎn)開發(fā)的土地很少。”

    另一方面，深圳已經(jīng)走過了依靠投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的階段。目前，深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值產(chǎn)業(yè)、未來型產(chǎn)業(yè)的布局在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中已經(jīng)體現(xiàn)出了強(qiáng)大的作用。

    “在深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體比較好的情況下，沒有必要通過放松房地產(chǎn)調(diào)控帶動經(jīng)濟(jì)增長。”譚剛說。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳生產(chǎn)總值同比增長8%，比一季度提高0.7個百分點(diǎn)，分別高于全國和全省0.6和0.5個百分點(diǎn)。地方公共財政預(yù)算收入1102.33億元，增長22.5%，其中各項稅收收入974.22億元，增長20.9%。發(fā)展勢頭比較良好。

    實(shí)際上，不僅是深圳，幾個一線城市的地產(chǎn)依賴度也都不高。例如，同省兄弟廣州僅為10.27%，位列倒數(shù)第二。上海也僅為12.22%，北京為14.69%，占比均比較低。

    也正是對地產(chǎn)依賴度比較低，目前幾個一線城市均表示要堅持限購。

    例如上海，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w8月14日報道，從上海市房管部門獲悉，迄今為止上海限購政策沒有任何調(diào)整。

    除了深圳和上海，此前不久，北京和廣州官方也都先后表示不會輕易放松限購。

    中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對本報分析稱，隨著市場調(diào)整深入，接下來一線城市也會在諸如普通住宅標(biāo)準(zhǔn)方面做一些調(diào)整，這些動作比較小，但能給市場釋放一些信心。但因為一線城市的產(chǎn)業(yè)體系十分完善，盡管房價比較貴，但對房地產(chǎn)的依賴度并沒有那么高，所以也不需要進(jìn)行大的調(diào)整。

    貴陽、昆明地產(chǎn)依賴度高

    與一線城市對地產(chǎn)依賴度較低相反，一些二線城市的地產(chǎn)依賴度超過了25%，最高的貴陽則超過了50%。

    在統(tǒng)計的25個城市中，排名前10的分別是貴陽（51.16%）、昆明（43.31%）、福州（36%）、西安 （34.46%）、沈陽（29.69%）、廈門（25.97%）、武漢（25.36%）、鄭州（24.94%）、杭州（24.83%）、重慶（24.11%）。

    貴陽和昆明的表現(xiàn)頗為引人關(guān)注，其所在的貴州和云南兩省本身的地產(chǎn)投資開發(fā)依賴度就達(dá)到了27.96%和25.5%。

    貴陽這幾年一系列的超級大盤開發(fā)十分顯眼。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商宏立城打造的總建筑面積1830萬平方米、規(guī)劃居住人口達(dá)50萬人的超級大盤花果園曾一度成為全國的焦點(diǎn)。

    像貴陽、昆明這些中西部城市，其房地產(chǎn)依賴度高，一個重要原因是其所在省份目前的城鎮(zhèn)化率仍很低，這幾年正處于快速城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的進(jìn)程中。在此進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)的增量比較大。

    目前貴州和云南的城鎮(zhèn)化均低于40%，城鎮(zhèn)化仍處于起飛加速階段，城鎮(zhèn)化率的增長幅度也會高于全國平均水平。

    以貴州為例，貴州城鎮(zhèn)人口2013年比上年末增加56.37萬人，城鎮(zhèn)化率提高1.7個百分點(diǎn)。不過，即使如此，其城鎮(zhèn)化率也才38.2%，仍在全國處于墊底的位置。

    貴州省政府參事、貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登分析指出，與沿海省份有兩三個中心城市不同，像貴州、云南等中西部省份，省會是一個省的單極核心城市，幾乎全省最好的教育、醫(yī)療資源都集中于此，下面其他地市與省會城市差距特別大。因此，像貴陽這樣的省會城市對省內(nèi)其他地方有著很強(qiáng)的吸引力。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對本報記者表示，西南、西北包括中部很多省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，省會城市占據(jù)了太多資源稟賦，而房地產(chǎn)受資源稟賦影響很大，因此省會城市的房地產(chǎn)發(fā)展也是全省最快的。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，東部發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，有了相關(guān)產(chǎn)業(yè)和人口進(jìn)入，才有房地產(chǎn)的發(fā)展。西部很多城市則是先造城，再吸引投資者和人口。

    “這樣做存在一定風(fēng)險。人口導(dǎo)入受到產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，但這些城市不見得能引入一些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)。一些高端產(chǎn)業(yè)不可能落戶到中西部的普通城市。”嚴(yán)躍進(jìn)說，如果相關(guān)的產(chǎn)業(yè)無法進(jìn)來，購買力后續(xù)也達(dá)不到預(yù)期，“消化能力跟不上，造的城就會有空殼的危險。”

    相比之下，東部省份如浙江和福建等幾個中心城市則是另外一種類型。

    包括福州、廈門、寧波的地產(chǎn)依賴度之所以高，主要與這兩個省紡織服裝、輕工等產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)，積累了大量民間財富，民間資本十分雄厚。但這幾年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、產(chǎn)業(yè)升級緩慢，房地產(chǎn)賺錢快，很多資金就流向房地產(chǎn)行業(yè)。

    這也是目前浙江和福建很多城市房價高企的原因所在。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的6月百城新建住宅價格指數(shù)，目前均價超過一萬的城市共有16個，其中浙江和福建就占據(jù)了6個，像經(jīng)濟(jì)總量位居全國第53位的廈門房價為20428元/平方米，比一線城市廣州還高出2260元/平方米；省會福州也達(dá)到15059元/平方米，遠(yuǎn)高于青島、大連等北方沿海發(fā)達(dá)城市。浙江、福建很多普通縣城的房價甚至超過了沈陽、長春等省會城市。

    附表各大城市房產(chǎn)投資占GDP比重

    城市 房地產(chǎn)投資 GDP 占比

    貴陽 515.65 1007.83 51.16%

    昆明 714.51 1649.62 43.31%

    福州 720.43 2001.43 36%

    西安 773.83 2245.69 34.46%

    沈陽 1110.2 3739.1 29.69%

    廈門 354.59 1365.55 25.97%

    武漢 1156.7 4560.79 25.36%

    鄭州 780.5 3129.5 24.94%

    杭州 977.96 3938.40 24.83%

    重慶 1553 6440.51 24.11%

    成都 1057 4842.8 21.83%

    ?？?101.53? 489.75 20.73%

    大連 785.7 3953.2 19.88%

    寧波 690.6 3485.1 19.82%

    長沙 586.19 3580.06 16.37%

    南寧 216.47 1367.16 15.83%

    無錫 649.87 4112.19 15.80%

    蘭州 126.18 842.15 14.98%

    北京 1435 9769.7 14.69%

    南京600.89 4107.6 14.63%

    天津 944 7185.46 13.14%

    上海 1338 10952.64 12.22%

    蘇州801 6849 11.70%

    廣州 787.3 7666.18 10.27%

    深圳 431.94 6460.78 6.69%

    （單位：億元）數(shù)據(jù)來源：本報整理