旅游地產(chǎn)逐漸走向“冷靜” 能夠租出去才是硬道理

    隨著立秋到來，暑期結(jié)束，海景房的銷售在經(jīng)歷了夏季的熱鬧后，又開始逐漸邁向“冷靜”。業(yè)內(nèi)專家提醒：這個時期恰恰是檢測一個項目“含金量”的重要時期。因此，一個真正好的旅游項目，能夠不斷地吸引人流量，延續(xù)自己的“經(jīng)濟(jì)鏈”。而在此問題上，各開發(fā)商也有自己的探索途徑。

　　以文化旅游吸金

　　以旅游帶動經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，這被大多開發(fā)商認(rèn)為是旅游地產(chǎn)較成功的發(fā)展模式。但這樣的項目大多存在于景區(qū)周邊，或房產(chǎn)本身就作為旅游的配套出現(xiàn)，例如，主題公園的建造。“旅游地產(chǎn)是為旅游業(yè)服務(wù)的，這個主次關(guān)系，應(yīng)該首先搞清楚。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，在這一方面萬達(dá)、雅居樂、碧桂園等房產(chǎn)大鱷首先做出了表率。位于長白山腳下的萬達(dá)長白山國際度假區(qū)，由萬達(dá)集團(tuán)斥資200余億建造，夏季這里是高爾夫度假勝地，冬季這里是世界頂級滑雪場，從旅游、居住、到購物，幾乎涵蓋了一套完成的度假產(chǎn)業(yè)鏈；位于騰沖的雅居樂云南原鄉(xiāng)項目，在原始的山水美景中，希望以造城之勢，將云南原鄉(xiāng)打造成為國際旅游度假地產(chǎn)標(biāo)桿；以及位于深圳的華僑城，它曾經(jīng)是一片灘涂，但數(shù)十年過去后，片區(qū)面貌得到了極大的改變，成為世界級灣區(qū)。“旅游”加“地產(chǎn)”的模式，也被業(yè)界頻頻稱道。

　　以城市換住吸引人流量

　　“造城”并不是所有開發(fā)商都有實力嘗試。但小項目也有小項目的解決方式。日前，記者以置業(yè)者的身份在走訪一些旅游地產(chǎn)項目銷售點時，總會聽到“換住”一詞。一位置業(yè)顧問為記者解釋，為讓房源得到充足利用，減少空房率，他們已與國內(nèi)某網(wǎng)站合作。置業(yè)者在購買房產(chǎn)后，可成為此網(wǎng)站的會員，在房源空置的時候?qū)⒆约旱姆吭葱畔斓骄W(wǎng)上，然后根據(jù)自己的需要和其他城市的業(yè)主進(jìn)行“換住”。

　　記者隨后在網(wǎng)上輸入“換住”一詞進(jìn)行搜索，發(fā)現(xiàn)專門做房源換住的網(wǎng)站有不少，來自全國各地的房源信息也比較多，用戶的好評率也比較高。但也有一些問題出現(xiàn)，比如，東西少了，家具遭到破壞等。

　　“其實，這種模式并不新鮮。但對于旅游地產(chǎn)來說，隨著這種模式的普及和發(fā)展，也確實能夠在一定程度上促進(jìn)游客的流動，讓資源得以充足利用。”業(yè)內(nèi)人士表示，人們購買旅游地產(chǎn)項目就是為了養(yǎng)老或度假，但從目前的情況來看，很多置業(yè)者在購買后，只住一兩次就沒了新鮮感。而換住則可以將資源有效利用，增強(qiáng)度假者的新鮮感，促進(jìn)度假經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　以專業(yè)運營，增強(qiáng)人氣

　　除了以上方式之外，托管也是近兩年來發(fā)展比較成熟的一種途徑。目前很多旅游地產(chǎn)項目，會將托管納入到物業(yè)服務(wù)中去。置業(yè)者只需和物業(yè)簽訂合同，然后每年收取一定租金。相比物業(yè)的托管服務(wù)，專業(yè)酒店的運營方式相對更加專業(yè)。例如，一些項目開發(fā)的產(chǎn)品為酒店式公寓，就是將房產(chǎn)與酒店捆綁。開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)、建造房產(chǎn)，酒店負(fù)責(zé)運營。也就是說，置業(yè)者本身購買的就是酒店的一間客房，你可以選擇自住，也可以將房產(chǎn)托給酒店租住。因此，酒店的品牌、運營能力以及周邊的資源就格外重要，因為，它們直接影響著你的收益和房屋的升值空間。

　　相關(guān)鏈接

　　了解開發(fā)模式，

　　估算項目價值

　　旅游地產(chǎn)的開發(fā)主要有以下幾種模式：

　　一、自然資源型借景開發(fā)

　　自然資源型借景開發(fā)模式對較好的自然風(fēng)景資源依賴度高，我國大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目都是依托良好的自然景觀資源進(jìn)行開發(fā)。一般來說，風(fēng)景優(yōu)美又適合大盤開發(fā)的地塊位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)，距離城市中心地理距離比較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，因此考察這類項目的重點是除了看資源，還要看配套。

　　二、文化體驗型借景開發(fā)

　　文化體驗型借景開發(fā)模式主要依托歷史文化和民俗文化資源，將文化元素發(fā)揚光大，做綜合性旅游地產(chǎn)項目。例如杭州宋城文化主題公園、云南麗江、成都芙蓉古城等。一般這樣的項目開發(fā)的周期較長，體量較大，因此開發(fā)商的實力很重要。

　　三、主題公園型造景開發(fā)

　　主題公園型造景開發(fā)模式是以主題公園為拉動的旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)。近年來，主題公園在中國掀起一輪建設(shè)熱潮，其中也的確不乏成功者，例如華僑城將主題公園開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，形成獨特的旅游加地產(chǎn)開發(fā)模式。主題公園是造景的關(guān)鍵，能夠聚攏人氣，帶動人流，吸引旅游人群，華僑城的“旅游”+“地產(chǎn)”備受稱道。

　　四、會議賽事型造景開發(fā)

　　會議賽事型造景開發(fā)主要是依賴大型會議和運動賽事提升知名度和品牌影響力，然后在區(qū)域內(nèi)出售度假型房地產(chǎn)盈利，例如博鰲和G20峰會，都大力發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化國際影響力，使得周邊區(qū)域受益?？疾齑祟愴椖啃枰私猱?dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策，以及用地的合法性。

　　五、主題街區(qū)型造景開發(fā)

　　主題街區(qū)型造景開發(fā)模式主要依靠城市特有的人文景觀打造城市名片，集商業(yè)、旅游、地產(chǎn)開發(fā)于一體的綜合型開發(fā)。例如北京王府井，上海新天地，蘇州觀前街等，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)赜^光旅游、商業(yè)休閑的中心。此類項目大多位于市中心，不適合度假養(yǎng)老更適合投資。

　　以上所述各種旅游地產(chǎn)開發(fā)模式各有特點，但都能夠形成自身的盈利模式。一般來說，“旅游”+“地產(chǎn)”的盈利模式是平衡盈利與品牌，產(chǎn)出與投入的主流模式，而對于旅游產(chǎn)品的長期經(jīng)營來說，盈利模式主要還是在旅游產(chǎn)品和服務(wù)上做文章。