商業(yè)地產(chǎn)面臨泡沫化隱憂 高空置率被指只能“養(yǎng)老鼠”

    今年以來，與住宅市場的冷清不同，商業(yè)地產(chǎn)市場在此番樓市調(diào)整中并未見太大波動(dòng)。統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前7月住宅銷售額同比降幅為10.5%，而商業(yè)營業(yè)用房銷售額則增長了8.6%，年內(nèi)平均同比增幅為近7%。

    與此同時(shí)，近來萬科、龍湖、綠地、華潤置地等多家房企對商業(yè)地產(chǎn)頻頻加碼，宣布將加大對該領(lǐng)域的投資力度。對此，業(yè)內(nèi)普遍解讀為：面對住宅市場疲軟，開發(fā)商將拓展多元產(chǎn)品分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　然而，隨著品牌房企扎堆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應(yīng)量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。相關(guān)報(bào)告顯示，未來三年商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)將超過3300萬平方米，增長率達(dá)47%。

　　商業(yè)地產(chǎn)成房企“香餑餑”

　　最近，關(guān)于品牌房企加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度的消息并不少，萬科、龍湖等成了業(yè)內(nèi)津津樂道的“典型”。

　　日前，萬科派亮相，成為廣州萬科首個(gè)商業(yè)綜合體首次亮相；7月26日，華潤置地發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，并稱目標(biāo)是做“中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”；7月24日，龍湖地產(chǎn)公開展示其未來幾年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展藍(lán)圖，將把每年銷售收入的10%用作商業(yè)投資……

　　看準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)這塊“蛋糕”的還有恒大、綠地。今年4月，許家印在恒大內(nèi)部會議上提出了“要打造恒大的商業(yè)地產(chǎn)帝國”。而早在今年3月，綠地集團(tuán)就在其商業(yè)戰(zhàn)略推薦會上，將商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)擺上了同等重要的位置。

　　頻頻轉(zhuǎn)型加碼，體現(xiàn)著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)較樂觀的市場預(yù)期。“在對124個(gè)城市、500多位開發(fā)商或業(yè)主、800位資深專業(yè)人士等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2014年上半年，中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)是112.1，整體市場普遍樂觀。”盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平表示。

　　住宅市場遇冷促房企轉(zhuǎn)型

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，品牌開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的追捧，與住宅市場的下行不無關(guān)系，多元產(chǎn)品有助于分散市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，今年以來，住宅市場成交面積、金額連續(xù)6個(gè)月均呈現(xiàn)同比下滑趨勢，7月兩者降幅均達(dá)到年內(nèi)新高。

　　而商業(yè)地產(chǎn)市場則無論從銷售面積還是銷售金額上，都表現(xiàn)得較為堅(jiān)挺。“相對來說，商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)業(yè)績一直是持續(xù)的，降溫力度不明顯。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析稱。

　　另外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的吸引力也表現(xiàn)在相較于住宅更大的利潤空間上，“商業(yè)地產(chǎn)可以做高附加值”。

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨高庫存之憂

　　在住宅市場，“去庫存”已經(jīng)成了不少房企的首要任務(wù)。而在房企扎堆轉(zhuǎn)型注資后，商業(yè)地產(chǎn)市場也面臨著高庫存、泡沫化、高空置率的隱憂。

　　盈石集團(tuán)研究中心8月13日發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報(bào)告》顯示，截止今年上半年，商業(yè)物業(yè)市場存量為7000萬平方米。“未來三年供應(yīng)將超過3300萬方，達(dá)到47%的增長率。”張平認(rèn)為，商業(yè)、寫字樓都面臨過剩嚴(yán)重的壓力問題，寫字樓更加明顯，未來供應(yīng)將是現(xiàn)有存量是1.5倍。

　　“內(nèi)地商場空置率很高，這些空置的房除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？”在日前舉行的2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗曾直言。德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平也指出，整個(gè)房地產(chǎn)市場正在走向調(diào)整期，大量的商業(yè)地產(chǎn)泡沫會被擠破。

　　除日益走高的庫存問題外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，也需對整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行較好地把控。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)有很強(qiáng)經(jīng)濟(jì)周期性，在目前宏觀經(jīng)濟(jì)不好的情況下，咨詢、貿(mào)易等行業(yè)業(yè)績下滑，進(jìn)而會影響此類商業(yè)項(xiàng)目的庫存去化和租賃收入。