房地產(chǎn)稅法進入了立法程序 房地合一成為改革方向

    房地合一成改革方向

    8月8日，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康在2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，財稅改革已經(jīng)拉開帷幕，房地產(chǎn)稅作為財稅改革的重點之一，現(xiàn)在就要加快立法，力爭在2016年年底前把房產(chǎn)稅立法定下來，到2017年正式實施。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日表示：“全國人大正在起草房地產(chǎn)稅立法草案，考慮將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，并將房地產(chǎn)稅列為地方稅種。”

    從房產(chǎn)稅試點到如今房地產(chǎn)稅立法，雖然只有一字之差，但卻折射出中央在稅制調(diào)整上思路的轉(zhuǎn)變。

    此消息一出，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)界紛紛熱論，倪紅日表示，“房地合一”的征稅方式一旦做出，相應(yīng)的稅收征管原則和立法也應(yīng)當(dāng)做出相應(yīng)的調(diào)整。

    據(jù)筆者了解，目前全國人大正在起草房地產(chǎn)稅立法草案，這表明房地產(chǎn)稅法已經(jīng)進入立法程序，出臺指日可待。

    稅制思路調(diào)整

    房產(chǎn)稅自2011年1月28日開始試點，雖已過去三年，但仍僅停留在重慶和上海這兩個最初的試點城市。在此期間，包括北京等多個地區(qū)曾傳言開征房產(chǎn)稅，均被有關(guān)部門辟謠。

    據(jù)財政部公布的“2014年上半年稅收收入情況分析”顯示，今年上半年房產(chǎn)稅完成959.01億元人民幣，城鎮(zhèn)土地使用稅完成1061.71億元人民幣。

    據(jù)倪紅日介紹，城鎮(zhèn)土地使用稅是對土地征稅，按照土地的面積來計稅；房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)征稅，按照房產(chǎn)原值進行征稅。房子是建在土地上的，這兩個稅種合并即“房地合一”。

    經(jīng)濟金融學(xué)者宗濤認為：“房產(chǎn)稅是在不改變房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他稅種情況下，作為新稅種推出的，實際執(zhí)行效果并不理想。相比之下，房地產(chǎn)稅是一切與房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟活動直接相關(guān)稅種的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)領(lǐng)域十余種稅有所增減合并。與房產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)稅可以為城鎮(zhèn)化的建設(shè)提供資金，有望從更全面角度改變土地財政模式。”

    安理律師事務(wù)所律師葛惠彪表示：“在財政部公布的這份報告中，上述兩個稅種的占比并不大，僅占上半年稅收收入的3%。對征管部門來說，合并可能更利于簡化征管。從納稅者的角度來講，兩個稅種合并征收，繳納也方便一些。”

    北京市盈科律師事務(wù)所權(quán)益高級合伙人王光英律師則認為：“房地合一征稅，買房人將在原來繳納房產(chǎn)稅的同時，還要同時再繳納土地使用稅，會增加購房成本。”

    房地產(chǎn)稅征稅制改革

    2010年就曾有報道披露，現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項，涉及房地產(chǎn)的收費多達50項，兩者共計62項。

    王光英認為：“我國在土地開發(fā)、房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)涉及的稅費種類太多了。目前改革稅收體制，相關(guān)部門一定要注意稅收的經(jīng)濟成本和時間成本問題，盡力減少中間環(huán)節(jié)，提高稅收和政務(wù)效率。”

   賈康公開表示，鑒于房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費種類偏多，未來確實有進一步合并稅種的需求。和現(xiàn)在征管方式不同的是，一旦兩個稅種合并，未來征管原則上也應(yīng)該做出相應(yīng)的調(diào)整。

    倪紅日表示，由于計稅依據(jù)和稅基發(fā)生變化，合并后的房地產(chǎn)稅應(yīng)按照房子的市場評估值來征稅。她建議新的房地產(chǎn)稅對所有經(jīng)營性房地產(chǎn)都征稅。對于住宅，應(yīng)該只對占住宅總量約10%的豪宅征稅，而對于普通住宅，或可以先不征收房地產(chǎn)稅。

    由此，也提出了下一步房地產(chǎn)稅制改革中值得思考的問題——應(yīng)當(dāng)是對營業(yè)性用房征稅還是普遍征稅？應(yīng)當(dāng)增量征稅還是存量征稅？

    賈康建議，對短期持有的投機性住房實行高度超額累進稅率，保有環(huán)節(jié)的稅制建設(shè)應(yīng)堅持“調(diào)節(jié)高端”的原則，不能簡單模仿國外“普遍征收”模式。

    記者發(fā)現(xiàn)，在房產(chǎn)稅試點中，試點城市上海和重慶都是對增量征稅。

    上海的增量征稅試點中，征收對象是指暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。

    重慶的增量征稅試點中，首批納入征收對象的住房為——個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍以上(含2倍)的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。

    張志曉律師認為：“如果對增量征稅，而對存量不征稅，會出現(xiàn)同樣的房子，因為買的時間不同，一個繳稅一個不繳稅的情況。在同樣的長期持有房產(chǎn)期間，因買房的時間不同而稅負不同，有違稅法的公平原則。”