湖南擬回購商品房作保障房 定價差異成最大難點(diǎn)

    繼福建之后，湖南成為第二個出臺省級“救市”政策的地方。

　　湖南省住建廳印發(fā)的 《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）明確規(guī)定，將從政府回購普通商品房用于保障房、異地購房者可申請公積金貸款等五方面，促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　湖南省的救市舉措并不意外。8月6日，該省省會城市長沙市住建委正式解除樓市限購令，以緩解高企的樓市庫存。

　　多位業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政府回購普通商品房、異地購房可用公積金貸款等措施數(shù)年前已有地方政府嘗試，由于牽涉多方利益難以解決不了了之，因此這次救市政策實(shí)際效果仍有待觀察。

    商品房回購價格難確定

　　上述《意見》表示，湖南省各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，納入2015年全省保障性安居工程計劃，享受國家、省保障性安居工程有關(guān)資金補(bǔ)助及配建房源稅費(fèi)減免政策。此外，鼓勵被征收對象選擇貨幣補(bǔ)償，省政府支持被征收對象到市場上購房。

　　“通過政府回購商品房的做法有利于釋放救市信號，緩解庫存壓力以提振市場信心，這個出發(fā)點(diǎn)是沒錯，但實(shí)際操作卻困難重重。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　今年受市場下行的影響，湖南省房地產(chǎn)成交陷入低迷。以長沙為例，根據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年長沙市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積766.37萬平方米，同比下降19.56%，網(wǎng)簽均價為6326元/平方米，同比下跌6.22%。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，長沙商品房庫存去化周期達(dá)18個月，庫存壓力驟增。

　　張大偉表示，早在2008年次貸危機(jī)期間，北京、深圳等城市也探索過類似的做法，但最后不了了之，一方面是由于開發(fā)商與政府難以達(dá)成價格協(xié)議，另一方面，用納稅人的錢購買商品房用做保障房的做法，容易引起一些不滿，操作過程也容易出現(xiàn)尋租空間，因此大多是“雷聲大雨點(diǎn)小”，甚少成功的案例。

　　克而瑞廣州高級分析師肖文曉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。“保障房的價格一般僅為商品房的一半，在兩者的定價策略存在巨大差異的情況下，按照市場價回購顯然不可能，但要開發(fā)商給予大額度的折扣肯定不愿意，如何尋求大家都滿意的價格相當(dāng)困難，所以我認(rèn)為這個做法缺乏實(shí)操性。”

　　公積金異地貸款落地難

　　在申請公積金貸款方面，《意見》提到，住房公積金繳納人在繳存地以外的省內(nèi)其他市州購買自住住房，可享受在購房所在地住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。無房戶租賃住房用于本人自住的，可提取住房公積金支付房租，但月提取額不得超過本人住房公積金月繳存額。

　　張大偉認(rèn)為，受今年銀行緊縮房貸的影響，利率更低的住房公積金成為許多剛需買家首選的貸款方式，放開異地購房者公積金貸款有助于降低銀行商業(yè)貸款收緊的影響，但在實(shí)際操作中，各地政府是否愿意配合則有待觀察，此前國內(nèi)部分城市也嘗試公積金異地貸款，但沒多久就做不下去。

　　據(jù) 《南方都市報》報道，早在2009年5月，廣州、深圳、佛山、珠海、惠州等珠三角9城市住房公積金管理中心簽訂了 《廣東省珠江三角洲城市住房公積金貸款合作協(xié)議》，實(shí)現(xiàn)公積金可異地互貸，但由于各城市之間繳存金額不均衡，沒有統(tǒng)一結(jié)算和支付，容易占用本地資金，造成貸款額度緊張，因此自2011年起，9市住房公積金互貸處于名存實(shí)亡的境地。

　　肖文曉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于省內(nèi)各個城市的繳存基數(shù)并不同，但購房需求大多是從中小型城市流向省會城市，這意味著往往是繳存額少的外地買家需要在省會城市申請較高的貸款額度，在如今住房公積金額度緊張的背景下，很有可能對本地繳存者帶來不公平的現(xiàn)象，所以實(shí)際操作相當(dāng)困難。