北京圍剿二手房"陰陽合同" 消費(fèi)者需多備首付款

    自北京市銀監(jiān)局下發(fā)“辦二手房貸款參考網(wǎng)簽價(jià)”一周以來，從買賣簽約、申請貸款以及過戶各環(huán)節(jié)中處處體現(xiàn)出京城二手房市場交易的火爆。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月1日至6日北京市存量住房網(wǎng)簽量為8290套，與8月同期的5184套相比，上漲60%。事實(shí)上，有不少購房者為趕搭“低稅”末班車，加快了買房的速度，著急完成交易。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這7天的成交量已經(jīng)透支了未來一段時(shí)間內(nèi)的成交量，二手房市場將迎來快速“降溫”；也有觀點(diǎn)認(rèn)為這一政策只是暫時(shí)對人們心理影響更大，不會(huì)影響實(shí)際成交。圍堵“陰陽合同”，能否撼動(dòng)二手房市場？顯然，未來幾個(gè)月的成交量變化最有說服力。

    首付提高，入市還是觀望？

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月第一周環(huán)比8月同期，二手房的成交量有大幅上漲，買賣房源的成交周期明顯縮短。“以前，各家中介公司還將如何做低價(jià)、省稅錢當(dāng)成是賣點(diǎn)，相互爭搶客戶，至少半數(shù)以上的二手房網(wǎng)簽價(jià)要低于實(shí)際成交價(jià)。”一位從事房地產(chǎn)中介多年的資深人士透露。同時(shí)該人士表示，今后貸款買房，要么是選擇多交首付，要么選擇多交一些稅費(fèi)，總之，買二手房要多準(zhǔn)備出一些首付款。

    中大恒基的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份以來北京二手房市場進(jìn)入了高速發(fā)展的快車道，成交量連續(xù)6個(gè)月突破2萬套，二手房房價(jià)更是如同坐上了直升電梯一路走高，到8月二手房成交均價(jià)達(dá)12420元/平方米.比今年1月份8900元/平方米的成交價(jià)高39.6%。“市場現(xiàn)狀使北京二手房市場也恢復(fù)到2007年的狀態(tài)，即形成的一個(gè)不成文規(guī)定，業(yè)主把全部稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁給購房者。加上如今因辦貸款而要多拿一部分錢交首付或稅費(fèi)，因此很可能導(dǎo)致二手房市場快速降溫，部分購房人重回觀望。”

    然“我愛我家”副總胡景暉表達(dá)不同觀點(diǎn)，“只是心理作用更大些。為了成功買房，大家一定還是希望能多貸款，同時(shí)也就接受多交稅。”市場反應(yīng)究竟如何？記者從“我愛我家”、“鏈家地產(chǎn)”、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)以及中大恒基幾家中介了解到，或有登記量暫無變化、或有二手房房東開始接受議價(jià)、或有實(shí)際成交量開始下滑，各家反饋的情況還都不同，但均表示這一政策對市場的影響大小至少還要等到月底的成交數(shù)據(jù)綜合來看。

    交稅變化，價(jià)差幾千還是幾萬？

    將貸款額的評估和納稅合同價(jià)關(guān)聯(lián)起來，這意味著以后買二手房的要交納稅費(fèi)發(fā)生變化，而二手房的房齡、總價(jià)高低直接影響著交稅多少。通過專家算賬發(fā)現(xiàn)，不同房源的稅費(fèi)影響差距很大，從幾千到幾萬元不等。北京中原三級市場研究部分析師透露：“此次政策出臺，對大面積、高房屋總價(jià)房產(chǎn)的項(xiàng)目影響會(huì)大于小面積、低總價(jià)房屋；從年限上看，兩年內(nèi)房屋受影響最大，5年以上房屋受影響較小。因此，對于改善型購房消費(fèi)者及持‘通脹預(yù)期’觀點(diǎn)的投資客，期望購買大面積住宅以促自身資產(chǎn)保值增值的想法影響會(huì)大一些。”幾家中介公司負(fù)責(zé)人透露，未來一段時(shí)間內(nèi)，5年以上的二手房和低總價(jià)房源可能會(huì)成為市場交易主力。（王麗婭）

    實(shí)例解讀

    亦莊上海沙龍項(xiàng)目

    以亦莊上海沙龍一套85平方米，單價(jià)13440元/平方米，總價(jià)114.24萬元，滿5年房產(chǎn)為例，按此面積和總價(jià)水平，該房屋屬普宅。

    目前該房屋所在區(qū)域的最低指導(dǎo)價(jià)格為3700元/平方米，由此可得按指導(dǎo)價(jià)計(jì)算該房屋總房價(jià)為31.45萬元。

    稅費(fèi)項(xiàng)目 以實(shí)際成交總價(jià)計(jì)稅 以最低指導(dǎo)價(jià)計(jì)稅

    契稅 114.24萬×1%=11424元 31.45萬×1%=3145元

    營業(yè)稅 0 0

    個(gè)人所得稅 0 0

    合計(jì) 11424元 3145元

    對比 以“最低指導(dǎo)價(jià)計(jì)稅”比“按實(shí)際成交價(jià)計(jì)稅”少支付8279

    富力城一套

    富力城一套120平房米的三居，滿兩年未滿五年，市場單價(jià)26000元/平方米，實(shí)際成交總價(jià)為312萬元；最低指導(dǎo)單價(jià)為6425元/平方米，總價(jià)為77.1萬元。（原來業(yè)主的購入價(jià)格為225萬元）

    稅費(fèi)項(xiàng)目 以實(shí)際成交總價(jià)計(jì)稅 以最低指導(dǎo)價(jià)計(jì)稅

    契稅 3% 312萬元×3%=93600元 1.5% 77.1萬元×1.5%=11565元

    營業(yè)稅 差額的5.5%（312-225）萬元×5.5%=47850元 免征 0

    個(gè)人所得稅 1% 312×1%=31200元 1% 77.1萬元×1%=7710元

    合計(jì) 172650元 19275元

    對比 以“最低指導(dǎo)價(jià)計(jì)稅”比“按實(shí)際成交價(jià)計(jì)稅”少支付153375元