拐點論再現(xiàn) “金九銀十”會否上演“急剎車”？

     據(jù)《上海證券報》報道 今年樓市的一輪“妖”漲，令業(yè)內(nèi)在迎接傳統(tǒng)旺季之時反而有些惴惴不安。無論是繼續(xù)高位盤整還是出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，樓市風險就在這跌與不跌的博弈中進一步積聚。

    由于7、8月份不少城市的商品房交易量就出現(xiàn)連續(xù)下調(diào)，業(yè)內(nèi)對“金九銀十”的預(yù)期也有所分化。而從剛剛過去的9月第一周的數(shù)據(jù)看，情況的確不算理想。

　　開局不利

    來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，上周29個被監(jiān)測的主要城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市有13個，不到城市總數(shù)量的一半，而且成交面積環(huán)比上升的城市以中小城市為主；成交面積環(huán)比下跌的城市有16個，環(huán)比跌幅超過10%的占到11個，比前一周又有所增加。從成交面積來看，上周環(huán)比跌幅最大的城市為天津，達到24.81%；從成交均價上看，度過了8月“豪宅潮”的上?；謴?fù)了點理智，上周環(huán)比下跌17.54%。

    除了一手房市場，二手房市場也開始有點支撐不住。同在上周，北京銀監(jiān)局向北京各大銀行發(fā)出一則通知，要求嚴審二手房貸款，主要是在二手房貸審批過程中查看所轉(zhuǎn)讓房屋的評估價和過戶價，兩個價格必須統(tǒng)一。“這是一個很聰明的‘雙向調(diào)節(jié)’，既是為了打擊惡意避稅的‘陰陽合同’，又可以進一步收緊二手房貸，由此對二手房交易造成的影響可能比此前的二套房貸收緊更加嚴重。”中易安房地產(chǎn)擔保有限公司市場總監(jiān)徐東華坦言。

    而在信貸“水龍頭”擰緊、買賣雙方博弈的背景下，二手房成交量已在下探。北京鏈家地產(chǎn)的市場分析師表示，8月北京二手住宅成交約2.3萬套，比7月下降約1.7%。21世紀不動產(chǎn)上海銳豐公司的分析師也表示，8月上海二手房成交套數(shù)約2.37萬套，比7月下降18%。“雖說經(jīng)歷了二季度以來的火爆后，量價走低也在意料之中，屬于市場的正常調(diào)節(jié)，但考慮到信貸收緊、價格博弈等對市場的影響需要時間消化，今年的快速上漲行情或就此結(jié)束。

    兜售避險

    樓市氣象萬千，開發(fā)商也有所顧慮。上周日，中信泰富、復(fù)地集團、南京朗詩等在上海頗具知名度的開發(fā)商，將旗下部分在售或即將開盤的樓盤在淮海路進行巡展。有意思的是，他們喊出的口號并不是迎“金九銀十”，而是迎“世博”。

    “雖說上周末上海只有7個樓盤推出新房源，顯得旺季不旺，但據(jù)我了解，開發(fā)商并不是想捂盤，大部分都是追求快速回籠資金的，后續(xù)供應(yīng)量應(yīng)能有所放大。就像之前說世博會期間上海要求一些在建樓盤停工，可能會影響樓市供應(yīng)節(jié)奏，導致供應(yīng)更緊、房價更高。但是房企也要為他明年的業(yè)績著想，我接觸到的一些企業(yè)就早已考慮起明年的營銷計劃，很多選擇避開受管制的世博時段，但會在世博會舉行前展開一輪攻勢。”有市場人士指出。

    上周李嘉誠旗下“長和系”在上海浦東世紀公園旁、原僅供租賃的四季雅苑別墅將入市“零售”的消息也引起市場關(guān)注。有分析師指出，今年上海豪宅銷售的火爆讓眾“包租公”眼饞，轉(zhuǎn)租為售的拋售案例不斷增加，趁高套現(xiàn)是主要目的，而其背后也有物業(yè)持有者回避市場風險的意圖。

    最后的接力游戲？

    正是由于樓市表現(xiàn)有點“先揚后抑”，業(yè)內(nèi)開始出現(xiàn)這個秋天有可能成為樓市運行“拐點”的想法。

    “當前我國樓市面臨的最大問題是流動性過剩引發(fā)的投機投資需求對真實自住和改善需求的擠壓過大。從今年年初啟動以來，樓市走勢大致可以分為三個階段：第一階段是以自住剛性需求為主推動的樓市恢復(fù)行情，第二階段是改善型需求和投資性需求并行階段，而當前卻進入投機投資需求盛行的第三階段，這個階段的主要特點就是使樓市發(fā)展變得敏感，價格上漲和下跌都是可選項。”有研究人士指出，“在市場的接力游戲中，誰都不愿接最后一棒，管理部門積極采取措施穩(wěn)定樓市已成當務(wù)之急。”

    不過，記者接觸到的市場人士普遍判斷，今年的“金九銀十”不至于來個交易“急剎車”，至少能優(yōu)于去年那個“最淡的旺季”。倒是進入年底后，一些地方去年出臺的“救市”措施時限到期，明年的政策取向也會逐漸清晰，這方面的變化可能會對樓市發(fā)展局面的觸動更大