逾30城市放松樓市限購 政策舉措“各開各花”

    本周三，廣東佛山和湖南長沙雙雙傳出限購松綁的消息。自此，國內46個限購城市中，已有逾30座城市針對限購政策進行了松綁或微調。盡管當年限購令出臺時，各地遵照執(zhí)行的地方版調控細則大多是“一刀切”的統(tǒng)一模板。但在限購政策退出之時，各地放松限購的舉措卻是“各開各花”，不盡相同。

    佛山長沙雙雙松綁

　　本周三傍晚，佛山再次傳出松綁限購的消息。有發(fā)展商透露，自8月7日起，佛山將全面放開限購，不發(fā)紅頭文件；判定名下房產套數從以家庭為單位，改成以個人為單位；本地戶口每人限購2套，未成年子女亦可購買；外地戶口個人可購買1套，不需要社保及完稅證明。對于此次限購松綁，佛山住建局相關人士在回應媒體采訪時亦默認消息屬實，佛山成為廣東首個取消限購令的城市。

　　而就在同一天，湖南長沙市住建委亦對外宣布，長沙市已經正式解除了樓市限購令，購房者已不需要限購時的證明材料。

　　自此，國內46個限購城市中，已有逾30座城市針對限購政策進行了松綁或微調。而隨著中央政府以“不刺激，不打壓”態(tài)度逐步將房地產調控的主導權下發(fā)給各個地方政府，加之住建部部長陳政高在今年7月提出的“千方百計消化庫存”觀點落地，各地限購政策松綁也從最初的暗地里“只做不說”，演變成高調發(fā)文取消或調整政策，剛剛過去的7月便是各地集中松綁限購的開端。

　　7月新建住宅成交

　　環(huán)比升7%同比降13%

　　不難看出，從“一刀切”的限購政策到“見光死”式微調再到“只做不說”式暗調，最終以明文宣布取消或放松政策，各地政府在松綁限購的路上步子越邁越大。促使其在短時間內對松綁限購的態(tài)度發(fā)生轉變的，除了有中央的定調撐腰，最為關鍵的是在現已松綁限購的城市中，短期內難消化的住宅高庫存已成為制約其城市發(fā)展的重要因素。

　　不過，各地放松或取消限購，并不意味著房地產市場將出現明顯回調或報復性上漲，但也不能否認其對當地房地產仍有一定的刺激作用。

　　據中原監(jiān)測的全國40個重點城市，7月新建住宅合計成交1690萬平方米，雖然環(huán)比上升7%，但同比降幅仍達到13%。對比今年以來月度成交水平，7月成交量僅好于今年2月以及6月，而較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。其中，一二線城市表現較差，三四線城市相對較好。一線城市7月成交量較去年月均值大幅下挫近三成；而二線城市雖然較6月成交有所起色，但較去年月均水平下挫約兩成。相對而言，三四線城市環(huán)比增幅最大達10%，且較去年月均值降幅小于一二線城市。

　　釜底抽薪

　　全面松綁限購

　　代表城市：呼和浩特、太原、濟南、?？?、合肥、溫州、佛山、長沙

　　作為首個全面取消限購的城市，呼和浩特可謂集中了此類急需全方位松綁限購以達救市目的的城市特點。其基本特征是限購前房地產市場一片紅火，供需兩旺，而在限購政策落地后，當地房地產市場立即失去了強有力的投資需求，而本地需求明顯不足以支撐當地樓市，供過于求的局面日益顯現，樓市面臨高庫存壓力。

　　而本周傳出取消限購的佛山，盡管對購房者名下房產套數仍有限制，但從以家庭為單位到以個人為單位的轉變，并且允許以未成年人的名義購房，無形中已經為市場潛在購買力松綁，此舉對成交量的帶動非?？捎^。

　　成效：成交量回升價格難漲

　　從多家機構發(fā)布的數據可知，這些已松綁限購的城市在新房成交量上都有不同程度的回升，但成交價格卻并未如發(fā)展商預期出現明顯反彈。

　　7月1日~20日，上海易居房地產研究院監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約559萬平方米，環(huán)比增長約 8%。值得一提的是，7月10日以“口頭方式”松綁限購的濟南，其7月中旬網簽數量大增，進而提振7月前20天的成交。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，當中也不排除之前有些成交因限購而沒網簽，眼下放開限購而集中網簽的特殊情況。

　　異類：合肥存銷比小也松綁

　　在多個全面放開限購的城市中，8月松綁的合肥算是一個異類。根據上海易居房地產研究院的報告指出，截至6月底，在其監(jiān)測的35 個城市新建商品住宅庫存中，溫州以45.1的存銷比居于首位，寧波以31.4的存銷比排行第二，而合肥在35個城市中，存銷比數值最小，僅為6.0。

　　像合肥這類低庫存的城市怎么也急于全面放開限購了呢？有當地發(fā)展商表示，合肥庫存不高，而且市場成交也較為平穩(wěn)，取消限購將對當地行情有一定的刺激作用，特別是老城區(qū)的大戶型產品。

　　投石問路

　　松綁部分區(qū)域、戶型

　　大部分二三線城市還是謹慎地以過渡性政策微調，替代更新原有的“一刀切”措施。當中較為常見的有以下兩類“蓄力技”，一是指定松綁某類戶型面積的住宅產品，二是指定松綁某個區(qū)域的住宅購買限制，也有城市是同時松綁某類戶型及指定區(qū)域，譬如杭州。、

　　這種定向式松綁是基于當地市場而做出的有針對性的限購疏導，其背后動機大多是在不破壞現有調控成果的前提下，用政策微調的方式，加速庫存去化和帶動市場成交，從而為下一階段全面松綁限購做好準備。

    戶型：有的“抓小放大”有的“抓大放小”

　　代表城市：蘇州、武漢、廈門、西安、杭州、無錫

　　雖然同樣是針對指定面積戶型的產品放松限購，但不同城市的做法也有所差異，有的是“抓小放大”，即放開市場上積壓最多的大、中戶型物業(yè)的購買限制，其所放松的通常在90平方米以上的戶型，如武漢、廈門、蘇州、無錫等。但由于銀行限貸政策仍然維持不變，而此類面向改善型買家的物業(yè)，特別是面積120平方米以上的大戶型產品總價不低，這部分客戶恰恰需要房貸政策的強力支持。如果限貸政策繼續(xù)收緊，眼下這種針對改善型買家的限購放松，很可能只是一個美好的愿景。

　　在微調限購政策的城市中，也不乏“抓大放小”的個案，即允許小戶型產品在市場上不受限購限制而自由流通，譬如西安就“松綁”了60平方米以下的住房。與“抓小放大”的策略相比，此類政策更容易帶動市場成交，尤其是本地置業(yè)需求較強的城市。'

    區(qū)域：大多數“抓老放新”以消化庫存

　　代表城市：天津、南昌、寧波、杭州

　　在各地的住宅限購政策中，不乏僅將部分區(qū)域劃入限購范圍的城市。而在各地限購政策松綁之時，也有不少是先從部分區(qū)域“試水”取消限購的城市，譬如天津（購房者只要濱海范圍內無房，即可在濱海新區(qū)購房）、南昌（僅東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)四個老城區(qū)執(zhí)行限購，其他區(qū)域均不再受套數限制）、寧波（僅購買海曙、江東、江北中心城區(qū)套型在90平方米以下的商品房保持限購）。

　　綜合來看，選用此招松綁限購的城市，其所選取放松限購的區(qū)域大多是急需大力發(fā)展建設的新區(qū)，新建住宅普遍呈現出供大于求的局面。而其堅持限購不放松的區(qū)域多為老城區(qū)或發(fā)展成熟的市中心，供求關系保持穩(wěn)定。眼看這些城市都在積極“放生”新區(qū)樓市，這也就不奇怪為何廣州的南沙、增城、從化、蘿崗等片區(qū)屢屢傳出限購松綁的消息了。

　　圍魏救趙

　　“曲線”松綁限購

　　眼下也有不少被限購壓得樓市喘不過氣的城市，尋求其他“特殊技”來曲線放松限購，盤活房地產市場。除調整公積金政策、將購房與入戶政策相捆綁、減免部分交易契稅外，還有以下幾招值得一看。

　　（1）政府派購房券補貼首套房契稅

　　代表城市：包頭

　　8月5日，包頭市政府宣布將于9月6日~10日舉辦“中國·包頭2014房交會”，而展會期間優(yōu)惠政策多多：房交會組委會將發(fā)放面額15000元/套的“百姓購房券”購買首套新建商品住房，并給予所納契稅100%的補貼等政策。此外，住房公積金貸款最高額度也由50萬元提高到60萬元，減半收取住房公積金貸款的擔保費、評估費等。當地政府稱該政策旨在促進住房消費。

　　在此之前，成都也曾一度傳出“政府補貼房貸”的消息。7月31日，成都官方網站發(fā)布消息稱，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構按照國家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過（含）人民銀行公布的同期貸款基準利率，按金融機構實際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。不過，就在本周，官網上的這則消息已被撤回。

　?。?）一次性付款就可不受限購限制

　　代表城市：福州、長春

　　今年6月，福州房地產圈內流傳著“一次性付款不受限購限制，外地戶籍購房者也可通過‘補稅’方式購房”的限購松綁消息。不過，從實際交易情況來看，有能力采用一次性付款方式購房的人群非常有限，尤其與市場主流“剛需”客戶相比，其占比可謂鳳毛麟角。因此，此招對當地樓市的刺激作用甚微。

　?。?）限購限貸雙松綁

　　代表城市：紹興

　　8月4日，紹興市住房和城鄉(xiāng)建設局在其官方網站首次對“限貸”政策提出了相關意見，包括首套房貸款首付比例按人民銀行及各商業(yè)銀行有關規(guī)定的最低限執(zhí)行；除首套房外的新購房貸款首付比例，地方法人銀行業(yè)金融機構按不低于40%的最低限執(zhí)行，其他商業(yè)銀行按人民銀行或總行規(guī)定的最低限執(zhí)行。嚴格執(zhí)行首套房貸款利率不得超過基準利率的規(guī)定。另外，在二套房認定標準上，以擬購房家庭實際擁有的住房數量作為認定標準，不考慮購房貸款次數。

　　紹興此舉無疑是撕開了限貸的口子，但究竟能給市場帶來多少刺激，仍需觀察。