30城松綁樓市限購 高庫存是主因 一線城市堅守

    受到今年以來的樓市“寒潮”影響，一些高庫存的城市開始悄然為樓市松綁。從南寧開始打出限購放松第一槍至今，經歷短短4個月左右的時間，限購松綁城市名單不斷擴容。來自機構統(tǒng)計顯示，截至目前，已經有30個城市在限購方面有不同程度的松動：占所有限購城市46個比例為65%。不過業(yè)內專家表示，在二三線城市庫存高企之下，限購“松綁”將不能大幅度改善市場下行現狀，全國房地產市場將進入多維度的深度調整期。

    1.限購松綁城市不斷擴容

　　廣西南寧市住房保障和房產管理局于4月28日在官網發(fā)布公告稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區(qū)內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。該政策一出，即被業(yè)內解讀為南寧限購松綁的標志。

　　在南寧之后，呼和浩特、濟南、蘇州、?？?、西安、無錫六地經官方確認，相繼取消限購政策。進入7月以來，限購松綁城市名單不斷擴容。來自中國指數研究院統(tǒng)計顯示，今年7月，濟南、武漢、?？?、蘇州、西安、無錫、杭州、石家莊、溫州、寧波、青島等城市，或發(fā)明文通告，或通過發(fā)布會、新聞報道、官方微博等多種渠道，宣布當地限購政策全面取消或部分放開。同時，成都、長春、天津、金華、衢州等城市也實際按放開限購執(zhí)行。

　　中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示：截至目前，已經有30個城市在限購方面有不同程度的松動：占所有限購城市46個比例為65%。預計年內還將有10個左右城市會出臺不同力度的松綁限購政策，也就是除一線城市外，都將肯定在年內取消限購政策。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，除了一線城市外，其他城市限購政策已開始逐步進行調整。從比如南寧、天津等城市首先定向放松限購，到無錫、?？诘瘸鞘型ㄟ^戶籍新政側面突破限購，再到沈陽、昆明、福州、廈門、南昌、石家莊等城市傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特、濟南、杭州、寧波等城市直接發(fā)文調整或取消限購政策，限購政策的調整力度越來越大，尤其是庫存偏大的城市取消樓市限購政策的傾向越來越明顯。

　　2.庫存高企是主因

　　在業(yè)內人士看來，今年以來，樓市各項指標低迷是取消限購的主要原因，根據國家統(tǒng)計局數據，上半年，全國商品房銷售面積同比下降6.0%;銷售額同比下降6.7%。

　　7月百城價格指數連續(xù)環(huán)比下跌，跌幅繼續(xù)擴大。2014年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，連續(xù)第三個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。

　　受樓市下滑影響，近期全國土地市場降溫明顯，房企拿地節(jié)奏大幅放緩。中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示，截至7月21日，7月福州、貴陽、哈爾濱、?？凇⒑贾莸?6個典型一二線城市土地出讓金總額約488.7億元，約為2013年7月總額的1/3。中國房地產學會副會長陳國強表示，土地出讓金的銳減將可能使地方進一步加速松綁“限購”。事實上，“千方百計去庫存”成為下半年各地政策調整主要方向。在7月舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會上，相關負責人表示，各地可根據當地實際出臺平穩(wěn)房地產的相關政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積，加強房地產結構調整，完善房地產項目周邊配套設施，加快行政審批速度等。

　　3.一線城市繼續(xù)堅守

　　以北京為代表的一線城市，限購政策仍未出現松動跡象。在北京上半年經濟形勢分析會上，北京相關負責人表示，不輕易出臺新的房地產政策，甚至采取放松限購等措施，否則，會削弱結構調整的動力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。上海市曾經傳聞限購松綁,最終卻也被官方證實只是一場“烏龍事件”。繼北京和上海兩大城市之后,廣州官員近日也表態(tài)不會放松限購。北京市住建委已經給出了下半年北京房地產調控的基本思路，下一步北京的房地產調控思路是按照分類調控的原則，保證供應，穩(wěn)定市場。同時，也將加強稅收征管，適時合理調整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格標準，促進二手房流通，緩解供需矛盾。

　　中原地產首席市場分析師張大偉認為，未來在限購政策上將會出現明顯分化：二線城市中經濟一般的城市及三線城市，會像呼和浩特一樣取消限購；二線城市中經濟較好的城市，如廈門、南京、武漢等，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面部分放松；而一線城市因為需要控制人口，以及經濟發(fā)展對房地產的依賴度不高，因此限購仍將繼續(xù)。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，在此前限購的城市里，確實有些城市的樓市供過于求，這些城市再堅持限購意義不大，在這樣的背景下，國家提出了分類調控的方針，是否松綁或取消限購應因地制宜。

    4.難改市場下行現狀

　　限購取消引來市場騷動，據媒體報道，一、二、三線城市樓市中，“不敢確保未來價格漲不漲”、“建議抄底”等銷售宣傳手段開始出現，甚至一些項目出現提價現象，不過，業(yè)內專家認為，由于庫存高企，限購松綁政策對市場影響有限。

　　戴德梁行的數據顯示，2011年至今，全國房地產商品住宅新開工面積已累計超出其銷售面積約12億平方米，全國范圍內潛在供應已過于充沛。相比于一線城市較為健康的去庫存化周期，中國二、三、四線城市供應嚴重過剩的市場格局將使其未來成為放松限購城市的主體范圍。

　　以呼和浩特為例，中原地產首席分析師張大偉表示，目前呼和浩特住宅可售庫存高達12萬套。以目前該地平均每月1000套左右的成交量計算，消化當前的可售庫存需要至少10年。

    戴德梁行高級董事、大中華區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮認為，幅度有限的限購“松綁”將不能大幅度改善市場下行現狀，全國房地產市場將進入多維度的深度調整期。“目前來看，限購、限貸、限外及限價令對市場滲透仍十分深遠，房地產市場交投短期內料將難以出現明顯盤活跡象，開發(fā)商已較難直接用調整市場供需模式來影響市場。”

　　陳國強表示，當前，一些地方先后松綁樓市限購政策，引起社會廣泛關注。其實，信貸環(huán)境才對樓市回暖有直接影響。無論是經濟基本面還是政策面，特別是地方政策意向，綜合來看下半年市場，趨好因素在增加，但能否真正實現成交量回升和行業(yè)回暖，主要取決于房地產開發(fā)企業(yè)的經營策略和資金面是否能夠真正有所寬松。

　　5.長效機制開始補位

　　值得注意的是，在限購松綁城市名單不斷增加的同時，一些影響樓市長效機制的改革，也在加速推進。

　　7月30日，國務院常務會議對《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》進行討論。會議決定，按照立法程序要求，征求意見稿將向社會公開征求意見，之后再推進相關法律修改工作。同時國家發(fā)改委、國土部、中央編辦等11個部門7月聯合印發(fā)《關于開展國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點工作的通知》，提出將宅基地和農房納入全國統(tǒng)一的不動產登記體系，并率先建立和實施不動產統(tǒng)一登記制度。

　　“長效機制建設繼續(xù)推進，逐步取代短期調控手段。”一位業(yè)內人士表示，隨著限購政策在多個城市的逐步退出，包括保障房建設、不動產統(tǒng)一登記、戶籍制度改革、房地產稅制立法等在內的長效機制備受關注。在行政手段之外建立起完善制度，保障房地產市場實現自身健康運行，是長效機制的主要目標。

　　中國指數研究院報告顯示，6月不動產登記信息平臺研究設計工作啟動，雖《不動產統(tǒng)一登記條例》未能如期出臺，但7月30日召開的國務院常務會議上已對《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》進行了討論，并決定按照立法程序要求將征求意見稿向社會公開征求意見。可以看出，雖然略有延遲，但該項工作仍在平穩(wěn)推進。