開(kāi)發(fā)商“被迫”閑置土地 地方政府積極“放水”

    地產(chǎn)商險(xiǎn)走閑置棋

    上有政策，下有對(duì)策。兩年大限雖然執(zhí)行力度大打折扣，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)畢竟是劍在頭上，隨時(shí)都有可能掉下來(lái)砸著自己的腦袋。開(kāi)發(fā)商為何冒險(xiǎn)閑置土地，又如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

    “被迫”的閑置

    “如果我知道拿一塊地要兩年后才能開(kāi)發(fā)，我根本不會(huì)去拿那塊地。

    ”有多年拿地經(jīng)驗(yàn)的北京金海華投資集團(tuán)副總裁馬越肯定地表示，在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)捂地得不償失，只會(huì)拉長(zhǎng)戰(zhàn)線占用自己的資金。那么為何仍有如此多的土地閑置？

    在閑置的地塊中，天津地王新開(kāi)路地塊非常典型。該地塊2007年8月被深振業(yè)拿下，樓面地價(jià)高達(dá)8805元/平方米，時(shí)至今日，新開(kāi)路所在的河?xùn)|區(qū)7月份新房?jī)r(jià)均價(jià)為8371元/平方米，開(kāi)發(fā)商如何開(kāi)發(fā)都難以收回成本，延期似乎成了最好的選擇。這一地塊代表了很多前幾年瘋狂拿地時(shí)地王的現(xiàn)狀，究其原因，仍是拿地時(shí)沖動(dòng)，成本過(guò)高，被迫捂地開(kāi)發(fā)。

    此外，對(duì)于多數(shù)上世紀(jì)90年代就拿地，但至今尚未動(dòng)工的地塊來(lái)說(shuō)，拆遷是面臨的最大難題。在 2004年“8·31”大限前進(jìn)入市場(chǎng)的土地，絕大多數(shù)都不是招拍掛拿地，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)仍為“生地”，存在較大拆遷難度。加上多年前推向市場(chǎng)的地塊多位于較為市中心的位置，導(dǎo)致拆遷成本逐步增高。深層次的原因在于開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不足，有遺留問(wèn)題的土地也很難轉(zhuǎn)手。

    北京市國(guó)土局曾表示，閑置土地如果拆遷困難，將由政府出面拆遷后再推向市場(chǎng)，但這一政策目前來(lái)看也仍未能有效推行，導(dǎo)致不少地塊哪怕地處黃金地段仍未能按計(jì)劃開(kāi)發(fā)。

    此外，囤地之風(fēng)曾經(jīng)在土地市場(chǎng)十分盛行，這也是“兩年大限”最終出臺(tái)的重要原因之一。多年前不少囤積下來(lái)的地塊尚沒(méi)有真正進(jìn)入市場(chǎng)。一位業(yè)內(nèi)人士透露，自己曾在2001年以每平方米不足2500元的價(jià)格拿下了二環(huán)內(nèi)非常中心的地塊，但時(shí)至今日該地塊仍然緊緊捂在手中，多年來(lái)既沒(méi)有繳納閑置金也不擔(dān)心被收回，唯一改變的是價(jià)格：“現(xiàn)在轉(zhuǎn)手每平方米輕松能賣到數(shù)萬(wàn)元，比開(kāi)發(fā)樓盤劃算多了”。

    開(kāi)發(fā)商“躲貓貓”

    面對(duì)閑置的現(xiàn)實(shí)壓力，地方政府“放水”，開(kāi)發(fā)商使出了各種招數(shù)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

    地方政策方面，各地不同時(shí)期均出臺(tái)相關(guān)政策松綁“兩年大限”。如北京、天津等奧運(yùn)承辦城市均因奧運(yùn)會(huì)給開(kāi)發(fā)商延期開(kāi)發(fā)或延長(zhǎng)建設(shè)時(shí)間開(kāi)出了綠色通道。此外北京曾對(duì)土地出讓金的繳納有所松綁，拖延交地時(shí)間；廣東省更是在2009年初以擴(kuò)內(nèi)需為名，特別提出：屬使用閑置滿兩年以上的土地，可暫不作收回土地使用權(quán)處理且土地閑置費(fèi)減半收取。

    此外，開(kāi)發(fā)商可以申請(qǐng)順延開(kāi)工日期。天津新開(kāi)路地塊曾將開(kāi)工日期拖延至2008年12月，此后又公告延遲到2009年底。但業(yè)內(nèi)人士表示這一做法雖然安全但獲批可能性較小，深振業(yè)之所以屢屢獲準(zhǔn)延遲開(kāi)發(fā)也與高價(jià)拿地后地方政府更加通融有關(guān)，它的經(jīng)驗(yàn)似乎難以復(fù)制，能否延期均掌握在政府手里。

    假開(kāi)工也是開(kāi)發(fā)商較常用的手法之一。由于政策并未確切劃定動(dòng)工標(biāo)準(zhǔn)，在天津就有項(xiàng)目在舉辦熱熱鬧鬧的奠基儀式后沒(méi)再施工，至今不了了之。挖個(gè)坑、修個(gè)圍墻或者鏟幾勺土都能被說(shuō)成是動(dòng)工。

    閑置土地管理辦法規(guī)定兩年大限時(shí)留出操作的空間，“因政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外”。針對(duì)這一規(guī)定，青島就曾有開(kāi)發(fā)商故意制造“政府原因”，譬如說(shuō)報(bào)批項(xiàng)目時(shí)故意寫錯(cuò)一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，被政府部門退回修改，自然就成了“動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延”。