一線城市宅地頻現(xiàn)流標(biāo) 房企轉(zhuǎn)型熱衷商業(yè)地塊

    面對樓市的持續(xù)調(diào)整，眾多房企正在進(jìn)入蟄伏期。近來，土地市場再難得一見這些曾經(jīng)揮金如土的地產(chǎn)大鱷。7月底，北京、上海等地曾經(jīng)熱門的土地甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。截至7月28日，16家標(biāo)桿上市房企購地金額為2202.09億元，相當(dāng)于去年全年購地金額的35.9%，同比下降20%，而在房企新增的土地中六成為商業(yè)用地。

　　一線城市再現(xiàn)流拍

　　北京、上海等地曾經(jīng)熱門的土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。7月29日下午，北京土地市場共有五宗經(jīng)營性地塊成交，其中三宗商業(yè)性用地受到房企追捧，而熱門的孫河鄉(xiāng)兩宗高價居住用地出現(xiàn)流拍。而就在一年前，孫河由于其交通位置便利曾一度受到房企追捧，拍出的地塊樓面價也一路飆升至4.84萬元/平方米。而在上海，同樣出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

　　熱門地塊流拍，折射出土地市場進(jìn)入淡季。5月，標(biāo)桿房企縮減拿地支出的意圖更為明顯。今年6月，雖然土地成交量有小幅上漲，但同比卻依然下降61%；7月，標(biāo)桿房企土地成交量與成交金額分別為373.16萬平方米、157.31億元，環(huán)比下調(diào)14%、28%。預(yù)測8月標(biāo)桿房企拿地環(huán)比下滑幅度或?qū)⒂性鰺o減。

　　房企信心略顯不足

　　龍頭房企萬科今年在土地市場的表現(xiàn)已經(jīng)折射出標(biāo)桿房企今年的拿地態(tài)度。從萬科發(fā)布的最新公告來看，6月以來，公司僅獲得2個項目，分別位于廣州和嘉興，合計建筑面積62萬平方米，但嘉興地塊規(guī)劃建筑面積僅6萬平方米，共需支付地價款11.64億元，同比下降95%。

　　而包括萬科等10家標(biāo)桿房企國內(nèi)外融資的表現(xiàn)來看，7月融資額度為50.37億元，環(huán)比下降63.74%。上市房企今年上半年完成年度任務(wù)的情況普遍不樂觀，僅有6家開發(fā)商完成一半的銷售任務(wù)。因此，整體來看房企拿地意愿不強，下半年地產(chǎn)行業(yè)將以去庫存為主，同時，地價的下跌使得政府推地力度減輕。因此，土地市場或仍將保持低位徘徊。

　　龍頭房企在一級市場直接拿地的意愿已經(jīng)降至冰點，數(shù)據(jù)顯示，今年以來，20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4-6月連續(xù)3個月不足200億元。7月中上旬也只有萬達(dá)、中海和保利有些小動作，拿地金額還不足90億元。而萬科、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等房企已經(jīng)多月沒有現(xiàn)身土地競拍市場。

　　結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整

　　從土地供應(yīng)及成交結(jié)構(gòu)來分析，相比2013年標(biāo)桿房企新增土地儲備中，住宅用地占比41%，商業(yè)、辦公用地及綜合用地占比52%，今年1-7月，同類房企中住宅用地占比下降1個百分點，商業(yè)辦公用地及綜合用地占比上升4個百分點。其中，上升的4個百分點全部由綜合用地貢獻(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，上市房企拿地意愿低迷，但仍對商業(yè)地塊抱有熱情，行業(yè)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整。

　　從土地供給情況來看，政府在土地出讓中著重關(guān)注商業(yè)配套的作用，不斷有大量的綜合用地推出。

　　截止到2014年7月，房企新增土地儲備中60%以上為商辦及綜合用地，商業(yè)地產(chǎn)的銷售或運營情況的好壞將會成為決定企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。