地方爭相救市放開限購 開發(fā)商趁機降價出貨

    7月31日，成都市財政局官網發(fā)布消息稱，四川省財政廳決定2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準利率，按金融機構實際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。

    如果說解除限購還是政策的調整，財政補貼則是赤裸裸的救市行為。顯然，地方救市范圍在擴大。

    信貸放松或有限

    克而瑞研究員姜倚文分析，四川補貼救市一舉三得，降低購房者的壓力，帶動房地產市場的發(fā)展，進一步通過增加土地出讓收入和帶動相關產業(yè)發(fā)展促進經濟。該做法可能帶動其他省、市也緊跟著仿效，從而大幅改觀目前市場的低迷氛圍和和心理預期。

    但易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱認為，財政支出有嚴格的規(guī)定，主要用于提供公共產品和服務。這種用財政補貼支持銀行的方式，非常不妥當，甚至“違法”。

    成都舉措還未厘清，又有其他省市打起了信貸的主意。8月4日，紹興市住建委下發(fā)《關于促進市區(qū)房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出銀行要嚴格執(zhí)行首套房貸優(yōu)惠政策，加快房地產按揭貸款的發(fā)放速度；8月5日，廣西則提出適當放寬二套房貸款政策。

    今年以來，盡管央行和銀監(jiān)會多次“表態(tài)”，要優(yōu)先保障居民首套房貸款需求，但銀行基本不為所動，房貸難的問題并未大幅改善。

    不久前傳出消息，8月份起，農業(yè)銀行上海地區(qū)客戶無論購買新房還是二手房，首套房商業(yè)貸款部分超過200萬的，貸款利率可下調至9.5折。

    但在農行之后，其他大型商業(yè)銀行并未跟進。記者采訪調查深圳地區(qū)大中型銀行和部分銀行總部獲悉，深圳地區(qū)農行依然執(zhí)行“100萬以下上浮10%，100萬以上上浮5%”的房貸政策，其他國有銀行基本執(zhí)行基準利率；平安、民生、興業(yè)依然“惜貸”，其他股份制銀行大都基準利率上浮5%-10%不等。

    進入8月，盡管部分銀行首套房利率已逐漸回歸基準，但優(yōu)惠政策并不多見。瑞銀證券報告指出，銀行面對的整體資金成本高于2012年，8.5折優(yōu)惠時代不太可能大規(guī)模重返。

    有銀行界人士分析，四川省在基準利率基礎上補貼3%的力度，對部分銀行并無太大吸引力。目前幾乎所有銀行都不提供基準利率貸款，首套房貸均會在基準利率基礎上上浮，不少銀行上浮幅度在10%以上。另外，成都財政局將消息從官網撤下后，并未做任何說明。

    其他地方要求商業(yè)銀行支持首套房貸及加快放款速度的行為，更多像是一種隔空喊話，“房貸額度總體依然偏緊，未出現(xiàn)普遍放松的跡象。”上述銀行人士說。

    中原地產首席分析師張大偉認為，雖然目前信貸的放松并不普遍且折扣力度不大，但其對市場預期的影響不容小視，后續(xù)市場的走勢依然依賴信貸的變化。

    房企的自我救贖

    房貸緊縮加重了購房者的觀望情緒，房企的日子普遍不太好過。中海外、保利地產等公司人士透露，今年資金成本普遍上浮，大型公司亦不例外。

    在中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的23家公布銷售目標的房企中，上半年恒大地產、萬科、中海外三家大型房企完成目標的50%，23家平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足1/3。

    多地取消限購的政策至今并未收到強有力的效果。7月底，CRIC研究中心對放寬限購的城市近期成交情況進行量化分析后認為，目前來看，取消限購對市場成交的刺激并不明顯，多數(shù)依舊低迷，僅個別明文調整限購城市成交量回升，但幾乎都是短期沖高后又快速回落。

    丁祖昱認為，調控政策松動對開發(fā)商來說，正是降價出貨的最好時機。海通證券認為，下半年房地產行業(yè)的關注焦點在于開發(fā)商愿意用多大價格空間換取銷量空間。

    對購買者而言，降價或低價有著切實的吸引力，多地出現(xiàn)“日光盤”。8月3日，深圳龍崗的中駿·四季陽光開盤，均價13000元/平方米，當日售罄。周邊樓盤均價為14000-15000元/平方米。

    北京舊宮中心區(qū)域的國韻村，前不久80套房源，兩個小時內即告售罄，成為北京為數(shù)不多的“日光”盤之一。國韻村一期產品主要為87平方米兩居、139平方米三居以及174平方米四居，全部為精裝修準現(xiàn)房，均價3.6萬-3.9萬元/平方米，周邊項目非精裝修單價都在4萬以上。據(jù)分析，該項目賣得好，主要是兩個因素：一是位置優(yōu)越，二是入市價格較低。

    在上半年業(yè)績未達標的情況下，為了沖擊全年業(yè)績目標，部分房企加大了推盤力度。華潤置地自7月以來，在全國范圍內推出多個新樓盤。分析人士表示，部分企業(yè)的推盤計劃都集中于下半年，三季度價格下滑幅度會進一步擴大。